Difformità post vendita

[aloap]

Salve a tutti,
espongo il mio problema:
ho acquistato un appartamento a Roma 6 mesi fa e visto che c'erano delle incongruenze catastali ed urbanistiche il geometra della parte venditrice ha redatto una CILA per l'aggiornamento delle planimetrie (solo) un mese prima del rogito.
Ad atto appena eseguito (il 31° giorno) sia il geometra che la venditrice ricevono una lettera da parte dell'Ufficio Tecnico nella quale si inibisce questa CILA per difformità urbanistiche relativamente ad una DIA presentata nel 2007.
Si tratta della realizzazione di un locale tecnico verandato (ca. 10mq) sul terrazzo per il supporto di pannelli solari con relativi impianti per la prod. di acqua calda e l'alloggiamento della caldaia, realizzazione di un bagno posto in un ripostiglio finestrato (ca. 8mq) esterno all'appartamento ma sullo stesso pianerottolo.
Alla lettera dell'Ufficio Tecnico il geometra risponde che sono scaduti i 30 giorni per verificare la legittimità della CILA; che l'ante operam fa riferimento alla DIA approvata dallo stesso Ufficio Tecnico nel 2007 e che sono passati 3 anni; che l'immobile ha cambiato proprietario e quindi dovranno essere riconosciuti dei danni al venditore ed all'acquirente.

L'Ufficio Tecnico revoca l'inibizione e dichiara che la CILA è conforme.

Sembra tutto risolto ma i Geometri dell'Ufficio Tecnico effettuano un sopralluogo nel mio appartamento e rilevano nuovamente le stesse incongruenze urbanistiche contestate con la prima lettera ed in particolare il locale tecnico così ampio da sembrare una veranda, la presenza di un lavabo ed una lavatrice nello stesso (da renderlo locale lavatoio) ed il solito bagno nel ripostiglio, tra l'altro dotato delle stesse finiture dell'appartamento da farlo sembrare una cameretta. Fra qualche giorno riceverò la lettera dell'Ufficio Tecnico con l'esito del sopralluogo, nella quale mi verrà comunicato se è tutto a posto o se devo "rimuovere" le incongruenze, sperando di non dover ripristinare il tutto addirittura allo stato precedente alla DIA del 2007!

A questo punto io avrei alcune domande:


Può l'Ufficio Tecnico rendersi conto a distanza di anni di aver erroneamente permesso l'esecuzione di una DIA?
C'è un limite di tempo oltre il quale l'Ufficio Tecnico può impugnare una DIA?
Può l'Ufficio Tecnico dichiarare difforme un immobile, revocare tale difformità e ritornare a pretendere un ripristino?
E' possibile che io debba pagare per colpe che non ho e magari accollarmi una multa per difformità con conseguente ripristino con aggravio di spesa e deprezzamento dell'immobile?
Chi ne risponde di questi errori che mi causano un danno economico?

Ringrazio anticipatamente tutti coloro che potranno darmi qualche indicazione

 

[H&F]

Non entro nel merito dettagliato della tua situazione, perchè bisognerebbe avere davanti i disegni e non solo il tuo racconto.

Una cosa è certa un vano tecnico è chiaramente definito da sentenza del consiglio di Stato come vano destinato esclusivamente a contenere un impianto.

Tutto il resto sarebbe un abuso edilizio. Se te lo lasciano sei fortunato. Cerca elementi per dimostrare che non sei correo.

L'avere acquistato con la non conformità catastaele è già un problema : dichiarazione mendace in atto. Non dovevi acquistare se c'erano inconguenze e peggio non dovevi tentare di regolarizzare le modifiche abusive autodenunciandoti.

 

[aloap]

L'incongruenza catastale riguardava solo la posizione errata della porta del bagno e l'assenza della seconda porta nel locale tecnico che permette di raggiungere più agevolmente il terrazzo. All'atto era tutto a posto passati i 30 gg... Ma non era questo il problema evidentemente. In questo volume tecnico c'è la caldaia, un lavabo, una lavatrice ed i pannelli solari sul tetto. Io nn mi sono autodenunciata, semplicemente l'ufficio tecnico ha ritenuto opportuno venire a controllare dopo l'ultima CILA presentata ma il problema era nella DIA del 2007 che nessuno ha contestato fino ad ora! Né l'agenzia immobiliare, né il geometra hanno pensato ci fossero problemi. E soprattutto l'ufficio tecnico ha taciuto per tutto questo tempo. Non sono io che ho fatto dichiarazioni mendaci in atto. E nn ho cercato di regolarizzare nulla. Credo che ci siano i motivi per annullare l'atto ma dopo 6 mesi che ci abito come si fa? Potrei chiedere i danni a chi ha responsabilità?

 

[H&F]

L'incongruenza catastale riguardava solo la posizione errata della porta del bagno e l'assenza della seconda porta nel locale tecnico che permette di raggiungere più agevolmente il terrazzo. All'atto era tutto a posto passati i 30 gg... Ma non era questo il problema evidentemente. In questo volume tecnico c'è la caldaia, un lavabo, una lavatrice ed i pannelli solari sul tetto. Io nn mi sono autodenunciata, semplicemente l'ufficio tecnico ha ritenuto opportuno venire a controllare dopo l'ultima CILA presentata ma il problema era nella DIA del 2007 che nessuno ha contestato fino ad ora! Né l'agenzia immobiliare, né il geometra hanno pensato ci fossero problemi. E soprattutto l'ufficio tecnico ha taciuto per tutto questo tempo. Non sono io che ho fatto dichiarazioni mendaci in atto. E nn ho cercato di regolarizzare nulla. Credo che ci siano i motivi per annullare l'atto ma dopo 6 mesi che ci abito come si fa? Potrei chiedere i danni a chi ha responsabilità?

Scusa non volevo criticarti sia perchè non è mio diritto e sia perchè non si capisce molto della tua situazione. tecnica.

Non si può pensare che qualunque procedura (CILA, etc..) passi inosservata.
Il locale tecnico, per come lo descrivi, NON è in regola. Sembra una lavanderia abusiva. Ti invito a leggere su internet cosa è un "locale tecnico".
Il mio riferimento ad una dichiarazione mendace nasce dal sospetto che in atto abbiate dichiarato una conformità catatstale che dal vostro racconto non sembra ci sia.
Senza precipitare le cose, potrebbe essere che si riesce a sistemare con il Comune le Cose, in vari modi, anche qualche piccola demolizione. La nullità dell'atto notarile è da studiare con un bravo notaio. Potrebbe non esserci o n avere le conseguenze che normalmente si pensa.
Tu forse hai diritto ad un idennizzo da parte del venditore, se ti demolissero il locale tecnico e tu dici che per te era essenziale. Varie cose che non ti so dire su due piedi e poi devi avere chi ti consiglia di tua fiducia.

Non ti fare prendere dalla frenesia di trovare una soluzione che va meditata da esperti.

 

[aloap]

No, non mi sento criticata, non ti preoccupare ed anzi ti ringrazio per l'attenzione che mi dedichi. Si so cosa è un locale tecnico ma la presenza di un lavandino nn credo crei problemi, la lavatrice poi potrebbe stare sul terrazzo che non è superficie abitabile.... Ad ogni modo credo che qualunque demolizione mi facciano fare avrò il diritto di chiedere i danni perché nn rispecchierebbe più quanto ho comprato. La cosa che più mi preoccupa è il ripristino della chiusura tra soggiorno e locale tecnico e quindi terrazzo. Non avere un rapporto diretto col terrazzo sarebbe un danno. Ed anche la rimozione della veranda sarebbe un danno ma credo basti solo togliere la chiusura su un lato e lasciare la tettoia... Ed in questo caso bisognerebbe stabilire a quanto ammonta il danno. Ma il geometra e l'agenzia non avrebbero le stesse responsabilità del venditore?

 

[H&F]

No, non mi sento criticata, non ti preoccupare ed anzi ti ringrazio per l'attenzione che mi dedichi. Si so cosa è un locale tecnico ma la presenza di un lavandino nn credo crei problemi, la lavatrice poi potrebbe stare sul terrazzo che non è superficie abitabile.... Ad ogni modo credo che qualunque demolizione mi facciano fare avrò il diritto di chiedere i danni perché nn rispecchierebbe più quanto ho comprato. La cosa che più mi preoccupa è il ripristino della chiusura tra soggiorno e locale tecnico e quindi terrazzo. Non avere un rapporto diretto col terrazzo sarebbe un danno. Ed anche la rimozione della veranda sarebbe un danno ma credo basti solo togliere la chiusura su un lato e lasciare la tettoia... Ed in questo caso bisognerebbe stabilire a quanto ammonta il danno. Ma il geometra e l'agenzia non avrebbero le stesse responsabilità del venditore?

O aspetti sperando che il comune sia "buono" od avanzi già le tue richieste risarcitorie. Il geometra essendo un tecnico è coinvolto. Il mediatore poteva non sapere.

La stretta sui vani tecnici è nata proprio contro gli abusi. Il vano tecnico deve essere lo stretto indispensabile per l'impianto cui è destinato. Non è qundi una lavanderia nè altro. Un bravo architetto ti può dare qualche idea come ristemare tutto con eleganza ( accesso al terrazzo), ma ci saranno spese di ristrutturazione e queste deve pagarle il venditore, se non sbaglio. Il geometra era del venditore ?
L'agente non ha colpe. E' materia da tecnici specialisti non da mediatori.
Fai il punto e vedi : il danno c'è e non poco.
Se il venditore riesce con il comune a sistemare bonariamente meglio per tutti. Ciao e sempre disponibilie.

 

[aloap]

Grazie mille, molto gentile.