Dilemma immobiliare: una sola casa o due? Analisi costi-benefici e agevolazioni fiscali

[pgasp]

Buongiorno a tutti

chiedo per avere informazioni su come sia meglio procedere nella situazione che descrivo qui sotto.

A luglio 2024 ho acquistato un appartamento con beneficio prima casa, e così composto:

- 90 mq al piano secondo

- 90 mq di sottotetto al piano terzo; il collegamento con l'appartamento principale è esterno, cioè non si accede al sottotetto da dentro l'appartamento, ma da scala condominiale comune

- 2 cantine



Dovrò effettuare dei lavori di ristrutturazione, stimati in 50K su appartamento principale, e 80K su sottotetto in quanto vorrei chiedere l’abitabilità.


Da quanto mi dice architetto, una volta eseguiti questi lavori, diventerebbe una nuova unità immobiliare a sé, quindi diventerebbe seconda casa.

Che cosa è meglio fare a fini economici? Mantenerlo come seconda casa? Intestare il nuovo apt a mia moglie facendola diventare sua seconda casa?

Ed anche considerando il “nuovo” bonus ristrutturazione, che permetterebbe di detrarre il 50% fino a 96K di lavori su prima casa mentre solo il 36% su seconda… ?

Preciso che entrambi gli appartamenti, dopo un periodo di un annetto durante il quale ci abiterò, verranno messi in affitto.

Posso fornire ulteriori dettagli se non sono stato abbastanza esaustivo
Grazie

 

[francesca63]

Preciso che entrambi gli appartamenti, dopo un periodo di un annetto durante il quale ci abiterò,

Abiterai in entrambi ?

su sottotetto in quanto vorrei chiedere l’abitabilità.

Sei già sicuro che possa diventare immobile abitativo ?

 

[pgasp]

Abiterai in entrambi ?

Sei già sicuro che possa diventare immobile abitativo ?

R1. no - in uno solo dei due
R2. si - verificato da architetto

 

[francesca63]

una volta eseguiti questi lavori, diventerebbe una nuova unità immobiliare a sé, quindi diventerebbe seconda casa.

Diventerebbe un immobile abitativo ( cat. catastale A), su cui dovresti pagare IMU perché avresti già un’altra abitazione principale, cioè quella sotto in cui avrai la residenza.
Tieni presente che l’IMU è attualmente dovuta su tutto, visto che mi pare tu non abbia ancora lì la residenza.

Che cosa è meglio fare a fini economici? Mantenerlo come seconda casa? I

Non confondere i concetti “prima casa”, che riguarda solo il momento dell’acquisto e relative imposte, e quello di “abitazione principale”, che riguarda le eventuali esenzioni per le imposte annuali (IMU).
Se anche la intestassi a tua moglie, non sarebbe comunque abitazione principale , e pagherebbe IMU anche lei.
In più dovresti pagare atto notarile per la cessione a lei ( vendita o donazione), ognuno con le sue problematiche.

Lascerei le cose come stanno.
Non so per i limiti alle detrazioni, visto che attualmente non sono due immobili, ma uno solo con sottotetto dí pertinenza.

 

[pgasp]

esatto, non ho ancora spostato la residenza perchè prima devo effettuare i lavori di ristrutturazione, ma lo farò entro i 18 mesi dal rogito, come previsto dalla legge
ed ho già pagato IMIS (che è l'IMU in Trentino) per il periodo 2024 (ovviamente dalla data dell'acquisto)

Grazie mille @francesca63, molto chiara ed esaustiva come sempre!

 

[Bastimento]

Non so se oggi accettino un accatastamento di una mansarda abitabile come accessorio dell'immobile sottostante, collegata solo attraverso scala condominiale esterna.

Negli anni '80 nella nostra palazzina condominiale tutti abbiamo usufruito del recupero del sottotetto (condono) : io solo avevo optato per un accatastamento indipendente , il che credo fosse anche corretto.
Gli altri mi risulta avessero optato per dichiararlo accessorio all'alloggio. (pur essendo dotato di tutti i servizi cucina e bagno)

Mi pare che se in un futuro prossimo intendi metterli a rendita, sia meglio avere due distinti immobili: eviti per il futuro un eventuale frazionamento, in caso di vendita. Tanto l'IMU e TARi li pagheresti ugualmente sostanzialmente nella medesima misura: A+B, oppure A e B, la somma dei vani e delle superfici rimane sostanzialmente la medesima.

 

[francesca63]

Non so se oggi accettino un accatastamento di una mansarda abitabile come accessorio dell'immobile sottostante, collegata solo attraverso scala condominiale esterna.

Direi di no, se è indipendente funzionalmente

 

[pgasp]

Direi di no, se è indipendente funzionalmente

scusate cosa significa?

 

[Bastimento]

scusate cosa significa?

Per le regole catastali, se una unità immobiliare ha autonomia funzionale, cioè è dotata di cucina, bagno e camera , deve essere accatastata singolarmente. In passato evidentemente controllavano poco : il catasto "accettava" di tutto, Oggi sono più rigorosi.

 

[pgasp]

ah ok
si infatti l'architetto mi ha detto che l'unità immobiliare dopo i lavori (quindi con superficie aeroilluminante corretta, e dotata di bagno cucina e camera, ...) dovrà per forza di cose essere accatastata singolarmente.

quindi per forza avrò due distinti immobili.
solo che devo capire se è meglio tenerli entrambi intestati a me, oppure intestarne uno a mia moglie... cmq ci pagheremmo IMU non essendo abitazione principale...