Diminuzione canone di affitto accordata, come comportarsi per applicarla?

[noelferra]

A mia conoscenza vale per tutte le regioni.
Comunque basta chiamare l'ufficio entrate della tua regione e lo saprai subito.
Cordialmente
Noel

 

[Bastimento]

Dubito sia un problema da AdE.
Come ti dicevo, è la Regione che ha stabilito che l'ACE vada comunicata e consegnata in copia al conduttore, pena sanzioni da 2.500 a 10.000 €. All'AdE ovviamente non interessa.

 

[noelferra]

Se e' obbligatoria come l' inserimento dei dati catastali, non accettano la registrazione se non ci sono.
Comunque ripeto quello che io so e' che l'ace ora va consegnato etc. solo per gli immobili che a possiedono e non sono che la minima parte.
oi dal2012 tutto cambiera' in quanto l'ace dovra' essere esposta addirittura nella pubblicita' immobiliare, figuriamoci sugli atti o contratti.
Comunque attendiamo anche una risposta dai colleghi milanesi.
Cordialmente
Noel

 

[Architetto]

Penso che sia buona cosa non scaldare gli animi..., parlate di una norma che viene vista e valutata da due fronti differenti...
Bastimento la discute a carattere regionale...ed ha ragione perchè la dgr 8745 prevede l'obbligo a carattere Regione Lombardia e così varrà anche per le regioni che hanno adottato normative locali in applicazione del D.Lgs. 192... ;
Noerferra ha ragione, ma la discute a fronte e sotto l'apetto della stessa norma nazionale...
Partendo da presupposto che la richiesta viene da (se non erro Nelly) Peschiera Borromeo , tra l'altro comune di mia pertinenza, vediamola sotto la dGR 8745/08 con differenza della 192 nazionale...

Dal D.Lgs. 192/05 e s.m.i.:
Il locatore che si appresta a stipulare un contratto di locazione, di leasing, di affitto di azienda comprensivo di immobili deve verificare se nella Regione di appartenenza o dove è ubicato l'immobile sussiste o meno l'obbligo di consegnare l'Attestato di Certificazione Energetica (ACE) al conduttore.
In alcune regioni tale obbligo, come la Lombardia è in vigore dal 01.07.2010.

Il quadro legislativo in materia già di suo complesso, essendo articolato su tre livelli, comunitario, nazionale e regionale, genera confusione ed il cittadino o l'utilizzatore finale è quasi sempre confuso sul da farsi.​

Premesso che la norma di riferimento è la Direttiva 2002/91/CE sul rendimento energetico dell'edilizia, dove l'art. 7 recita: «...Gli Stati membri provvedono a che, in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio, l'attestato di certificazione energetica sia messo a disposizione del proprietario o che questi lo metta a disposizione del futuro acquirente o locatario, a seconda dei casi. La validità dell'attestato è di dieci anni al massimo ...».
Il nostro paese ha recepito tale disciplina con il D.Lgs. 19.08.2005 n. 192, successivamente modificata dal D.Lgs. 29.12.2006 n. 311, dal D.Lgs. 3005.2008 n. 115 e dalla Legge 06.08.2008 n. 133.​

Nel caso particolare, l'art. 35 comma 2 bis della legge 6 agosto 2008 n. 133 ha abrogato i commi 3 e 4 dell'art. 6, i commi 8 e 9 dell'art. 15 del d.lgs. 192/2005, prevedevano l'obbligo di allegare l'ACE agli atti di trasferimento a titolo oneroso, la messa a disposizione in caso di locazione e le rispettive sanzioni di nullità, sussiste nei contratti di compravendita in quelle regioni che hanno imposto con leggi locali tale obbligo; ad esempio il Piemonte, la Lombardia, l'Emilia Romagna, il Trentino e provincia autonome di Trento e Bolzano, la Valle d'Aosta, la Liguria e la regione Umbria.

Pertanto, si è ancora nella condizione che a livello nazionale vige un vuoto normativo che pur contrastando con l'obbligo imposto agli Stati della Comunità Europea e, che tra l'altro ha determinato la messa in mora dell'Italia da parte della Commissione europea.

La dGR 8745/08 Regione Lombardia definisce che:
con il punto 9, la Certificazione Energetica degli edifici è obbligatoria per tutte le categorie di edifici, classificati in base alla destinazione d’uso indicata all’articolo 3 del DPR 26 agosto 1993, n. 412, secondo la seguente scadenza temporale:
- dal 01.09.2007 per gli edifici di nuova costruzione, gli interventi di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione, ristrutturazione edilizie superiori al 25%, recupero di sottotetti ai fini abitativi ed ampliamenti volumetrici superiori al 20%;
- per tutti gli edifici, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell'intero che avvenga mediante la cessione di tutte le unità immobiliari che lo compongono effettuata con un unico contratto;
- dal 01.09.2007 ed entro il 01.07.2010 per tutti gli immobili di proprietà pubblica o adibiti ad uso ubblico, la cui superficie utile superi i 1000 mq., per accedere agli incentivi ed alle agevolazioni di qualsiasi natura, sia come sgravi fiscali o contributi a carico di fondi pubblici o della generalità degli utenti, finalizzati al miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio o degli impianti.
- dal 01.01.2008 per i contratti di Servizio Energia e Servizio Energia Plus (nuovi o rinnovat), relativi ad edifici pubblici o privati; i provvedimenti giudiziali portanti trasferimenti immobiliari resi nell’ambito di procedure esecutive individuali e di vendite conseguenti a procedure concorsuali purché le stesse si siano aperte, rispettivamente, con pignoramenti trascritti ovvero con provvedimenti pronunciati a decorrere dal 1° gennaio 2008;
- dal 22.12.2008, ovvero con l'entrata in vigore dell dGR 8745, per contratti nuovi o rinnovati, relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione degli edifici pubblici, o nei quali figura comunque come committente un soggetto pubblico.
- dal 01.07.2009 per trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari.
- dal 01.07.2010 per contratti di locazione, di locazione finanziaria e di affitto di azienda comprensivo di immobili, siano essi nuovi o rinnovati, riferiti a una o più unità immobiliari.
il punto 9.5 prevede che l’applicazione degli obblighi di dotazione e allegazione agli atti di trasferimento a titolo oneroso dell’attestato di certificazione energetica è esclusa per tutte le ipotesi di trasferimento a titolo oneroso di quote immobiliari indivise, nonché di autonomo trasferimento del diritto di nuda proprietà o di diritti reali parziali e nei casi di fusione, di scissione societaria e di atti divisionali.
il punto 9.6 prevede che l’applicazione degli obblighi di dotazione e di allegazione agli atti di trasferimento a titolo oneroso dell’attestato di certificazione energetica è esclusa quando l’edificio, o la singola unità immobiliare in caso di autonoma rilevanza di questa, sia privo dell’impianto termico o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale o al riscaldamento dell’edificio.
Per la Regione Lombardia, gli ACE negli atti di compravendita o di locazione si allegano
- dal 01.07.2009 per il trasferimento a titolo oneroso delle singole unità immobiliari;
- dal 01.07.2010 per contratti di locazione, di locazione finanziaria e di affitto di azienda comprensivo di immobili, siano essi nuovi o rinnovati, riferiti a una o più unità immobiliari.
Inoltre, l'art. 1 c. f paragrafo 17 "quinquies sexies e nonies" della LR 30.06.2009 n. 26 stabilisce che l’alienante a titolo oneroso che non ottempera all’obbligo, incorre nella sanzione amministrativa da euro 5 mila a euro 20 mila. Il locatore che, a decorrere dal 01.07.2010 non ottempera all’obbligo, incorre nella sanzione amministrativa da euro 2.500,00 a euro 10.000,00. Al fine di consentire il controllo sull’effettivo rispetto delle disposizioni in materia di dotazione ed allegazione dell’ACE, agli atti di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, il notaio che non avesse, anche giustificatamente, provveduto alla detta allegazione, ha obbligo di inviare copia conforme dell’atto dallo stesso ricevuto o autenticato, entro il termine di quindici giorni dalla sua registrazione, all’organismo regionale di accreditamento.
Pertanto, si può concludere constatando che il locatario ha il diritto di contestare "per vizio" il contratto stipulato, qualora la normativa regionale ne preveda l'obbligo, pur senza sanzioni, in quanto il certificato, obbligatorio per legge, non gli è stato fornito, con tutte le conseguenze del caso.
In ambito nazionale, ovvero ai sensi dell'art. 6 c. 4 del D.Lgs. 311/06, per tutte le regioni che non hanno adottato normative locali in merito alle certificazioni energetiche esiste l'obbligo soltanto se l'immobile sia già dotato di un sua attestato di certificazione energetica.

 

[noelferra]

Ti ringrazio Architetto delle piegazioni a riguardo.
Cordialmente
Noel

 

[Bastimento]

In ambito nazionale, ovvero ai sensi dell'art. 6 c. 4 del D.Lgs. 311/06, per tutte le regioni che non hanno adottato normative locali in merito alle certificazioni energetiche esiste l'obbligo soltanto se l'immobile sia già dotato di un sua attestato di certificazione energetica.

Premetto che gli animi non si stavano surriscaldando, ma era in corso una normale dialettica mirante a dare risposte precise; grazie per la corposa risposta.

Ma ancora una volta rimango un pò basito: siete entrambi dei certificatori, (Noel e Architetto) siete coinvolti e chiamati in causa in prima persona eppure....., anche per voi è palese la difficoltà a riferirvi alla normativa propria; è questo che mi da fastidio, perchè dimostra come per il "cittadino" sia quanto mai arduo recepire diritti e doveri.

Esempio? Ecco:

In ambito nazionale, l'ultimo grido in fatto di ACE con le locazioni, almeno stando a quanto pubblicato dall'ufficio legislativo del Parlamento, non è è dettato dal'art. 6 c. 4 del D.Lgs. 311/06, bensì dal DLGs n° 28 del 3/3/2011, art. 13, che dà attuazione alla direttiva europea 2009/28/CE.
Questo effettivamente modifica ed integra l'art. 6 del Dlgs 192/2005 introducendo il comma 2-ter.

Nella sostanza pratica la conclusione è la stessa da te citata, ma il percorso legislativo è diverso: alla faccia del ministero della semplificazione...
Poi ci stupiamo se gli Italiani tendono a considerare queste norme una specie di grida manzoniana!

Curioso che la discussione sia partita da una richiesta di informazione circa la scelta tra una normale postilla al contratto di locazione o una riscrittura e nuova registrazione. In ogni caso non è stata almeno per me inutile.

Se è possibile, vi auguro di cuore buon lavoro.

 

[Architetto]

non è è dettato dal'art. 6 c. 4 del D.Lgs. 311/06, bensì dal DLGs n° 28 del 3/3/2011, art. 13, che dà attuazione alla direttiva europea 2009/28/CE.

È proprio vero quello che dici, ma per gli addetti ai lavori, come per ogni tipo di professione, le interpretazioni delle leggi vanno viste per le modifiche apportate e se guardi attentamente il D.Lgs 28 e il 311 negli articoli di riferimento non cambiano...
come ben saprai una norma cambia, perchè alle volte si modifica un articolo, una frase.. ma non si da abrogazione alla precedente, non si mantengono norme univoche (tipo Testo Unico), si modifica e continua l'altalenarsi delle miriadi di norme che si aggiungono... questa è la nosta legislatura e così si adottano le norme...
Per questo motivo penso che un professionista deve sapere ciò che succede a livello normativo nella propria attività ed è pur vero che non sempre si riesce a stare aggiornati, tra norme comunitarie, nazionali, regionali, locali, e via via...
Invero non sono mai stato daccordo che tutti devono sapere tutto, ma ciò che serve senza dover obbligatoriamente essere saccenti... per questo motivo ritengo che un privato che non sa le leggi non è colpevole di nulla, ma non può certamente lamentarsi delle norme vigenti se non le vive...non so se sono stato chiaro... spero di si...
Infine, la differenza tra me Noelferra non la vedo, perchè le regioni in cui viviamo ed operiamo adottano normative regionali diverse e pertanto dobbiamo applicare ciò che vige localmente, pur consci delle norme nazionali ed ecco perchè ciò che noel ha relazionato nei suoi post ed il mio intervento, in ambito nazionale abbiamo detto la stessa cosa...

 

[noelferra]

Grazie era anche per me dialettica.
sulle leggi italiane e' meglio stendereun velo pietoso, e' difficile capirle per gliaddetti ai lavori , per l'utenza e' impossibile.
per questo poi alla fine siamo tutti fuorilegge, anche non volendo.
Cordialmente
Noel

 

[Bastimento]

Mi spiace, non condivido la chiusa. Pazienza: il mondo non lo cambiamo.

p.s.: mi riferivo ad Architetto, ma si è sovrapposta anche la risposta di Noel:

Faremmo tutti meglio ad andate a dormire tutti, vista l'ora, ma lasciatemi reagire a quanto sostenete: il cittadino può e deve poter capire. E se ogni tanto disturba il manovratore, fa bene....! (ogni riferimento ai referndum è puram. casuale ...)

e in fondo chi vi ha costretti a rettificare alcune affermazioni precipitose? dai, ammetetelo .. state bene ovunque voi siate ...

 

[Architetto]

Concordo pienamente con voi...
Noel... ha ragione che per gli addetti ai lavori è pressochè difficile star dietro... ma non calare un velo pietoso, a mio parere bisogna far capire che si deve cambiare sistema, non si può andare avanti aprendo nuove norme, soltanto per cambiare una frase, un articolo, un comma... ecc....e mantenere tutte le altre aperte...
Bastimento...cercare di spiegare le interpretazioni delle norme non è semplice...io studio le leggi da diversi anni e ci lavoro costantemente, e cerco (anche se non è semplice) di far capire che sapere è giusto...ma tutto ha un limite per ogni cosa...
Per chiudere l'argomento, tanto per rendere l'idea...vorrei fare un esempio...
Il famigerato testo unico della sicurezza...ovvero il D.Lgs 81/08, nasce dall'abrogazione di leggi e testi che nascono dal 1955 al 2007..ma in realtà se si pone attenzione agli allegati si vedrà che le leggi abrogate sono comparse nuovamente sotto altro nome (allegato) ma la sostanza non cambia nulla......come ad esempio il DPR 303/56 sembrerebbe abrogato dal Testo Unico 81, ma in realtà è ancora vigente per un solo articolo... e potremmo andare avanti...ma come si dice... lasciamo stare...l'importante è capirsi...