Diritto di superficie comune di Roma ha venduto alle Gescal

[Ale2179]

Salve a tutti,
ho scandagliato il forum in relazione all'argomento in ogetto ma mnon ho trovato risposta.
Vorrei brevemente sottoporvi il questito.
Con legge del 14 Febbraio 1963 n.60 le GesCaL hanno edificato in Roma località Spinaceto alcuni immobili.
La predettta gestione è stata poi secondo il disposto dell'art. 13 del D.P.R. 30/12/1972 (con effetto del 31/12/73) soppressa e che a norma dell'art. predettpo, i beni immobili di proprietà degli enti soppressi vengono devoluti allo IACP, con regolare trascrizione in conservatoria nel '75, divenendo al proposito titolari di tutte le situazioni attive e passive inerenti gli immobili di cui hanno acquistato la proprietà.
Successivamente le suddette IACP ai sensi dell'art. 29 legge 14/2/1963 n.60 trasferisce in proprietà al sig. Rossi (acquirente) la proprietà di quota indivisa di 4,05 millesimi dell'area del settore urbanistico (n) del piano di zona 46 (Spinaceto) area trasferita dal comune di Roma alle GesCaL con atto in data...
Apro qui una parentesi, in questo atto di trasferimento del 1973 il comune di Roma VENDE con tanto di cifra bella sostanziosa, alle GesCal ca. 2 ettari di area territoriale in quella zona,dunque con tale atto il comune esce dalla proprietà del terreno ove poi le GesCaL hanno costruito questi immobili.
Successivamente con atto del '77 lo IACP (che rilevarono le allora soppresse GesCal) hanno trasferito la proprietà dell'ppartamento all'allora proprietario (oggi eredi).
Nell'atto di trasferimento come già accennato si parla di trasferimento di proprietà tra IACP e il proprietario, di quota indivisa in millesimi dell'area del settore urbanistico 46 e prosegue sottolineando che l'acquirente prende in assegnazione l'appartamento con una iscrizione di ipoteca, peraltro ad oggi non più in essere.
Il punto ora qual'è?
Nella stessa palazzina hanno rogitato tre appartamenti recentemente, anche con l'ausilio di un mutuo e tutto è passato tranquillamente, considerando che sono tre notai diversi nemmeno lo stesso!
Mutui passati, rogiti fatti senza menzikone del diritto di superficie negli ultimi loro atti.
La dicitura che però accomuna tutti i "precedenti" atti notori di questi appartamenti, è la menzione del diritto di superficie, che il proprietario non poteva alienare l'immobile prima di 10 anni (ormai passati).
Dunque la perplessità è questal, l'appartamento in oggetto può essere alienato senza problemi di di gravami sulle spalle?
Considerando che i notai che hanno rogitato i tre appartamentio della stessa palazzina, hanno ritenuto procedere in riferimento "unicamente" all'atto notorio sopra menzionato, "1973 il comune di Roma VENDE con tanto di cifra bella sostanziosa, alle GesCal ca. 2 ettari di area territoriale in quella zona",dunque con tale atto il comune esce dalla proprietà del terreno ove poi le GesCaL hanno costruito questi immobili".
Qui la domanda... non essendo più il comune proprietario della superficie, il diritto sussiste ancora o no?
Dovendo venderlo ora è sufficiente quanto in mano o occorre una qualche altra certificazione?
C'è sia l'atto di vendita tra comune e GesCaL, che l'attuale ultimo atto tra IACP (erede delle vecchie assorbite GesCaL) e attuale proprietario ove però si menziona ancora questo gravame...
Grazie per quanti hanno avuto la pazienza nel leggere il papiro, sperando di aver bene esposto il problema.
Spero di avere lumi da voi illustri.
Grazie.

...aggiungo inoltre che da una visura catastale storica, si è potuto vedere che nell'anno 1977 il meccanografico porta come proprietà "Gestione case per lavoratori", di seguito dall'anno 1977 antecedente all'impianto meccanografico, risulta come unico proprietario la persona fisica, di cui oggi gli eredi.

 

[ingelman]

Qui la domanda... non essendo più il comune proprietario della superficie, il diritto sussiste ancora o no?

Diciamo che seguendo la cronologia degli eventi il proprietario anche del suolo è/era lo IACP

Potrebbe ancora sussistere se nell'atto di trasferimento o di assegnazione c'è scritto che ai signori "Rossi" viene assegnato o trasferito l'immobile "Y" in diritto di superficie oppure "Rossi" acquista la proprietà superficiaria dell'immobile "Y"

Per logica da un'attenta lettura ed analisi dell'atto d'assegnazione dovrebbe essere semplice capire se si tratta di acquisto di una piena proprietà o di un immobile in diritto di superficie.

Lo si dovrebbe evincere anche dalla semplice visura catastale che in caso di proprietà superficiaria si dovrebbe trovare in ditta, oltre che all'assegnatario - acquirente, anche al concedente del terreno che sia il Comune - GesCal o IMPS che dir si voglia.

E' chiaro che senza leggere i titoli di provenienza nonostante l'accuratezza della tua descrizione è difficile dare una risposta
Però leggendo .......
tu parli di un assegnazione di un appartamento e allo stesso tempo della cessione di un area (terreno) anche se in percentuale.
cito:

trasferisce in proprietà al sig. Rossi (acquirente) la proprietà di quota indivisa di 4,05 millesimi dell'area del settore urbanistico (n) del piano di zona 46 (Spinaceto) area trasferita dal comune di Roma alle GesCaL con atto in data..

Questa dicitura nell'atto lascia intendere che oltre l'assegnazione dell'alloggio che molto probabilmente era stato realizzato in un compendio in diritto di superficie, lo IACP cede anche la proprietà del suolo al signor Rossi per la percentuale di millesimi di proprietà a lui spettanti, acquisendo così quest'ultimo la piena proprietà dell'immobile (appartamento).

La dicitura che però accomuna tutti i "precedenti" atti notori di questi appartamenti, è la menzione del diritto di superficie, che il proprietario non poteva alienare l'immobile prima di 10 anni (ormai passati).

Credo che in questo passaggio hai mescolato due aspetti che non potevano essere inseriti in un unico Articolo dell'atto di provenienza ... il divieto di alienazione decennale è quello riportato nell'articolo 29 legge 14/2/1963 n.60 che prima hai citato, ma poco c'entra con la proprietà superficiaria, anche se penso che nel vostro caso tale divieto di alienazione dovrebbe essere superato sia perche i 10 anni sono belli che trascorsi
(parli di un atto a favore del de cuius Rossi, atto del 77)
oltretutto oggi gli aventi diritto sono gli eredi legittimi che, a mio dire sono liberi di alienare l'immobile come meglio credono.

Ovviamente è una mia interpretazione al tuo scritto

 

[Ale2179]

Buongiorno e grazie per la risposta, leggo "Lo si dovrebbe evincere anche dalla semplice visura catastale che in caso di proprietà superficiaria si dovrebbe trovare in ditta, oltre che all'assegnatario - acquirente, anche al concedente del terreno che sia il Comune - GesCal o IMPS che dir si voglia."

Infatti nel mio post ho aggiunto proprio questo, da una visura catastale storica, si è potuto vedere che nell'anno 1977 il meccanografico porta come unica proprietà la "Gestione case per lavoratori", di seguito dall'anno 1977 antecedente all'impianto meccanografico, la proprietà passa come unico proprietario 1000/1000 all'allora proprietario persona fisica sig.Rossi, di cui oggi gli eredi.
Quindi da quanto esposto (da visura) e da quanto leggo posso dedurre e avere tranquillità che il proprietario o comunque gli eredi, oggi sono proprietari a tutti gli effetti e del cespite e del terreno ove ricade l'appartamento?
Posso averne certezza in riferimento alla vca appunto e a ciò che viene menzionato in atto?
Cito testualmente l'atto:
"Ai sensi e per gli effetti dell'ultimo comma dell'art. 29 della legge 14/2/1963 n.60, lo IACP della prov. di Roma, ente subentrato, in forza del predetto D.P.R. n. 1036, alla GesCaL, che nel prosieguo del presente atto sarà nominato Istituto, trasferisce in piena proprietà al sig. Rossi , che nel prosieguo sarà nominato "Acquirente", il quale accetta con i limiti, le condizioni ed i vincoli di cui appresso da valere per se ed aventi causa:
A)proprietà di quota indivisa di 4,05 millesimi dell'area del settore urbanistico VII del piano di zona .46 (Spinaceto) del comune di Roma, area trasferita in proprietà dal comune di Roma alla Gestione Case per i Lavoratori con atto in data 1973 a rogito notaio xxxx, per la realizazione di abitazioni, relativi accessori e servizi residenziali del medesimo settore urbanistico, area meglio precisata nel regolamento di consorzio come appresso depositato, registrato e trascritto e gravata, in partiocolare, a favore dell'acquirente e suoi aventi causa, di diritto di superficie in relazione alle porzioni immobiliari descritte alla successiva lettera B) nonchè di servitù di parcheggio come specificato alla successiva lettera C);
B) e C) Piena ed esclusiva proprietà separata, ai sensi e per gli effetti..."
e qui B e C descrive l'alloggio, la cantina, le parti comuni e il parcheggio. poi menziona la categoria cat. la classe la rendita ecc...
Poi nell'art. successivo, nell'atto , prosegue parlando della cifra pagata dal sig. Rossi per l'assegnazione.e della possibilità di poter alienare l'immobile dopo l'estinzione dell'ipoteca e dopo il trascorrere dei 10 anni dalla trascrizione
In conseguenza del pagamento sopra indicato, c'è una quietanza di saldo.

P.s. in un sito leggevo inoltre che lo IACP potrebbe rivalere il diritto di prelazione che è un'altra cosa o sbaglio?
Nella fatttispecie potrebbe sussistere anche questo?
(specifico che nell'atto la prelazione non è menzionata).

In tutto questo ginepraio di parole e articoli qui la domanda finale:
"dopo quanto detto, posso avere la tranquillità di poter alienare il cespite senza avere il dubbio che sia ancora gravato dal diritto reale di superficie?
...soprattutto poterlo fare ovviamennte a prezzo libero di mercato senza alcun tetto di cifra?"

Grazie 1000 sperando di poter ricevere al più presto una risposta perchè siamo in bilico per una risposta ad una proposta ma vorremmo avere certezza di poterlo vendere liberamente!!!
Saluti

 

[ingelman]

Ciao @sandroxxx
Scusa per il ritardo della risposta ma ho finito solo ora di cenare pur essendo a dieta dopo una giornata di duro lavoro
(anche se speravo che qualcun altro intervenisse alla discussione)

Continuo a risponderti io diceno.

Premesso che, vista la tua ansia, se ti fossi rivolta ad un Notaio portandogli tutta la documentazione e dopo facili visure di rito ti avrebbe tolto ogni dubbio ...

ciò premesso ti dico la mia da Agente Immobiliare che risponde interpretando il tuo scritto. (ho i capelli bianchi ma lungi da me di ritenermi esperto, la presunzione è una dote che non mi appartiene)

Quindi prendi le mie risposte dandogli l'importanza come da premessa sopra riportata

Tu hai scritto ciò che l'atto dice:

la proprietà passa come unico proprietario 1000/1000 all'allora proprietario persona fisica sig.Rossi, di cui oggi gli eredi.

Nell'atto si parla di piena proprietà trasferita a Rossi oggi in capo a gli eredi

in forza del predetto D.P.R. n. 1036, alla GesCaL, che nel prosieguo del presente atto sarà nominato Istituto, trasferisce in piena proprietà al sig. Rossi , che nel prosieguo sarà nominato "Acquirente"

anche qui si parla di piena proprietà e non di proprietà superficiaria ...

Riguardo il vincolo di divieto di alienazione prima di 10 anni
(anche se ci sarebbe da ridire su questo vincolo che in alcuni casi e in presenza di determinate condizioni poteva essere riportato a 5 anni)
vien da se che è bello che risolto 1) perchè tale termine è già decorso
2) perche sono subentrati gli aventi diritto del de cuius

Altro aspetto la prelazione.
Solitamente se esiste un diritto di prelazione a favore dell'Ente questo dovrebbe essere riportato nell'atto di assegnazione o di trasferimento, che dir si voglia

Solitamente è riportato negli atti di trasferimento del INPDAP dove principalmente gli immobili venivano dismessi a favore degli inquilini ad un prezzo agevolato, trasferimenti soggetti a determinate condizioni.

(non mi sembra il tuo caso)
Se esisteva una prelazione doveva essere comunque riportata nell'atto di assegnazione/trasferimento.

Dettò ciò, mi sentirei di dire che potete tranquillamente vendere la piena proprietà dell'immobile (dove nell'atto di vendita dovrà essere indicato l'immobile con il suo subalterno e nelle descrizione della provenienza anche la quota in millesimi del terreno acquisita (pro indiviso)

Io fossì in te mi sentirei tranquillo

NB.
Questa è la mia interpretazione personale e non rappresenta alcuna asseverazione, quindi risposta priva di responsabilità

Per l'ulteriore conferma senti un Notaio

 

[Ale2179]

Buongiorno, grazie Ingelman per la risposta ma nella tua prima risposta mi hai detto e cito "
Per logica da un'attenta lettura ed analisi dell'atto d'assegnazione dovrebbe essere semplice capire se si tratta di acquisto di una piena proprietà o di un immobile in diritto di superficie.
Lo si dovrebbe evincere anche dalla semplice visura catastale che in caso di proprietà superficiaria si dovrebbe trovare in ditta, oltre che all'assegnatario - acquirente, anche al concedente del terreno che sia il Comune - GesCal o IMPS che dir si voglia."

Ecco mi parli di fare una semplice visura catastale per verificare se si è proprietari a tutti gli effetti del cespite e cosi come della porzione di superficie ove ricade.
la visura catastale (STORICA PERALTRO) è stata fatta e come ho gia evidenziato, essa riporta che nell'anno 1977 il meccanografico porta come unica proprietà la "Gestione case per lavoratori", di seguito dall'anno 1977 dopo il meccanografico, la proprietà passa come unico proprietario in 1000/1000 all'allora assegnatario persona fisica sig.Rossi e di cui oggi gli eredi.

Dunque ripropongo la domanda , è sufficente la visura catastale per avere certezza della piena proprietà non solo dell'appartamento (proprietà) ma anche della superficie ove ricade?
Con la piena proprietà 1000/1000 come unico proprietario il sig. Rossi e non più il precedente ente come sopra riportato, si puo stare tranquilli e sereni di poter alienare "A MERCATO LIBERO" il cespite senza avere la spada di Damocle sulle spalle di questo benedetto diritto di superficie?????
Grazie anticipatamente per la risposta.

 

[ingelman]

Ecco mi parli di fare una semplice visura catastale per verificare se si è proprietari a tutti gli effetti del cespite e cosi come della porzione di superficie ove ricade.

Diciamo che dalla visura catastale già si evince se trattasi di piena proprietà o proprietà superficiaria.
(Per l'esattezza il Catasto non è probatorio ai fini della proprietà conta quanto riportato in conservatoria)
Non tenere conto di quanto scritto sopra tra parentesi altrimenti ti mando in confusione.

Torniamo a quanto scritto prima

la proprietà passa come unico proprietario in 1000/1000 all'allora assegnatario persona fisica sig.Rossi e di cui oggi gli eredi.

Già questo ha il suo significato (l'hai scritto tu leggendo gli atti), altrimenti avresti dovuto trovare oltre Rossi, con la dicitura proprietà superficiaria, anche l'Inps (proprietaria del suolo)

Con la piena proprietà 1000/1000 come unico proprietario il sig. Rossi e non più il precedente ente come sopra riportato, si puo stare tranquilli e sereni di poter alienare "A MERCATO LIBERO" il cespite senza avere la spada di Damocle sulle spalle di questo benedetto diritto di superficie?????

Da quello che ho letto e come ti ho risposto prima secondo me il diritto di superficie ormai non sussiste più dato che l'Ente ha ceduto a Rossi anche la quota di terreno a lui spettante in base ai millesimi di proprietà.

Il divieto di alienazione prima dei 10 anni ormai è ininfluente visto la vetustà dell'atto.

Detto ciò la mia già te l'avevo detta prima
la cito:

Io fossì in te mi sentirei tranquillo

NB.
Questa è la mia interpretazione personale e non rappresenta alcuna asseverazione, quindi risposta priva di responsabilità

Per l'ulteriore conferma senti un Notaio

Se proprio sei ansioso rivolgiti al Notaio ... portandogli tutta la documentazione in tuo possesso.

 

[Ale2179]

Scusate il ritardo Ingelman, grazie infinite per le risposte.
Vorrei sottoporre alla tua / vostra att.ne questo comunicato ATER dal loro sito di cui il link http://aterroma.it/DOC/News/News_Maggio_2017/815/pdf/relazione_affrancazione_finale.pdf
Ecco da qui dovrei poter evincere con certezzza matematica che il nostro appartamento non sia gravato da affrancazione e diritto di superficie , visto che il settopre ove ricare esso è il VII quindi stando a ciò che dice il comunicato i restanti siti sono liberi da tali gravami. Se potete dare una letta e darmi conferma, grazie 1000!.
In particolare nelle uiltime righe ove si dice "
"Si coglie l’occasione per puntualizzare che gli alloggi ex GESCAL edificati all’interno
del piano di zona N° 46 –SPINACETO e rientranti in tutti i settori urbanistici
ad esclusione del XII° e XV°, sono da considerarsi in proprietà piena.
Diversamente,i settori XII° e XV° sono stati edificati in proprietà superficiaria e sui quali questa ATER sta provvedendo alla stipula di apposita convenzione con l’Amministrazione Comunale."

Trovandosi il nostro immobile nel VII settore (Spinaceto I) ed essendo stato acquistato dallo IACP a suo tempo GesCaL, ne deduco che con piena proprietà significhi che si è proprietari e dell'abitazione e della superficie che peraltro cita in millesimi in atto.
Notaio a parte da eventualmente consultare , possiamo stare tranquilli nella vendita senza diritto di superficie e nella piena proprietà dell'appatramento allora già riscattato? Vendendolo senza prezzo calmierato ma libero?

 

[Ale2179]

Nel comunicatgo Ater parla nelle ultime righe di piena proprietà facendo un distinguo tra questa e la proprietà superficiaria, quindi do per scontato che noi si abbnia la proprietà e della casa e del terreno in millesimi.

 

[Albano50]

@ingelman
Sentenza Corte di Cassazione del 16 settembre 2015 n° 18135
omissis...Conclusioni: Tenuto conto di quanto sopra esposto, questa Azienda ritiene che la sentenza riportata non debba trovare applicazione sulle successive vendite di alloggi. .... omissis
Ho letto tutto.... ma il dubbio mi rimane.... L'Ater ritiene che la sentenza non vada applicata... ma l'Ater ha la possibilità di mettere in discussione una decisione della Suprema Corte con un comunicato?

 

[ingelman]

Si @sandroxxx piena proprietà significa che non è in diritt di superficie

ma l'Ater ha la possibilità di mettere in discussione una decisione della Suprema Corte con un comunicato?

Se l'ha fatto probabilmente si
Però su questo non sono in grado di risponderti mi dispiace