Disdetta contratto commerciale e indennità

[faustina]

espongo questo caso:
contratto commerciale 6+6,giunto quasi alla fine dell'undicesimo anno
negozio affittato per esclusivo uso di ufficio a società costruttrice che se ne avvale per vendere tramite agente immobiliare le proprie costruzioni
invio da parte del conduttore non di disdetta ma di richiesta di aumento del canone per il nuovo contratto
nessuna risposta ricevuta al riguardo,nessun tentativo di trattativa
reiterati ritardi nel pagamento dell'affitto
mancato pagamento delle spese condominiali da 3 mesi
cosa può fare il conduttore?
trattenere le spese condominiali dal deposito cauzionale?
dare disdetta e pagare indennità di perdita di avviamento?ma l'indennità è dovuta per un locale uso ufficio in cui si svolge mediazione immobiliare?si può avere uno sconto sul pagamento dell'indennità visto il comportamento dell'inquilino?la somma è deducibile dalle tasse?
grazie

 

[Alessandro Frisoli]

L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale NON è dovuta se il conduttore (l'inquilino) è un'impresa costruttrice che vende i propri immobili tramite un Agenti Immobiliari

Se non paga lo metti in mora e lo sfratti

invio da parte del conduttore non di disdetta ma di richiesta di aumento del canone per il nuovo contratto

Presumo intendessi da parte del locatore, ossia del proprietario dell'immobile

 

[faustina]

davvero?ho capito bene?il negozio uso ufficio è affittato ad una impresa costruttrice -cooperativa di costruttori,che figura come conduttore sul contratto ,ma in negozio sta una agente immobiliare come vendititore degli immobili costruiti.Quindi se gli dò disdetta entro il termine dell'anno undicesimo posso mandare via l'inquilino senza pagare nulla?

 

[Pennylove]

davvero?ho capito bene?il negozio uso ufficio è affittato ad una impresa costruttrice -cooperativa di costruttori,che figura come conduttore sul contratto ,ma in negozio sta una agente immobiliare come vendititore degli immobili costruiti.Quindi se gli dò disdetta entro il termine dell'anno undicesimo posso mandare via l'inquilino senza pagare nulla?

Io temo di no. Per svariate ragioni.

L'avviamento commerciale è in stretto collegamento con l'attività esercitata dall'azienda e si esplica attraverso il riconoscimento di una clientela riferibile al luogo - inteso come immobile - ove questa opera. L'istituto è disciplinato dagli artt. 34 e 35 della legge n°392/1978. In particolare l'art. 34, al comma 1, dispone che, in caso di cessazione per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate al numero 1 dell'art. 27 della stessa legge (industriali, commerciali e artigianali), matura il diritto all'indennità di avviamento. L'attività svolta nell'immobile locato deve poi comportare contatti diretti con il pubblico in un luogo aperto e accessibile ai destinatari dell'offerta dei beni e dei servizi.

Ora, la più recente giurisprudenza non solo ha qualificato l'attività di mediatore immobiliare come attività di tipo commerciale (Cass. Civ. 9 marzo 1984, n°1637), ma anche sostenuto che l'indennità di avviamento spetta anche ad una società di intermediazione immobiliare (Cass. S.U. 10 marzo 1998, n°2646; Cass. 6 maggio 2003, n°6874): alla luce di tutto ciò, con tutte le cautele del caso, a me sembrerebbe che nel caso in esame si possa rinvenire l'avviamento commerciale meritevole di tutela, inteso cioè come perdita di clientela, vuoi per la particolare natura dell'attività commerciale esercitata (che, appunto, comporta un contatto diretto con il consumatore finale, non già con altri imprenditori o artigiani) e vuoi per la peculiarità del luogo in cui la stessa viene espletata (suppongo negozio su strada o comunque ufficio).

Non potendo conoscere come è strutturato l'immobile locato, tengo a precisare un'ultima cosa: la prima è che l'utilizzazione dell'immobile deve essere primaria e non già marginale. Tengo a precisare ciò, perché sotto tale profilo, l'indennità va, comunque, riconosciuta al conduttore di locali, accessibili al pubblico, adibiti alla vendita di immobili, benché la progettazione degli stessi immobili avvenga in separato locale limitrofo, nel senso che non è consentito al locatore sottrarsi al pagamento dell'indennità commisurata all'intero canone, nell'assunto che solo una parte dell'immobile è destinata al contatto diretto con il pubblico: anche in tale caso rileva infatti la prevalenza dell'attività del conduttore che comporta quel contatto (Cass. 16 febbraio 2010, n°3592).

 

[faustina]

grazie per la risposta ,ma ,mi chiedo,allora perchè la prima persona che mi ha risposto mi ha detto l'esatto contrario,scrivendo in maiuscolo il 'NON è DOVUTA'?
su che criteri si è basata la sua sicurezza?
sarebbe auspicabile un suo riscontro al riguardo...altrimenti altri che leggono possono (non dico interpretare male,perchè da interpretare non c'è nulla visto che le parole del post sono chiare) fidarsi di quanto detto e cadere in errori costosi.....

 

[Alessandro Frisoli]

Ti ho risposto anche in privato, Ma Pennylove, che tra l'altro è preparatissima, ha citato delle sentenze che non conoscevo.

inoltre quanto scritto è giustissimo.

Non sempre però sono state considerate attività commerciali le agenzie immobiliari... ma di fronte ad una sentenza della Cassazione che ripeto, non conoscevo. Pertanto innanzi tutto guarda cosa c'è scritto sul contratto originario, se avevate scritto che l'attività comporta o non comporta contatti diretti con il pubblico, anche se presumo che di fronte ad una giurisprudenza contraria possa essere contestato il fatto di un'eventuale dicituta "NON comporta contatti diretti con il pubblico"

Vediamo intanto se te la chiedono, e poi senti un legale.

 

[valvo]

A me è stato detto che, se l'inquilino è moroso (nel mio caso è un bar), posso fare lo sfratto per morosità ed in questo caso non si paga l'indennità di avviamento. Qualcuno può confermarlo?

 

[faustina]

l'attività comporta contatti col pubblico e l'avvocato oggi mi ha detto che devo pagare l'indennità

 

[Pennylove]

Vediamo intanto se te la chiedono [...]

Quoto Alberto, in quanto spetta, comunque, sempre al conduttore di provare di avere esercitato sull'immobile un'attività meritevole di essere premiata con l'indennità... Ricordo, comunque, a faustina che questo è un luogo dove, in assoluta buona fede, ci si confronta liberamente l'uno con l'altro, scambiando idee e opinioni. I forum, in genere, servono proprio per questo.

 

[adimecasa]

Indipendentemente da come lo disdetti per fine locazione o per sfratto per morosità, secondo il mio parere l'indennità non spetta anche se anno contatti diretto con il pubblico ma commerciano i loro prodotti che costruiscono, e non vedo nessuna buona uscita se contruiscono altrove vendono altrove