Disdetta contratto di locazione 4+4

[STUDIO DUCHEMINO]

Al locatore non si può "imporre" nulla: l'immobile è suo e, nei limiti di legge, se lo gestisce come vuole e, soprattutto, ci fa quello che vuole (vedi la polemica sugli affitti turistici). Se al conduttore sta bene, bene; altrimenti "ciccia", come si dice a Roma e come, in realtà, hai scritto anche tu.

Il locatore è sul mercato. Sarà proprietario, questo nessuno lo mette in dubbio, ma le regole le fa il mercato. Se intende imporre all'inquilino una clausola contraria a buona fede, che viola le esigenze manifestate esplicitamente dall'inquilino, è giusto che il conduttore si difenda e cerchi altro, guardandosi intorno. Se, invece, ragionando con buon senso, si fa due calcoli e scopre che intanto meglio prendersi quei due anni di affitto, allora accetterà la clausola che peraltro la stessa legge prevede.
A me questo strapotere dei locatori, che pensano di avere chissà cosa in mano e impongono clausole truffaldine mi sta proprio sul piloro.

 

[ab.qualcosa]

A me questo strapotere dei locatori, che pensano di avere chissà cosa in mano e impongono clausole truffaldine mi sta proprio sul piloro.

A me non pare truffaldina, però non sono avvocato, ma fatti dire da chi conosce il mercato che oggi, specialmente a condizioni decenti ed in posti decenti i locatori hanno assolutamente uno strapotere.

Ovviamente quello che non conosco è la situazione specifica di OP.

 

[gagarin]

pensano di avere chissà cosa in mano

Hanno in mano il loro immobile, spesso acquistato e mantenuto a costo di sacrifici anche generazionali e l'immobile è il fulcro di una locazione: quindi hanno in mano l'oggetto del contratto.

impongono clausole truffaldine

In questo caso vanno condannati (in ogni caso, anche in caso di controversia futura, ci penserà il giudice a render nulle le clausole truffaldine), ma questo non c'entra nulla col fatto che è il locatore a "guidare" il contratto, imponendo le clausole che ritiene più opportune per salvaguardare i suoi diritti e la sua proprietà, sempre, come ho ben scritto, mantenendosi nei limiti della legge e delle norme esistenti. Il conduttore può tentare di modificare qualche clausola, ma, alla fine, o accetta il contratto così come proposto o si cerca un altro immobile.
Per quanto riguarda lo "strapotere dei locatori", oggi in Italia, con la politica esistente, con le leggi esistenti e con la magistratura esistente, direi proprio che non esiste e che, forse, esiste lo "strapotere degli inquilini".

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Hanno in mano il loro immobile, spesso acquistato e mantenuto a costo di sacrifici anche generazionali e l'immobile è il fulcro di una locazione: quindi hanno in mano l'oggetto del contratto.

In questo caso vanno condannati (in ogni caso, anche in caso di controversia futura, ci penserà il giudice a render nulle le clausole truffaldine), ma questo non c'entra nulla col fatto che è il locatore a "guidare" il contratto, imponendo le clausole che ritiene più opportune per salvaguardare i suoi diritti e la sua proprietà, sempre, come ho ben scritto, mantenendosi nei limiti della legge e delle norme esistenti. Il conduttore può tentare di modificare qualche clausola, ma, alla fine, o accetta il contratto così come proposto o si cerca un altro immobile.
Per quanto riguarda lo "strapotere dei locatori", oggi in Italia, con la politica esistente, con le leggi esistenti e con la magistratura esistente, direi proprio che non esiste e che, forse, esiste lo "strapotere degli inquilini".

Non voglio scomodare Hegel, ma ovviamente il locatore non esiste senza conduttore. Senza inquilino, è un semplice proprietario di casa sfitta, come ce ne sono tante.

 

[mapeit]

Queste deroghe alle clausole standard che permettono il recesso anche senza gravi motivi, con un congruo preavviso, sono in genere proposte e concordate tra locatore e conduttore nei contratti c.d. "liberi". Il conduttore sarà meno vincolato e potrà cogliere opportunità lavorative che richiedano lo spostamento e il locatore, oltre a trovare più agevolmente un inquilino, avrà comunque tempo adeguato per rimpiazzarlo qualora egli receda prima dei canonici quattro anni.

 

[gagarin]

Senza inquilino, è un semplice proprietario di casa sfitta

Senza scomodare Hegel, ritengo che sia meglio essere un semplice proprietario di una casa (anche sfitta), che un inquilino in cerca di un tetto.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Rimane il problema della trasparenza nelle trattative. Se è vero che le parti devono agire in buona fede e se è vero che l'inquilino manifesta espressamente l'esigenza di rimanere meno tempo, il proprietario dovrebbe o non accettare di fargli il contratto, oppure accettare di inserire la clausola. Quello che non è lecito, per via della responsabilità precontrattuale, è il fatto di tentare di far firmare un contratto più lungo a uno che ti ha detto che lo vuole più corto. In questo, immagino che gli agenti - e mi sono trovato in questa situazione - diano una grossa mano.

 

[ab.qualcosa]

Rimane il problema della trasparenza nelle trattative. Se è vero che le parti devono agire in buona fede e se è vero che l'inquilino manifesta espressamente l'esigenza di rimanere meno tempo, il proprietario dovrebbe o non accettare di fargli il contratto, oppure accettare di inserire la clausola. Quello che non è lecito, per via della responsabilità precontrattuale, è il fatto di tentare di far firmare un contratto più lungo a uno che ti ha detto che lo vuole più corto. In questo, immagino che gli agenti - e mi sono trovato in questa situazione - diano una grossa mano.

Non leggo da nessuna parte nel post che lui abbia manifestato alla proprietaria questa sua intenzione.
Tra l'altro il suo racconto contiene una imprecisione:

la proprietaria vorrebbe farmi, sulla base di un suo consulto con un commercialista, un contratto 4+4, che so che possa essere disdetto SOLO PER GIUSTA CAUSA (ovunque trovo "gravi motivi") con un preavviso di almeno 6 mesi.

In realtà tutti i contratti, di default, parlano solo di giusta causa.
E per "di default" intendo, ad esempio, che tutti gli accordi territoriali che conoscono riprendono in questo la bozza di contratto proposta dal ministero e che contiene appunto la previsione di legge, ovverosia la intoccabile possibilità di recesso per gravi motivi.
Dire che il 4+4 possa essere disdetto solo per giusta causa è, appunto, fuorviante.

Tirando ad indovinare, sulla base della mia esperienza ci troviamo probabilmente di fronte ad una mancata trasparenza del conduttore.

"Non voglio dire al proprietario che probabilmente andrò via prima perché so che vuole un inquilino a lungo termine ed ho paura non mi affitti la casa"

ovviamente il locatore non esiste senza conduttore. Senza inquilino, è un semplice proprietario di casa sfitta, come ce ne sono tante.

Non so la zona specifica in cui si trova il nostro amico, ma qui le ultime 4-5 trattative (ai massimi del canone concordato) si sono concluse il primo giorno di visita con ressa indicibile di inquilini qualificati, non è come immagini tu.

 

[Bagudi]

Secondo me, stante la situazione attuale di mercato, in cui non ci sono appartamenti in affitto e ci sono centinaia di potenziali inquilini, il termine di 6 mesi di preavviso con disdetta per giusta causa, è veramente OBSOLETO.

I proprietari ci mettono un giorno a trovare nuovi inquilini, gli inquilini non hanno grosse opportunità di scelta, viviamo in un periodo in cui le condizioni di lavoro sono cambiate drasticamente, per cui, per me, sarebbe ora di cambiare questo balzello.

 

[ab.qualcosa]

I proprietari ci mettono un giorno a trovare nuovi inquilini, gli inquilini non hanno grosse opportunità di scelta, viviamo in un periodo in cui le condizioni di lavoro sono cambiate drasticamente, per cui, per me, sarebbe ora di cambiare questo balzello.

Io quando posso inserisco sempre il recesso convenzionale, magari a tre mesi.