Disdetta contratto locazione commerciale alla seconda scadenza

[elisabettam]

Qui e' richiamata una sentenza a riguardo.

http://www.diritto24.ilsole24ore.co...vo-alla-seconda-scadenza-della-locazione.html

In Italia una sentenza non fa giurisprudenza

 

[Sim]

Qui e' richiamata una sentenza a riguardo.

http://www.diritto24.ilsole24ore.co...vo-alla-seconda-scadenza-della-locazione.html

Giurisprudenza. Alla lettera è corretto che non esistano divieti. Sicuramente sarà un precedente per eventuali future cause. Secondo me rimane comunque ad interpretazione del giudice.
Insomma io seguirei la strada conosciuta, però a quanto pare si potrebbe fare anche così.

 

[od1n0]

Giurisprudenza. Alla lettera è corretto che non esistano divieti. Sicuramente sarà un precedente per eventuali future cause. Secondo me rimane comunque ad interpretazione del giudice.
Insomma io seguirei la strada conosciuta, però a quanto pare si potrebbe fare anche così.

Sono d'accordo che e' meglio essere piu' rigidi altrimenti ti affidi all'interpretazione di merito.

 

[elisabettam]

puoi fare il contratto normale e inviare subito la raccomanda

 

[Pil]

Mi sembra un ottimo spunto su cui confrontarci, a me non sembra così scontato che la clausola sia nulla; insomma una incertezza in più, fra le tante

 

[Umberto Granducato]

Attenzione il 3d parla di contratto commerciale, la sentenza di abitativo.
E' un'ulteriore differenza importante

 

[Pennylove]

Mi sembra un ottimo spunto su cui confrontarci, a me non sembra così scontato che la clausola sia nulla; insomma una incertezza in più, fra le tante

Il punto da cui partire per la verifica della clausola in discorso e per vagliarne la congruità è la normativa in materia. Nelle locazioni ad uso non abitativo, la rinnovazione del contratto deriva non già, secondo le disposizioni codicistiche, da un comportamento delle parti post estinzione del rapporto contrattuale (l’art. 1597 dispone che “La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata […]”), ma da un fatto ben preciso, anteriore alla scadenza dei dodici anni, consistente, appunto, nell’omessa comunicazione, di una parte all’altra, della disdetta almeno dodici mesi prima della scadenza contrattuale (l’art. 28, comma 1 della legge n°392/1978 dispone, infatti, che il contratto si rinnova tacitamente, ma che “tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta”.

Veniamo ora al caso di specie. Occorre preliminarmente segnalare come l'espressione “non rinnovo automatico”, inserita nella clausola relativa alla durata della locazione, sia ambigua e interpretabile. Se il “non rinnovo automatico” è da intendersi che il rinnovo è ammesso, ma non in maniera automatica, si avrebbe comunque una situazione di rinnovazione a seguito di comunicazione da effettuarsi da una delle parti: in pratica l’effetto opposto previsto dalla legge (vedi sopra). Appare lecito pensare che, con la formula “non rinnovo automatico”, le parti abbiano piuttosto inteso riferirsi al “non rinnovo tacito”, vale a dire abbiano voluto impedire la rinnovazione (tacita) del contratto e, dunque, rifiutarsi di porre in essere la disdetta che impedirebbe l’effetto legale, sciogliendo, di fatto, il vincolo contrattuale alla seconda scadenza.

E' evidente che tale effetto risulta decisamente vantaggioso per il locatore e, pertanto, in contrasto con l’art. 79 della legge n°392/1978 che dispone non solo la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale o ad attribuire al locatore un canone maggiore, ma anche di ogni altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa: la sentenza richiamata da od1n0 al # 10, si riferisce ad un contratto ad uso abitativo dove non opera l’art. 79 sopra citato, ma il meno rigido articolo 13 della legge n°431/1998 che dispone solo la nullità di patti diretti a pretendere un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato e di patti volti a derogare ai limiti di durata del contratto previsti dalla legge.

Ora, poiché le norme sopra evidenziate sono evidentemente dispositive e non modificabili (la rinnovazione tacita è effetto disposto direttamente dalla legge) non è ammissibile, da parte del conduttore, una rinuncia al diritto al rinnovo tacito del rapporto, che va espresso nella forma prevista dal legislatore, a pena di nullità. Pertanto, la clausola in discorso (inconsapevolmente o volutamente inserita a contratto) non è conforme al disposto normativo e, di diritto, annullabile e sostituibile da una clausola che la riporti a quanto definito dall’art. 28 della legge n°392/1978. Inoltre il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di illegittima anticipata cessazione del rapporto di locazione ad uso non abitativo (commisurato alla perdita dei profitti) e l’eventuale disdetta, ancorchè inefficace, inviata dal locatore sarebbe comunque idonea a far sorgere, ove ne sussistano i presupposti, il diritto del conduttore all’indennità di avviamento.