Disdetta da parte del locatore per vendita e fine contratto: ci si può opporre ?

[alfiosan]

Il conduttore di una locazione commerciale dopo aver ricevuto da parte del locatore una raccomandata che lo informa della vendita del locale e del prezzo richiesto per consentirgli di esercitare il diritto di prelazione può, alla scadenza dei 12 anni opporsi alla disdetta e rimanere in negozio? Oppure può restare insensibile ad una revisione del canone e continuare a pagare il vecchio canone ? Al conduttore non interessa l'acquisto del locale e probabilmente impugnerà la disdetta che le sarà inviata fra qualche giorno ovvero con 1 anno di anticipo sulla scadenza del luglio 2013.Come comportarsi? Grazie

 

[Alessandro Frisoli]

Se sono scaduti i 12 anni il contratto è risolto, e non ci si può opporre. Spetta al conduttore l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale pari a 18 mensilità

 

[alfiosan]

Ciao Alessandro, ti ringrazio per la tua pronta risposta. Solo che il legale dell'agenzia alla quale ho affidato la vendita del locale commerciale, mi ha riferito che il conduttore potrebbe anche addurre varie motivazioni (nel mio caso le biciclette rimaste invendute nel negozio) per opporsi alla risoluzione contrattuale. Inoltre il locatario, sempre a detta di tale legale, potrebbe anche non accettare una rivisitazione del canone di affitto nel caso il contratto non venga risolto. A me la questione pare profondamente ingiusta!!

 

[Alessandro Frisoli]

Il conduttore può addurre quello che vuole... che io sappia se il contratto è scaduto e non rinnovato è risolto, e il conduttore deve lasciare il locale libero da persone e cose.

 

[kolia cassin]

Il problema è che - se l'inquilino si oppone al rilascio dei locali - ti ci vorrà comunque circa un anno (dipende dal Tribunale) per ottenere la sentenza di sfratto per finita locazione ed altri 90-120 giorni (dipende dal carico di lavoro degli ufficiali giudiziari) per ottenerne lo sgombro coattivo (se necessario). Se sai già che l'inquilino si opporrà al rilascio dei locali incomincia la causa per ottenere la risoluzione del contratto un anno prima (insieme alla raccomandata di disdetta gli mandi l'atto di citazione) in modo che allo scadere dei 12 anni tu abbia già il titolo esecutivo per richiedere l'intevento dell'ufficiale giudiziario. Inoltre - salvo diverse pattuizioni contenute nel contratto di locazione - avrai diritto ad una indennità di occupazione pari al canone di locazione maggiorato del 20% dal giorno successivo a quello di scadenza contrattuale. Quello che ti è stato riferito circa le ragionevoli cause di opposizione non corrisponde a realtà.
Kolia Cassin

 

[Alessandro Frisoli]

come fa a fare una causa se i termini di rilascio non sono ancora partiti?

 

[kolia cassin]

I modi per risolvere un contratto di locazione sono due: giudizialmente o consensualmente (registrando all'ufficio del registro la sentenza o la risoluzione consensuale). Anche senza avere degli elementi che indichino la volontà dell'inquilino di non voler liberare i locali per tempo si può decidere di volere che la risoluzione del contratto sia sancita giudizialmente (caso tipico è l'inquilino che rilascia i locali, ma non firma l'avvenuto rilascio). In pratica mi rivolgo al Giudice subito dopo che ho inviato la disdetta per chiedergli una sentenza che sancisca che le incombenze sono state diligentemente compiute, e che il contratto in data X sarà terminato.

 

[feigmc]

A me la questione pare profondamente ingiusta!

 

[alfiosan]

Sig.ra Kolia
Ho fatto leggere le sue due risposte ad un legale di mia conoscenza che condivide pienamente le sue illuminate osservazioni tranne sul punto riguardante l'indennità di occupazione successivo alla scadenza contrattuale; per il riconoscimento, non automatico, è purtroppo necessario ricorrere alle vie legali e semprechè se ne ravvedi la convenienza.La ringrazio e cordialmente saluto. alfiosan

 

[kolia cassin]

Se l'inquilino è solvibile io lo consiglio, anche perché i costi legali per ottenere quanto dovuto (chiaramente attraverso una causa) saranno a suo carico ed una causa del genere è documentale e rapidissima (12-18 mesi max), certo che se ci troviamo di fronte ad un conduttore che non è solvibile e non ha niente da perdere e tutto un altro paio di maniche. Quando faccio una causa di sfratto per finita locazione in realtà nelle domande giudiziali iniziali chiedo già anche il riconoscimento dell'eventuale ulteriore indennizzo (+ 20% o diverse patuizioni), per cui al momento della sentenza avrò già nella medesima ordinanza i due elementi che mi servono. In poche parole, se so già che devo fargli causa per liberare l'immobile, tanto vale partire prima e chiedere un' ordinanza sia per il rilascio che per l'indennità nelle misure pattuite o di legge.