Disdetta del locatore contratto 6+6

[Segretaria]

Buon pomeriggio a tutti. Avrei bisogno di una consulenza perché in ufficio ci sono un po' di pareri discordanti. La situazione è questa: contratto di locazione 6+6. I primi 6 anni sono già trascorsi ed ora siamo all'ottavo anno. Il locatore, per esigenze personali, vorrebbe inviare raccomandata di disdetta. Può farlo? Se sì, con quanto preavviso?
(Secondo me non può perché il contratto ormai si è già rinnovato per i secondi 6 anni...avrebbe dovuto farlo prima dello scadere dei primi 6 anni. C'è invece chi sostiene che può farlo inviando raccomandata di disdetta con preavviso di 12 mesi.)
Grazie per l'aiuto che potrete darmi...

 

[Limpida]

nel contratto non c'é scritto niente sulla eventuale disdetta?

 

[Segretaria]

C'è scritto solo "la locazione avrà durata di 6 anni a decorrere dal ... e verrà perciò a scadere il ...; rimane inteso che alla scadenza del periodo suindicato, il contratto si rinnoverà tacitamente di 6 anni, se una delle parti non avrà inviato disdetta mediante lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza.
Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art. 27, 7° comma della legge 392/78."

 

[Limpida]

Art. 27​

Durata della locazione​

modificato dall'art. 7 della legge 9/2007
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate:

1. industriali, commerciali e artigianali;
2. di interesse turistico comprese tra quelle di cui all’articolo 2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.

La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo. La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere. Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti. Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio. Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera. é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata

 

[Segretaria]

Il conduttore, per gravi motivi, può inviare disdetta, ok...ma il locatore può, per esigenze personali, inviare disdetta dopo che il contratto si è già rinnovato per i "secondi" 6 anni?

 

[Limpida]

Scusa non avevo capito, il locatore può farlo sei mesi prima della scadenza del contratto.
Per quale scadenza avrebbe mandato la disdetta?

 

[Segretaria]

Di nulla, figurati!
Non ha mandato disdetta, ma vorrebbe farlo adesso perché l'immobile serve ai figli ma ora siamo già entrati nell'ottavo anno, quindi il contratto si è già rinnovato per i secondi 6 anni.

 

[Segretaria]

Messaggio per Antonello: grazie mille per il "mi piace"! È il primo che conquisto, quindi mi fa particolarmente piacere! Riesce per caso anche a darmi un suggerimento relativamente al quesito?

 

[Umberto Granducato]

Il conduttore, per gravi motivi, può inviare disdetta, ok...ma il locatore può, per esigenze personali, inviare disdetta dopo che il contratto si è già rinnovato per i "secondi" 6 anni?

no

 

[Pennylove]

Il locatore può disdettare il contratto per la scadenza definitiva, senza peraltro essere obbligato a indicarne i motivi (richiesti, invece, alla prima scadenza), ma dovrà attendere che il rapporto arrivi al capolinea per conseguire la disponibilità dell’immobile locato.

In sintesi: l’esercizio della facoltà di recesso da parte del locatore diviene produttivo di effetti giuridici:

a) al termine della prima scadenza, cioè dopo sei anni, comunicando il diniego di rinnovo, in presenza di precisi motivi indicati dall’art. 29 della legge n°392/1978, almeno dodici mesi (ovvero almeno diciotto per le attività alberghiere) prima della scadenza;

b) alle scadenze successive dei rinnovi taciti (12, 18, 24 ecc.), comunicando disdetta non motivata almeno dodici mesi (diciotto in caso di locazione alberghiera) prima della scadenza contrattuale.

Solo il conduttore può far cessare anticipatamente il contratto in qualsiasi momento: senza gravi motivi, se tale facoltà è stata prevista nel contratto (recesso convenzionale) oppure se ricorrono gravi motivi (recesso legale).

Una volta cessato il rapporto per raggiunta scadenza (diniego di rinnovo da parte del locatore), l’esercente dell’attività commerciale (se ne sussistono i presupposti) matura (anche se il contratto ne prevedeva una preventiva rinuncia) il diritto all’indennità di avviamento (salvo rinuncia unicamente postcontrattuale o transazione tra le parti).