Disdetta locazione e ripensamento

[elisabettam]

una mia amica mi ha posto una questione alla quale non so rispondere.
Nel maggio 2010 la sorella ha sottoscritto a suo nome un contratto libero 4+4 relativo alla locazione di una villetta e la mia amica ha firmato, solo come garante, una scrittura privata non registrata e non allegata al contratto.
Tutta la famiglia, composta dalle 2 sorelle, la madre e la figlia della mia amica (e 4 cani), vi si sono trasferite e hanno preso la residenza. I rapporti tra le sorelle si sono deteriorati nel tempo e l'intestataria del contratto se ne è andata e ha dato disdetta e quindi, a maggio, dovrebbero lasciare l'alloggio. La mia amica è in difficoltà con i tempi (la madre malata, il lavoro,ecc) e non riuscirà a lasciare in tempo utile.
La proprietà non intende ragioni e le ha intimato di liberare alla scadenza.
Come può prorogare la permanenza rimanendo nella legalità ?

 

[Pennylove]

Se ben comprendo, qui non stiamo parlando di un ripensamento del conduttore (che se ne è andato) o del locatore (che vuole tornare in possesso al più presto dell’immobile e non intende ragioni), ma della volontà da parte di una delle conviventi dell’ex conduttore (garante per quest’ultimo) di prolungare il rapporto di locazione. Ma a che titolo se costei, al pari degli altri, non è titolare del contratto di affitto?

In tale fattispecie non è ammissibile che i conviventi, a fronte di contrasti con il titolare del contratto, in caso di disdetta da parte di quest’ultimo, possano ritenere esteso il rapporto contrattuale anche a loro. A scadenza, il locatore (salvo accordi, sempre possibili) può estromettere giudizialmente dal godimento dell’immobile i membri del nucleo familiare del conduttore recedente che rifiutino il rilascio dell’immobile, per ottenerne l’allontamento. In questo quadro non è ravvisabile alcuno strumento di tutela per i conviventi che non siano conduttori, ossia non è possibile ipotizzare, in occasione della fine del rapporto locativo, un ricorso al giudice per vedersi prolungato il godimento dell’immobile.

Senza entrare nel merito della questione riguardante la legittimità o meno del recesso, c’è da dire che neppure il conduttore recedente avrebbe potuto prorogare di qualche mese il suo contratto 4+4, in quanto ciò avrebbe comportato la violazione dell’art. 2, co. 1 della legge n°431/1998, secondo cui la locazione ha durata di quattro anni, rinnovabili di altri quattro, salvo disdetta e dell’art. 13, co. 3 della legge medesima, per il quale “è nulla ogni pattuizione volta a derogare i limiti di durata del contratto stabilito dalla presente legge”. Al più (senza che nessuna proroga o contratto nuovo venisse ad esistere), se il periodo di permanenza fosse stato limitato, il locatore avrebbe potuto ricevere da lui il corrispettivo a titolo di indennità di occupazione, con salvezza della disdetta inviata.

Nel caso descritto dal quesito, si può procedere, a scadenza, alla sottoscrizione di un contratto transitorio breve della durata da uno a diciotto mesi, secondo il modello riportato nel DM 30 dicembre 2002. In questo contratto dovrà essere specificata la ragione per cui i conduttori chiedono un contratto inferiore a quello minimo di legge; in tal caso, le esigenze transitorie dovranno essere documentate.

 

[elisabettam]

grazie Pennylove

ho nuovi elementi in merito e non so se possono fare la differenza:

• la scadenza naturale del contratto è il 31 luglio

• la disdetta è stata a far data dal 11 maggio

Se la mia amica prorogasse la permanenza fino alla scadenza del 31 luglio contro la volontà del locatore, che problemi potrebbe avere?

 

[Pennylove]

Il convivente non conduttore non può mantenere artificialmente in vita un contratto di locazione di cui non è titolare. Se la tua amica rimane abusivamente all’interno dei locali dopo la data di recesso notificata dal conduttore recedente, contro la volontà del locatore, quest’ultimo può intimarle l’immediata restituzione dell’immobile e, in caso di esito negativo, dare corso ad un’azione legale per estrometterla dall’abitazione con eventuale richiesta di danni.

Per prolungare di qualche mese la permanenza dei conviventi non conduttori fino a scadenza naturale del contratto, bisognerebbe che chi si è avvalso della disdetta inoltrasse, nel più breve tempo possibile, richiesta al locatore, a mezzo lettera raccomandata, di posticipare la data di recesso alla scadenza legale del contratto (se il locatore non ha ancora ricevuto nuove proposte di locazione, potrebbe anche accettare la restituzione ritardata del bene locato). In questo caso, però, è necessaria l’accettazione dell’offerta, mediante lettera raccomandata, da parte del locatore. Da questo momento, la nuova data di disdetta sarebbe non più l’11 maggio, ma il 31 luglio (in sostanza, ciò che desidera la tua amica). Un altro metodo consiste nel mettersi seduti attorno ad un tavolo a sottoscrivere un atto in cui si manifesta la reciproca volontà di ritardare la riconsegna dei locali. In ogni caso, non si sfugge: ci deve essere richiesta e accettazione da parte dei soggetti giuridici titolari del rapporto - che rimangono sempre e comunque locatore e conduttore – su una nuova data di recesso.