Disdetta parziale contratto d'affitto

[And29]

Siamo più proprietari di un appartamento per il quale abbiamo stipulato 8 mesi un contratto d'affitto con 4 conduttori. Abbiamo fatto la registrazione cartacea e optato per la cedolare secca. Adesso uno dei conduttori chiede, per gravi motivi, di andarsene anticipatamente. Questo era previsto contrattualmente, con la possibilità di essere sostituito. Il canone del contratto resta immutato. Cosa (e come) dobbiamo comunicare questa prima variazione all'agenzia delle entrate? Entro 30 gg dalla data di uscita della persona? Avendo optato per la cedolare secca mi sembra non dobbiamo versare nulla, vero? I conduttori rimasti hanno, come detto, l'opzione di trovare un sostituto senza variare le scadenze contrattuali. Nel caso lo trovassero cosa dobbiamo fare per la registrazione all’ADE?

 

[maresa]

Ciao And29, dalle mie informazioni la cedolare secca si può applicare solo nel caso in cui ci siano al massimo di tre locatori e tre conduttori... che strano che in ADE ti abbiano fatto registrare lo stesso... per la variazione credo che tu debba pagare 67 euro ma aspettiamo altri consigli.

 

[And29]

Ciao Maresa. A quanto ho capito il numero di locatori/conduttori limitava la possibilità di fare la registrazione OnLine. Al momento del deposito non hanno fatto alcuna osservazione in merito. Anche per questo punto se qualcuno ha delle osservazioni in merito....

 

[maresa]

Non importa se on line o direttamente in ADE, ma se ci sono più di tre figure sia da una parte che dall'altra non si può optare per il regime fiscale della cedolare secca...

 

[Pennylove]

Siamo più proprietari di un appartamento per il quale abbiamo stipulato 8 mesi un contratto d'affitto con 4 conduttori. Abbiamo fatto la registrazione cartacea e optato per la cedolare secca. Adesso uno dei conduttori chiede, per gravi motivi, di andarsene anticipatamente. Questo era previsto contrattualmente, con la possibilità di essere sostituito. Il canone del contratto resta immutato. Cosa (e come) dobbiamo comunicare questa prima variazione all'agenzia delle entrate? Entro 30 gg dalla data di uscita della persona? Avendo optato per la cedolare secca mi sembra non dobbiamo versare nulla, vero? I conduttori rimasti hanno, come detto, l'opzione di trovare un sostituto senza variare le scadenze contrattuali. Nel caso lo trovassero cosa dobbiamo fare per la registrazione all’ADE?

Da quello che capisco sembrerebbe trattarsi di un contratto transitorio (della durata di 8 mesi) per studenti universitari (dovresti riportare quanto scritto all’inizio del contratto: “Ai sensi dell’articolo …. comma … legge n°431/1998”) registrato presso ufficio (il modello telematico di compilazione SIRIA ne impedisce l’utilizzo se il numero dei locatori e dei conduttori è superiore a tre: non sussistendo la condizione sopra riportata, come nel caso di specie, è necessario registrare il contratto con modalità cartacea presso ufficio utilizzando il modello 69) che ammette la possibilità del recesso parziale del singolo conduttore, ma che lascia aperte tutta una serie di questioni importanti come, ad esempio, l’impossibilità degli inquilini che restano di farsi carico per intero degli obblighi contrattuali, con la conseguenza che – salvo un contestuale subentro o che le parti non addivengano ad una riduzione del canone di locazione – i conduttori che rimangono sono obbligati in solido a sopportare un canone pro quota proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito, il che può integrare gli estremi del grave motivo legittimante il recesso dal contratto da parte di tutti.

A fini civilistici, occorre formalizzare il passaggio degli obblighi contrattuali a coloro che restano con un atto scritto (il tuo contratto dovrebbe riportare la seguente clausola: “Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se con atto scritto") - che può essere registrato per la certezza di tutte le parti e per dare data certa all’atto - sottoscritto da tutte le parti in causa, locatori compresi, in cui dichiarare che ogni pendenza economica relativa al recesso è già stata regolata fra le parti (quota canone, deposito cauzionale, utenze a rete ecc.):.

A fini fiscali, occorre registrare una cessione parziale di contratto in cedolare secca (l’imposta di registro – in sede di cessione - è comunque dovuta anche in cedolare), in sostanza un atto con il quale colui che se ne va cede diritti e obblighi contrattuali a chi rimane che se li assume, presentando – entro 30 giorni dalla data di cessione del contratto - copia delle prime due facciate del mod. 69 (non va compilata la terza facciata contenente il quadro F perché, in sede di cessione, non si può optare per la cedolare secca: dati relativi alla categoria catastale, alla relativa rendita e ad eventuali comproprietari sono già stati acquisiti in fase di registrazione d’atto) con barratura della casella CES nel quadro A e del mod. F23 (cod. trib. 110T; 67 euro).

Le medesime considerazioni (civilistiche e tributarie) valgono in caso di subentro di un altro conduttore: chi subentra in un contratto di locazione – tramite regolare cessione - assume, infatti, in luogo del cedente, tutti gli obblighi del contratto originale. Di ciò si deve dare atto con una scrittura privata sottoscritta dalle parti, locatori compresi che devono dare il loro assenso all’intera operazione, accettando il nuovo coinquilino (questa condizione è essenziale per la validità dell’atto, ai sensi degli artt. 1406 e seguenti del codice civile), registrando la cessione parziale del contratto presso l’ufficio di competenza.

Per la compilazione dei modelli 69 e F23 ti rimando qui: http://www.immobilio.it/threads/cessione-dubbi-mod-69.26147/

 

[And29]

Purtroppo ho visto che è "saltato" una parola. Il contratto è stato stipulato 8 mesi FA ed è un contratto di affitto 4+4. Forse non dovrei scrivere a quest'ora tarda...ma purtroppo prima non riesco.
Non so se questo cambia le considerazioni fatte.
Comunque l'accordo era che i locatori potevano decidere, in caso di disdetta di uno di loro, se trovare un sostituto o restare in numero inferiore, mantenendo invariato il canone e le spese globalmente dovute (i.e. hanno più costo ma anche più spazio a loro disposizione).
Spero quindi che il commento che ciò potrebbe protare al recesso non verrà preso in considerazione dai conduttori.

Per la parte civilistica quindi dovremmo fare un atto scritto nel quale si riportano solo le variazioni al contratto (quindi indicazione dgli inquilini che restaon, la data di uscita e la dichiarazione che ogni pendenza economica relativa al recesso è regolata fra le parti (quota canone e spese, deposito cauzionale, utenze etc)? C'è per caso qualche draft in rete?
La clausola "Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto" è anche presente sul contratto originario.

Parte Fiscale
Ho guardato anche sul sito dell'AdE e non ho trovato indicazione di limiti nel numero dei conduttori o dei locatori per potere optare per la cedolare secca. Se qualcuno ha dei riferimenti potrebbe farmeli avere?
Ne caso in cui NON ci fosse il sostituto come va compilato il Mod.69?
N.ORD.-2-3-4 = Locatori
N.ORD.5-6-7 = Conduttori che rimangono?
Non mi è chiaro perchè, in sede di cessione, non si possa optare per la cedolare secca. Come locatori abbiamo optato per la cedolare secca e non cambiamo nulla delle decisioni a suo tempo prese.
All' AdE dobbiamo portare la lettrea di disdetta o la scrittura fatta per la variazione contrattuale o qualche altro documento comprovante la variazione ?

Nel link che mi hai inviato si parla di un modello CDC al posto del 69- E' applicabile in questo caso, non avendo un inquilino che subentra?

Per il Mod F23 sembrerebbe chiara la compilazione

Grazie mille

 

[Pennylove]

Da quello che capisco ci troviamo nella classica situazione di locazione condivisa contrattualizzata, nello specifico, ai sensi dell’art. 2, co. 1, legge n°431/1998. In casi come questo, i cointestatari, anche se indicati singolarmente in contratto, rappresentano un’unica parte conduttrice: essi, pertanto, sono obbligati solidalmente a fare fronte agli adempimenti contrattuali. Questo vuol dire che se uno non adempie, o se ne va, sono gli altri che ne devono rispondere. Chi se ne vuole andare, però, non basta che dia la disdetta al proprietario, in quanto il recesso parziale dal contratto non è singolo (come nel contratto per studenti universitari), ma solidale, pertanto deve essere accettato da tutte le parti in causa, nessuno escluso, liberando il coinquilino che se ne va. Tale operazione, come precisato, va fatta con un atto scritto (che io sappia, non c’è un modulo prestampato o reperibile in rete con il quale si formalizza tale passaggio) che può essere registrato. Gli uffici locali, in genere, se porti in registrazione la scrittura privata, essendo la cessione già formalizzata con il mod. F23 (l’imposta di registro è già stata assolta), ti fanno pagare soli i bolli sull’atto.

In ordine alla compilazione del mod. 69 (conduttore receduto e subentro), per non ripetere le stesse cose, ti rimando qui: http://www.immobilio.it/threads/con...tori-vuole-risoluzione-della-sua-quota.24597/

NB 1 – Il regime sostitutivo della cedolare secca non rileva il numero dei locatori e dei conduttori. Se, però, si intende registrare il contratto utilizzando il modello telematico SIRIA occorre controllare il numero dei locatori e dei conduttori. Se i locatori sono più di 3 o, se analogamente, lo sono i conduttori, tale modello non è utilizzabile (in questo caso il contratto in cedolare va registrato presso ufficio, utilizzando il modello 69).

NB 2 – In sede di cessione (salvo delega), è sufficiente compilare le prime due facciate del modello 69, in quanto, in sede di cessione, non è possibile entrare o uscire dal regime fiscale alternativo della cedolare secca (fiscalmente è consentito entrare o uscire solo in decorrenza di ciascuna annualità contrattuale, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro).

NB 3 – Il modello catastale CDC non esiste più: è stato soppresso il 31 luglio 2013 (Agenzia delle Entrate, prot. 93116).

NB 4 – Non occorre allegare all’atto di cessione di quota di contratto, la comunicazione di recesso.

NB 5 – Riguardo alla possibilità di recesso collettivo o parziale dei co-conduttori per gravi motivi, estranei alla loro volontà, sopravvenuti imprevedibilmente nel corso del rapporto (canone pro quota proporzionalmente superiore a quello pattuito originariamente causa conduttore receduto), le stesse considerazioni fatte per il contratto per studenti universitari valgono anche per il contratto in discorso.

 

[And29]

Sembrava la cosa fosse almeno in parte rientrata invece ieri e oggi sono arrivate due raccomandate di disdetta.
Sono indirizzate ad uno dei proprietari, le coinquiline non sono copiate, indicano solo l'intenzione di recedere senza indicare quando se ne andrebbero effettivamente e senza specificare il motivo della disdetta (che come indichi dovrebbe essere legato a gravi motivi imprevedibili e estranei alla loro volontà e un matrimonio non penso sia così estraneo alla volontà della persona, e forse neanche il rinnovo di uno stage è così imprevedibile ...).
Come proprietari dobbiamo rispondere in qualche modo formalmente alle lettere, magari indicando queste anomalie?
Entro quanto tempo?
Indicando cosa?
Presumo che la disdetta abbia a far data dal momento della ricezione (una raccomandata, datata 9, è errivata ieri).
Abbiamo pensato di fare un incontro con queste persone per metterle al corrente della situazione e vedre come le rimanenti pensano di fare.
In seguito a tale incontro, se i tempi non sono tiranni, pensavo di preparare la scrittura privata nella quale indicare che quando le due persone se ne vanno (indicando una data...), le rimanenti da tale data subentrano nelle obbligazionie (e se dovessero trovare un sostituto nel frattempo, altra scrittura...)
La firma di tale variazione da parte di tutti sembrerebbe necessaria per accettare il tutto, altrimenti non accettiamo le disdette o sbaglio?
Chiedono anche la restituzione del deposto cauzionale per la la parte di loro competenza (inclusiva di interessi).
E' corretto o se lo devono gestrire al loro interno, data la situazione contrattuale? Se ricordo bene al momento della firma hanno fatto un bonifico unico per il deposito cauzionale (e non uno a testa).
Nel caso dovessimo rendere noi il deposito penso si debba indicare che le rimanenti lo reintegrano.
Per quanto riguarda gli interessi sono dovuti anche se il periodo è inferiore ad un anno?
Per il conguaglio spese (non è passato neanche un anno...) possiamo sempre dire che si devono mettere d'accordo tra di loro ?
C'è da indicare altro?
Dimentico qualche cosa di imprtante?

Se lo sapevo che affittare sarebbe stato così...complicato...

 

[Pennylove]

Per una risposta più completa e corretta, come sempre, sarebbe necessario esaminare il contratto, in particolare la clausola di recesso. In base a quello che scrivi, mi pare di capire che stiamo parlando di un contratto in solido con possibilità di recesso singolo per gravi motivi. Se così fosse dovrebbe essere presente a contratto (a meno di patto contrario più favorevole) una clausola di questo tipo o simili: “Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi in qualunque momento previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno X mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori ed in tal caso, dal mese dell’intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri”.

Premetto che la mia risposta prescinde da eventuali accordi che sono sempre possibili tra le parti e dipendono solo da voi. Sul piano del diritto, invece, la facoltà di recesso anticipato è consentita al conduttore quando sussistono gravi motivi determinati da fatti oggettivi, non prevedibili normalmente, estranei alla sua volontà, che il conduttore (nonostante la legge non dica che, oltre la comunicazione, anche i motivi debbano essere comunicati) ha l’onere di specificare al locatore (perchè questi li possa eventualmente contestare in giudizio e non sia costretto ad effetttuare indagini investigative “alla cieca” in merito alla loro sussistenza). Con la comunicazione dei gravi motivi da parte del conduttore, il locatore ha diritto al pagamento dell’intero canone per il periodo di X mesi (indicati a contratto) dalla data del recesso, salvo eventuale subentro intervenuto in X mesi. Se il conduttore non comunica i gravi motivi (e nel contratto non è presente una clausola per cui il singolo conduttore può recedere liberamente e indipendentemente dai gravi motivi) il locatore può pretendere il pagamento dei canoni sino alla scadenza del contratto. Ove, invece, il recesso sia esercitato senza la sussistenza dei gravi motivi che lo legittimano, il contratto continua a produrre i suoi effetti. In sintesi si può dire che la comunicazione di recesso può essere inviata solo se si posseggono i requisiti contrattuali per farla.

In ogni caso, essendo il recesso un atto unilaterale recettizio:

a) gli effetti della dichiarazione di recesso si producono alla scadenza di X mesi di preavviso e gli X mesi decorrono dal momento in cui il locatore ha ricevuto la dichiarazione di recesso del conduttore;

b) se il contratto è stato stipulato e firmato da tutti i proprietari-locatori, essendo la disdetta di contratto un atto unilaterale recettizio, sarebbe stato opportuno che fosse stata inviata una lettera di disdetta a ciascuno di essi (salvo che non siano domiciliati tutti allo stesso indirizzo e nella stessa abitazione);

c) la mancata indicazione da parte del conduttore del termine (trimestrale? semestrale?) convenuto non rende l’atto nullo, ma ne differisce solo gli effetti, vale a dire che il recesso diviene in ogni caso efficace nel momento stabilito – per volontà delle parti – nel contratto (verifica cosa è riportato a contratto).

d) non necessita di accettazione della controparte per i motivi riportati alla lettera a).

A rigor di logica, sono coloro che permangono nel contratto che devono rimborsare a coloro che vanno via le loro quote di deposito cauzionale, vedendosele poi rimborsate, a loro volta, da eventuali subentranti: non è il locatore ceduto che deve restituire le singole quote di deposito (salvo accordo contrario): in definitiva, il gioco è sempre quello, cambiano solo i giocatori in campo. Tutto ciò (comprese le relative quote-parte di interessi legali sino a quel momento maturati sul deposito cauzionale che dovranno essere corrisposti dal locatore ai conduttori recedenti, decurtandole, alla scadenza annuale, dalla somma di interessi da corrispondere ai conduttori rimasti), tutto ciò – come si diceva – è bene farlo con un atto firmato da tutti, compresi i proprietari-locatori.

Per quanto concerne, infine, il conguaglio degli oneri condominiali a consuntivo e le utenze a rete (acqua, energia eletrrica, gas, rifiuti solidi) di cui non si conosce l’effettiva entità (che possono essere ripartite da un tacito accordo verbale all’interno della convivenza, salvo che non siano normate dal contratto stesso), anche questi sono aspetti che dovranno essere concordati (in forma forfettaria o in modo differente) nella scrittura di recesso per evitare strascichi economici di sorta.

 

[And29]

Grazie mille Pennylove per le risposte

Nel contratto è scritto "conduttori hanno facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. (da parte di almeno due dei componenti. Uno dei conduttori potrà comunque essere sostituito, previo consenso del locatore e senza modificare le scadenze originarie". e in un articolo successivo
"I conduttori sono responsabili in solido per il totale pagamento del canone d’affitto e delle relative spese."
Devo dire che rileggendolo a distanza di tempo (e alla luce di quanto accaduto) si poteva scrivere meglio.

Partendo dal presupposto che si cerca sempre una soluzione consensuale, è interessante sapere quanto quello si è fatto sia corretto (e perfettibile).

Pensavo ad esempio che nella disdetta dovessero avvisare gli altri conduttori e non ho pensato agli altri locatori

La domanda relativa all'accettazione era relativa al fatto che penavo di dovere evidenziare almeno la mancanza di data nella quale se ne vorrebero andare, anche per sapere quando fare le comunicazioni all'ufficio delle registro.

Se dovessimo fare subito una scrittura privata nella quale si chiarisce la data di uscita delle persone (diciamo tra 6 mesi) la registrazione della variazione all'UDR è comunque da fare entro 30 gg da quando i conduttori se ne vanno realmente e da quando si firma la scrittura ?