Disdetta per Locazione commerciale

[nikkki]

Salve a tutti, ho in locazione un locale C1 con un'attività commerciale. A novembre 2011 scade il contratto di affitto e la proprietà mi ha mandato la lettera di disdetta a ottobre 2010. La prorposta, per ora solo verbale, della proprietà è quella di aumentare l'affitto di circa il 90%. La mia proposta, in considerazione che il fatturato mi è sceso quasi del 40%, è del 20%.
Avrei bisogno di sapere quali sono obblighi, diritti e doveri, nel caso specifico, del locatario.
Posso oppormi ad un così spropositato aumento?
Grazie per l'attenzione
Nicola

 

[studiopci]

Salve, se sei alla prima scadenza contrattuale ( i primi sei anni ) la disdetta può avvenire solo per comprovati motivi che sono:

Secondo l’art. 28 L. n. 392/78, nelle locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiera di nove in nove. La rinnovazione, però, non ha luogo se una delle parti dà disdetta, da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Il successivo art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:
1) adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
2) adibire l’immobile all’esercizio in proprio di attività commerciale;
3) demolire l’immobile per ricostruirlo;
4) ristrutturare l’immobile per renderlo conforme alla legge.

in caso contrario lo può fare e rinegoziare il tutto, secondo me dimostra con la sua richiesta poca intelligenza , in quanto il periodo di crisi è notorio a tutti ed il calo di fatturato è un problema comune a molte attività commerciali, in un momento come questo non so fino a che punto possa convenire stressare l'inquilino e/o indurlo a lasciare il locale, specie se è comunque preciso, per andare incontro ad un periodo certo di locale sfitto o meglio ancora inquilino che entra e non ti paga ( inter nos -forse se la cercano ) . Ti consiglierei di contrattare l'aumento facendo presente che il periodo è quello che è ... in alternativa ( non sapendo qual'è il canone di partenza ) potresti anche proporLe un aumento a gradini ( 1° anno 100 lire, 2° anno 130lire, e così via ) altrimenti falla cuocere nel suo brodo come i polipi.

 

[Bastimento]

Al di la delle battute, a scadenza del contratto il locatore ha tutto il diritto di disdettare e negoziare nuove condizioni.
Che poi queste debbano essere ragionevoli è nell'interesse del locatore.
Il conduttore può trattare, negoziare, o non accettare il nuovo canone, ed ha un diritto ulteriore:
L 392/1978 art. 34 c. 1: In caso di cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuto a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso da parte del conduttore .... , il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 (cioè industriali, commerciali, artigianali o turistiche,) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

L'indennità raddoppia se il locale verrà adibito all'esercizio della stessa attività entro un anno dalla cessazione precedente.

Dopodichè fai i tuoi calcoli, contratti e decidi.

 

[carbisig]

il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 (cioè industriali, commerciali, artigianali o turistiche,) ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
L'indennità raddoppia se il locale verrà adibito all'esercizio della stessa attività entro un anno dalla cessazione precedente.

l' indennità dell'avviamento commerciale è un'arma potentissima nelle tue mani purché la usi bene.
Intanto devi sapere che il diritto all'indennità nasce quando il contratto è scaduto e che non restituirai il locale fino a quando non ti sarà corrisposta l'indennità, continuando così la tua attività e pagando l'affitto.
Il caso peggiore per te è quando l'affitto che paghi è molto più basso di quello di mercato, allora l'indennità sarà bassa e la proprietà te la pagherà sapendo che la potrà recuperare rapidamente con la nuova locazione sempre che riesca a riaffittare rapidamente il locale, perché ogni mese che passa sono soldi persi. E quindi devi avere chiaro se sarà facile riaffittare con i tempi che corrono.
Quindi giocando sulla differenza tra il nuovo affitto che ti chiede e l'indennità che ti dovrebbe dare puoi trovare un punto d'incontro ragionevole.
Se invece l'indennità è alta hai più forza nel contrattare e male che vada prendi l'indennità e riapri da un'altra parte perchè sarà più facile trovare locali vuoti in questo momento.

 

[Antonello]

Intanto devi sapere che il diritto all'indennità nasce quando il contratto è scaduto e che non restituirai il locale fino a quando non ti sarà corrisposta l'indennità, continuando così la tua attività e pagando l'affitto.

Precisazione: tratterrai le chiavi dell'immobile sino a che non ti sarà corrisposta l'indennità.
Non potrai più continuare l'attività e non pagherai alcun affitto.

 

[carbisig]

questa precisazione ci voleva e va applicata quando il conduttore ha deciso di ricevere l'indennità e andarsene.
Quando invece la trattativa va per le lunghe e il conduttore vorrebbe restare, allora il continuare l'attività e pagare l'affitto è una forzatura che può servire a convincere il locatore ad un accordo, sapendo che comunque l'attività può essere chiusa in qualsiasi momento e che il locatore deve ricorrere allo sfratto con i tempi lunghi che questo comporta.

 

[nikkki]

Grazie a tutti, ora ho una visione più chiara delle circostanze e fatti i dovuti calcoli prenderò una decisione.