Ad Alecasto: da Azzeccagarbugli qual sono (ahime!), mi permetto di darti dei consigli, in aggiunta a quelli, saggissimi, di Bagudi.
Innanzitutto, sta a te scegliere se firmare il preliminare di vendita dopo la comunicazione di accettazione del mutuo, oppure subordinare sospensivamente la validità del preliminare all'accettazione del mutuo stesso. Nel secondo caso, potresti legittimamente - è ovvio, con il consenso del venditore - rinviare il versamento della caparra al momento in cui ti verrà comunicato - formalmente (ossia con una dichiarazione scritta della Banca) e incondizionatamente che il mutuo, alle condizioni specificate in preliminare (durata, tasso, etc....), è stato approvato. Attenzione: condizione sospensiva, non risolutiva, altrimenti dovresti versare la caparra e poi - in caso di difficoltà - agire per il recupero della stessa (e, vista la situazione odierna, stai fresco!).
Non confidare sulla nullità della proposta accettata quale preliminare di preliminare: la sentenza a cui fanno riferimento alcuni commenti precedenti dice, in realtà, qualcosa di diverso, e, comunque, fa riferimento a un contesto temporale in cui la modulistica di proposta di acquisto, adottata dalle Agenzie Immobiliari, poteva in effetti dar adito a dubbi del genere. A mio parere, il dato decisivo per determinare se la proposta accettata determina o no la nascita di un vincolo contrattuale - con tutto ciò che ne consegue - è la completezza delle condizioni di vendita cui fa riferimento, non il rinvio a un successivo preliminare di vendita. Fermo restando che, trattandosi di immobile in corso di ultimazione, potrebbe essere facile, in caso di contestazione, far riferimento alla Sentenza della Cassazione del 2009.
Altro suggerimento: visto che i termini per la stipula dell'atto e per la consegna dell'appartamento non sono lontani (se ho capito bene, si parla di settembre di quest'anno...) non è il caso di trascrivere il preliminare. Comunque, se hai un buon riferimento in un Istituto di Credito, chiedi di gran carriera informazioni sul costruttore. Potresti avere qualche brutta sorpresa...
Aggiunto dopo 4 minuti :
Spero di essere stato abbastanza chiaro nel mio precedente commento. Se così non fosse, chiedo scusa a tutti (colpa di un terribile mal di testa!), e mi dichiaro disponibile a prendere la necessaria dose di analgesici e a chiarire meglio il mio pensiero. In ogni caso, ad Alecasto: in bocca al lupo.
Credo che sia il caso di registrare il preliminare, tutela l'acquirente ed è un obbligo ai sensi dell'art. 2645bis cc.
Per il preliminare di preliminare riporto di seguito un post del forum.
Suprema Corte di Cassazione con sentenza del 2 aprile 2009 n. 8083.
Con tale sentenza per la prima volta la Cassazione si pronuncia circa la natura e gli effetti delle c.d. "proposte irrevocabili di acquisto" accettate dal proponente, sin ad ora ritenute dalla dottrina specialistica e dalla prevalente giurisprudenza di merito vere e proprie fonti produttive di vincoli giuridici a carattere obbligatorio (si è spesso parlato di preliminare di preliminare), che imponevano alle parti sia l'obbligo di procedere al successivo perfezionamento del c.d. "compromesso/preliminare" che del successivo rogito definitivo di acquisto, originando anche per l'Agenzia di mediazione il diritto alla provvigione.
Con la citata sentenza la Corte Suprema, in relazione ad una proposta irrevocabile di acquisto di un immobile, accettata dalla proprietaria dell'immobile, con la quale il proponente si era obbligato alla stipulazione di un successivo contratto preliminare, ha affermato che:
"Il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione".
In altre parole secondo la Corte di Cassazione la c.d. "proposta irrevocabile di acquisto", sottoscritta ed accettata, non è qualificabile come un contratto preliminare o comunque come un contratto che vincoli le parti, ma è una mera fase della trattativa.
Da tale affermazione ne derivano importanti conseguenze sul piano del diritto ma che si riflettono anche sull'ordinaria operatività del mediatore, in particolare:
1) La parte che sottoscrive la "proposta irrevocabile di acquisto", ancorchè accettata non obbliga nè a stipulare il compromesso nè il rogito definitivo e non vi può essere condanna in sede di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c. ;
2) Ove fosse stata versata una somma quale caparra confirmatoria ovvero prevista una penale, non essendo di fronte ad un accordo di natura contrattuale, tali clausole non esplicheranno i loro effetti tipici e non potranno essere pretese, a tale titolo, somme dalla parte non inadempiente, la quale potrà solo agire con azione di danni per la violazione degli obblighi di buona fede nelle trattative contrattuali ai sensi dell'art. 1337 c.c.;
3) il mediatore immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione, in quanto per consolidato orientamento della dottrina e della giurisprudenza il diritto alla provvigione sorge al momento della "conclusione dell'affare" ai sensi dell'art. 1755 c.c.; momento che coincide con il perfezionamento tra le parti di un accordo che li vincoli giuridicamente alla conclusione del contratto, vincolo che, per quanto detto, non sorge a seguito della accettazione della c.d. "proposta irrevocabile di acquisto".
E' dunque opportuno prestare nuova e particolare attenzione alla sottoscrizione delle proposte irrevocabili di acquisto ed al loro contenuto, adeguandolo se possibile ai nuovi orientamenti giurisprudenziali.