Alla cortese attenzione del Dott. Giuseppe Tripoli
Capo del Dipartimento per l’Impresa e l’internazionalizzazione
Ministero dello Sviluppo Economico
E,p.c.
Ill.mo Dott. Gianfrancesco Romeo
Dipartimento per l'impresa e l'internazionalizzazione
Divisione III - Affari giuridici e normativi
Ministero dello Sviluppo Economico
Roma, 5 agosto 2011
Prot. n. 1029-11/PR/VA/PB/rm
OGGETTO : Regolamento di Attuazione ex art.80 del D.lgs. n.59/10
Ill.mi
dopo la riunione tenutasi il 22 luglio u.s., da Voi convocata abbiamo ritenuto di accogliere l’invito
espresso in quella sede dal Dr. Gianfrancesco Romeo di presentare osservazioni alla bozza di testo del
Regolamento di Attuazione da Voi presentato in quella sede.
Ritenendo il compito proprio delle nostre Associazioni quello di collaborare attivamente con le Autorità
competenti al fine di giungere ad accordi che creino valore all’intera comunità e non già quello di
ottenere consenso mediante un’opposizione ai cambiamenti in atto nella nostra società, abbiamo
deciso di elaborare un testo che fosse condiviso da tutte le Associazioni rappresentative degli agenti
immobiliari.
FIAIP, FIMAA e ANAMA hanno quindi elaborato un documento unitario, con la speranza che le nostre
Osservazioni potranno essere la base di discussione per un prossimo incontro al fine definire al meglio il
Regolamento di Attuazione.
E’ doveroso premettere, al riguardo, che FIAIP, FIMAA e ANAMA sono associazioni pienamente
rappresentative delle varie realtà mediatizie che operano sul mercato immobiliare nazionale .
Ad esse fanno capo, infatti, tutte le tipologie di imprese impegnate nel mercato della mediazione,
dalla piccola impresa, all’impresa individuale, alle società (anche di rilevante dimensione ) e, in seno a
queste ultime, anche società con grandi network di agenzie, dirette o affiliate in franchising.
Tra gli associati, d’altra parte, vi sono anche imprese che operano (o si apprestano a farlo) sui mercati
esteri.
E’ naturale, pertanto, che dovendo efficacemente rappresentare i propri associati, nel formulare le
proprie osservazioni, le nostre associazioni debbano adottare, come criterio di analisi, le istanze
provenienti da una realtà così variegata, ma coesa nel perseguire il fine ultimo di garantire
un’adeguata professionalità nello svolgimento dell’attività e nel combattere il dilagare dell’abusivismo
nel settore, avendo quale interesse preminente la tutela del consumatore.
In ragione di quanto sopra, è nostro auspicio che, proprio perché provenienti da enti esponenziale di
tutti i modelli organizzativi di impresa di mediazione operanti sul mercato, le nostre osservazioni possano
essere apprezzate, in termini di completezza di indagine, anche quale contributo alla totale apertura
dell’angolo visuale legislativo sui differenti approcci commerciali che le imprese utilizzano con i
consumatori, che si traducono, naturalmente, in diverse modalità ed ampiezza del servizio offerto.
Tanto premesso, le nostre Associazioni vengono chiamate ad esprimersi sul D.M. che dovrà essere
emanato in attuazione di quanto previsto dall’art. 80 del D. Lgs. 59/2010 (decreto attuativo della
direttiva Bolkenstein), per disciplinare le modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA delle
imprese di mediazione, a seguito della soppressione del ruolo.
In particolare, l’art. 73 del D. Lgs. 59/2010, nel sopprimere i ruoli di cui all’art. 2 della legge n. 39/89,
prevede
- l’iscrizione nel registro delle imprese se l’attività è svolta in forma di impresa;
- l’iscrizione nel REA negli altri casi.
Occorre, in questa sede, evidenziare che scopo della direttiva 2006/123/CE è promuovere la libertà di
stabilimento dei prestatori di servizi negli Stati membri e la libertà di circolazione dei servizi stessi,
mirando, nel contempo, ad assicurare “un elevato livello di qualità dei servizi” (Art.1 Disposizioni
generali, Direttiva) al fine di tutelare i diritti dei consumatori.
La semplificazione amministrativa prevista dal provvedimento sopra indicato non deve, cioè, in alcun
modo compromettere i diritti degli utenti.
Se da un lato, infatti, vengono introdotte misure volte ad agevolare radicalmente le procedure
burocratiche necessarie ai prestatori di servizi per intraprendere le proprie attività, dall’altro viene
ritenuto necessario garantire “un livello elevato di tutela degli obiettivi di interesse generale, in
particolare la tutela dei consumatori, che è fondamentale per stabilire la fiducia reciproca tra Stati
membri” (punto 7 “Considerando”, Direttiva).
Il Decreto legislativo n.59/2010 con il quale il Governo italiano ha dato attuazione alla Direttiva
2006/123/CE, ha recepito puntualmente le istanze espresse dall’Unione Europea e sopra indicate.
Ad una razionalizzazione e semplificazione in materia di accesso e di esercizio dell’attività di servizi
operata con il decreto attuativo deve, però, necessariamente corrispondere una forte tutela degli
utenti finali.
Proprio in virtù di tale proposito, l’intervento legislativo che ha investito la categoria degli agenti
immobiliari, se, da un lato, ha soppresso il ruolo di cui all’art. 2 della Legge 3 febbraio 1989 n.39 con la
trasformazione del titolo autorizzatorio in DIA - ora SCIA-, dall’altro ha inserito un riferimento normativo
con il quale possa essere garantita la tutela della concorrenza e del consumatore.
L’art. 73 del Decreto legislativo in oggetto, nel regolamentare le modalità di avvio dell’attività di
mediatore richiama, infatti, espressamente la disciplina prevista dalla L.39/89, con particolare
riferimento al mantenimento dei requisiti soggettivi, morali, professionali, tecnici e finanziari previsti dalla
medesima.
Si ritiene quindi necessario, attraverso il decreto ministeriale in oggetto, rendere effettiva tale
disposizione .
Le nostre precedenti riflessioni ci hanno pertanto indotto a suggerire a Codesto Ministero di prendere in
considerazione alcune nostre proposte di emendamento del testo che ci è stato sottoposto, in
coerenza con quanto di seguito osservato.
In riferimento all’art. 1 (definizioni)
Alla lettera L), si è ritenuto di integrare la disposizione con l’aggiunta “e successive modifiche e
integrazioni”, in considerazione degli interventi legislativi successivi all’entrata in vigore delle L. n.
39/1989.
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In riferimento all’art. 4 (svolgimento dell’attività presso più sedi o unità locali)
Soffermiamo l’attenzione anche sulla formulazione dell’art. 4, nella parte in cui si esige la nomina da
parte dell’impresa, presso ogni sede o unità locale, di un soggetto (in possesso dei requisiti di idoneità
allo svolgimento dell’attività) qualificato necessariamente come “socio, amministratore o procuratore”.
A nostro sommesso avviso, le necessarie finalità di tutela richiamate dalla relazione di
accompagnamento allo schema di decreto apparirebbero in ogni caso pienamente soddisfatte
attraverso la nomina di un soggetto, ovviamente in possesso dei requisiti di idoneità, che collabori, a
qualsiasi titolo, con l’impresa.
Si è, dunque, ritenuto doveroso mantenere la “ratio” di garanzia indicata, limitando, nel contempo,
una possibile ingerenza nelle dinamiche organizzative aziendali.
Da ultimo, si è inserito un riferimento anche alla frequente ipotesi di collaborazione tra imprese, senza
trascurare, anche in tale eventualità, una doverosa forma di pubblicità attraverso l’obbligo di espressa
menzione di tale collaborazione nella SCIA dell’impresa che operi per conto di un’altra.
Tale articolo, andrebbe dunque riformulato nei seguenti termini:
“1.L’impresa che esercita l’attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse.
Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività, l’impresa nomina almeno un soggetto in
possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l’attività di mediazione per conto o in
collaborazione dell’impresa, certificati secondo le modalità definite all’art.3.
Coloro i quali svolgono l’attività in forma di impresa individuale per conto di altre imprese dovranno
farne espressa menzione nella SCIA; in tal caso i medesimi potranno essere indicati ai fini e per gli
effetti di cui al precedente comma 1 del presente articolo.“
Si potrebbe, altresì, introdurre all’interno del presente articolo l’obbligo di esporre, presso ogni sede o
unità locale, un “mansionario” con l’indicazione delle specifiche mansioni di ogni
dipendente/collaboratore a tutela del consumatore o, diversamente, individuare una diversa forma di
pubblicità all’interno di ogni agenzia (eventualmente limitato a coloro che svolgono l’attività di
mediazione attraverso, ad esempio, l’obbligo di esposizione del patentino e/o della SCIA).
In riferimento all’art. 5 (accertamento e certificazione dei requisiti)
In relazione alla suddetta previsione, con specifico riferimento al rilascio della tessera di
riconoscimento, è apparso opportuno inserire il richiamo al REA per una maggiore aderenza alle
diverse forme di esercizio dell’attività.
La disposizione, a nostro avviso, andrebbe riformulata nel comma 2 con il seguente tenore:
“1. L’ufficio del registro delle imprese, ricevute le dichiarazioni di cui agli articoli 3 e 4, provvede
immediatamente ad assegnare la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività e di
mandatario a titolo oneroso, avviando contestualmente la verifica prevista dall’articolo 19, comma 3,
della legge n. 241 del 1990.
2. L’assegnazione della qualifica di cui al comma 1 è certificata, dopo la verifica del possesso dei
requisiti di idoneità, nelle notizie REA relative alla posizione dell’impresa.
3. L’ufficio del registro delle imprese o il REA rilascia la tessera personale di riconoscimento di cui
all’articolo 26 del decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, munita di
fotografia, conforme al modello di cui all’allegato “C” del presente decreto.”
Alla disposizione, così come riformulata, si dovrebbe poi affiancare un sistema di verifica dell’effettività
dei controlli, con conseguenti provvedimenti sanzionatori a carico dei preposti funzionari delle
C.C.I.A.A. che non vi provvedano, anche eventualmente attraverso il richiamo a quanto già previsto
dalla legge in materia.
Si riterrebbe, altresì, indispensabile scongiurare il fondato rischio che i controlli sulle SCIA presentate
venissero effettuati solo “a campione”: risulta, infatti, che sulla base di alcuni regolamenti camerali,
con determinazione dirigenziale vengano individuati, per ciascuna area organizzativa, i procedimenti
rispetto ai quali i controlli possano essere svolti solo “a campione”.
Un’ultima precisazione che riteniamo opportuno segnalare investe il mancato richiamo ai
provvedimenti inibitori di cui all’art. 19 della L.n. 241/90: è, infatti, prevista nel presente articolo
solo l’ipotesi in cui l’esito dei controlli in ordine al possesso dei requisiti di idoneità allo
svolgimento dell’attività di mediazione sia positivo.
In riferimento all’art. 6 (deposito dei moduli e formulari)
Le scriventi associazioni si chiedono, e rivolgono la domanda anche al Ministero, se non sia opportuno,
non potendosi considerare obiettivamente già compiuta la completa migrazione verso le modalità
informatiche di iscrizioni e depositi vari richiesti dalla L. n. 39/1989, introdurre una norma transitoria in cui
si preveda che la modalità di deposito cartaceo cesserà definitivamente entro una determinata data.
In riferimento all’art. 7 (Verifica dinamica della permanenza dei requisiti )
Relativamente a tale articolo, si propone di ridurre da quattro a due anni dalla presentazione della
SCIA la scadenza entro la quale l’ufficio del Registro delle imprese debba verificare “la permanenza
dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di quelli previsti per i
soggetti che svolgono l’attività per suo conto”: tale riduzione temporale è parsa coerente con lo
snellimento burocratico conseguente all’informatizzazione delle procedure di iscrizione e controllo.
L’articolo 7 risulterebbe, pertanto, così modificato:
“1.L’ufficio Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni due anni dalla presentazione della
SCIA, la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di
quelli previsti per i soggetti che svolgono l’attività per suo conto.
2. Il Conservatore del registro delle imprese, che verifica la sopravvenuta mancanza di un requisito di
legge, avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il conseguente
provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamento di violazioni amministrative.
3. Il provvedimento di inibizione allo svolgimento dell’attività, adottato ai sensi del comma 2, è iscritto
d’ufficio nel REA e determina l’annotazione nello stesso REA della cessazione dell’attività medesima.”
In riferimento all’art. 8 (iscrizione nella apposita sezione)
E’ parso opportuno accompagnare al provvedimento di cancellazione d’ufficio dalla posizione REA, la
revoca della tessera personale di riconoscimento, onde evitare la possibilità di un uso improprio della
stessa.
La parte conclusiva della disposizione di cui al comma 1, pertanto, andrebbe integrata con
l’espressione “e la revoca della tessera personale di riconoscimento di cui al precedente art. 5, comma
3”.
Si propone, inoltre, di individuare un termine “decadenziale” (pari a dieci anni) allo scadere del quale il
soggetto che non avesse ripreso l’attività fosse cancellato dal REA, con conseguente obbligo di
intraprendere nuovamente il percorso formativo in caso di ripresa dell’attività in un periodo successivo
a tale scadenza.
Inoltre, coerentemente a quanto previsto dall’art. 7, si propone di abbreviare al termine di due anni il
periodo di verifica dinamica del possesso dei requisiti.
Conseguentemente l’art. 8 è riformulato nei seguenti termini:
“1. I soggetti che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa devono richiedere, entro
novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nella apposita sezione del REA tramite la
compilazione e presentazione per via telematica della sezione “ISCRIZIONE NELL’APPOSITA SEZIONE (A
REGIME)” del modello “MEDIATORI”. Tale richiesta comporta la cancellazione d’ufficio del soggetto
dalla posizione REA dell’impresa e la revoca della tessera personale di riconoscimento di cui al
precedente art. 5, comma 3. 1 BIS. La permanenza nell’apposita sezione di cui sopra è soggetta a
decadenza qualora il soggetto non riprenda l’attività entro 10 anni dall’iscrizione della propria
posizione nell’apposita sezione del REA di cui all’art. 73, comma 5, del Dlgs. n. 59/10.
2. I soggetti iscritti nell’apposita sezione del REA che intendano riprendere l’attività, richiedono la
cancellazione dalla medesima in caso di inizio dell’attività di impresa, contestualmente al deposito
dell’apposita SCIA di cui all’art. 2, ripresentando la SCIA, compilando la sezione “REQUISITI” del modello
“MEDIATORI”, ovvero il modello intercalare “REQUISITI”
3. Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del REA sono soggette alla verifica dinamica dei requisiti
almeno una volta ogni due anni dalla data dell’iscrizione.”
In riferimento all’art. 9 (provvedimenti sanzionatori)
Nell’ultima parte del prima comma della suddetta disposizione si prevede che possano accedere ai
provvedimenti amministrativi e penali di cui all’art. 3, comma 4, del D.M. n. 452/1990 gli uffici del
registro delle imprese e gli altri interessati.
A tal riguardo, si chiede a Codesto Ministero di fornire maggiori chiarimenti sulla figura
dell’“interessato”, onde qualificarlo più agevolmente dal punto di vista soggettivo.
In riferimento all’art. 10 (modifiche)
In tema di modifiche, dal momento che l’espressione “personale” potrebbe risultare troppo vaga,
finendo per estendere l’obbligo di comunicazione di variazioni inerenti l’impresa finanche al personale
di segreteria, si è ritenuto di riformulare la suddetta disposizione con il seguente tenore
“1. Le modifiche inerenti l’impresa e/o coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività per conto
dell’impresa sono comunicate all’ufficio del registro delle imprese della competente Camera
di commercio entro 30 giorni dall’evento, mediante compilazione della sezione “MODIFICHE”
del modello “MEDIATORI”, sottoscritto dal titolare dell’impresa individuale o dal legale
rappresentante dell’impresa societaria.
2. Le modifiche riguardanti l’avvio di ulteriori tipologie di attività rispetto a quelle già
denunciate comportano la compilazione anche della sezione “SCIA” del modello
“MEDIATORI” e la sua presentazione al predetto ufficio del registro delle imprese.”
In riferimento all’art. 11 (norme transitorie)
Nel condividere l’indicazione di un termine relativamente breve entro il quale debbano essere
definite, nell’ambito del trasferimento dei nominativi dal soppresso ruolo al nuovo sistema di
pubblicità, le posizioni inattive o comunque “ambigue”, si riterrebbe tuttavia opportuno
estenderlo da sei a dodici mesi accompagnando tale onere di “denuncia” ad una efficace e
capillare campagna di informazione in merito, ad opera delle singole Camere di Commercio
provinciali, in quanto tale onere incombe proprio in capo a coloro che risultano , di fatto,
“fuori dal mercato” perché non esercitanti l’attività: a tale scopo si potrebbe indirizzare alle
CCIA una circolare/nota contenente dettagliate istruzioni.
A tal riguardo, l’articolo andrebbe riformulato con una disposizione del seguente tenore:
“1. Al fine dell’aggiornamento della propria posizione nel registro delle imprese e nel REA, le imprese
attive ed iscritte nel ruolo alla data di acquisizione di efficacia del presente decreto compilano la
sezione “AGGIORNAMENTO POSIZIONE RI/REA” del modello “MEDIATORI” per ciascuna sede o unità
locale e la inoltrano per via telematica, entro un anno dalla predetta data, all’ufficio del registro delle
imprese della Camera di commercio nel cui circondario hanno stabilito la sede principale, pena
l’inibizione alla continuazione dell’attività mediante apposito provvedimento del Conservatore del
registro delle imprese.
2. Le persone fisiche iscritte nel ruolo, che non svolgono l’attività presso alcuna impresa alla data di
acquisizione di efficacia del presente decreto, compilano la sezione “ISCRIZIONE APPOSITA SEZIONE
(TRANSITORIO)” del modello “MEDIATORI” e la inoltrano per via telematica entro dodici mesi dalla
predetta data.
3. Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 2, l’interessato decade dalla possibilità di iscrizione
nell’apposita sezione del REA. Tuttavia l’iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni
successivi all’entrata in vigore del presente decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio
dell’attività, secondo le modalità previste dall’articolo 2.”
In riferimento all’art. 12 (mediazione occasionale)
Nel condividere l’intenzione di “scoraggiare”, per il tramite di quanto previsto dall’art. 12 , l’esercizio
dell’attività in forma occasionale, si suggerisce di limitare ulteriormente lo svolgimento di tale tipologia
di attività, riducendo da 120 a 60 giorni il periodo di attività, da potersi effettuare, inoltre, una sola
volta nell’arco di quattro anni.
Conseguentemente l’articolo andrebbe riformulato nei seguenti termini:
“1. Lo svolgimento dell’attività in modo occasionale o discontinuo è consentito per un periodo non
superiore a 60 GIORNI ed è subordinato all’iscrizione nell’apposita sezione del REA della persona fisica
che esercita detta attività, fermo restando la sussistenza in capo a questa dei requisiti di legge e del
rispetto degli obblighi di legge sulla mediazione.
2. La segnalazione dell’avvio dell’attività di cui al comma 1 è effettuata per via telematica mediante
compilazione e sottoscrizione della sezione “SCIA - MOC” del modello “MEDIATORI”,
nella quale è indicata, a pena di irricevibilità, la data di cessazione dell'attività.
2BIS. Tale segnalazione non può essere presentata più di una volta nell’arco di quattro anni “
In riferimento all’art. 13 (diritto di stabilimento)
Ad avviso delle nostre Associazioni, lo stabilimento nel nostro paese, pur nell’ambito del principio di non
discriminazione, andrebbe in ogni caso sottoposto alla verifica del rispetto dei requisiti, che previsti
dalla L. n. 39/1989, rivestano carattere di preminente interesse generale.
In questo senso, appare necessario che, conformemente a quanto previsto per le imprese italiane, sia
verificato il requisito della prestazione di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi
professionali ed a tutela dei clienti (art. 5 bis, L. n. 39/1989).
D’altra parte, la rilevanza degli adempimenti connessi all’esercizio dell’attività di mediazione (in
particolare quella immobiliare, si pensi alla Legislazione Antiriciclaggio, oppure alla responsabilità
solidale sull’imposta di registro, alle norme sulla necessaria indicazione negli atti di compravendita
dell’impresa mediatrice), suggeriscono, più in generale, di prevedere modalità di stabilimento
finalizzate alla verifica dell’effettiva conoscenza da parte delle imprese degli altri Stati di tali
adempimenti.
Si evidenzia inoltre che, al pari dell’art.14, appare necessario il riferimento alla verifica del rispetto di
quanto previsto dal Dlgs. 206/07 per coloro che intendono aprire sedi o unità locali sul territorio
nazionale per svolgere l’attività: a tal proposito si rammenta che la stesso Dlgs.n. 59/10 , all’art. 9
(clausola di specialità), dispone “ In caso di contrasto con le disposizioni del presente decreto, si
applicano le disposizioni di attuazione di altre norme comunitarie che disciplinano aspetti specifici
dell’accesso ad un’attività di servizi o del suo esercizio per professioni o i settori specifici ivi incluse le
disposizioni previste -……- dal decreto legislativo 9 novembre 2007 n.206 di attuazione della direttiva
2005/36/CE”.)
Senza pretesa di esaustività nella soluzione proposta, ma quale contributo ad una congiunta, più
approfondita riflessione, proponiamo, dunque, un’ipotesi di riformulazione dell’art. art. 13:
“1. Le imprese stabilite in uno Stato membro dell'Unione europea che intendono aprire sedi o
unità locali sul territorio nazionale per svolgere l’attività di cui alla legge, hanno titolo
all'iscrizione nel registro delle imprese e nel REA qualora sussistono i requisiti prescritti dalla
normativa dello Stato di provenienza per lo svolgimento della stessa, previa verifica del rispetto
delle disposizioni di cui al D. Lgs. 9 novembre 2007, n. 206. Dette imprese dovranno essere
assoggettate all’osservanza degli obblighi di adeguata copertura assicurativa per
responsabilità civile di cui all’art. 3, comma 5 bis, della Legge, nonché rispettare tutte le
normative vigenti in materia di adempimenti previsti per l’esercizio dell’attività.”
In alternativa, si potrebbe proporre l’obbligo della nomina di un preposto, avente i requisiti dì
idoneità, in analogia con quanto previsto dall’art. 4.
Alla luce delle considerazioni svolte, ci pregiamo, dunque, proporVi in allegato alla presente, per una
migliore comprensione sistematica dei nostri suggerimenti, un nuovo testo di schema di decreto
ministeriale, riformulato ed integrato in conformità alle precedenti osservazioni.
Si suggeriscono, inoltre , alcune precisazioni da inserire nella modulistica relativa alla S.C.I.A. che ci è
stata a suo tempo consegnata dal Vostro Spett.le Ministero:
- Si propone di sostituire l’espressione “soggetti che concludono affari per conto dell’impresa”, (di
cui all’allegato A , modello “mediatori”, sezione “aggiornamento posizione RI REA, nonché
allegato B “modello intercalare requisiti”), nei seguenti termini : “soggetti che svolgono
l’attività per conto dell’impresa” ;
- Nell’allegato “A”, modello “mediatori”, sezione “Modifiche”, necessita qualche chiarimento il
termine “eventuale” con riferimento al contratto di assicurazione professionale, essendo
obbligatorio per tutti coloro che svolgono attività di mediazione;
- Si segnala che nell’allegato A , modello “mediatori”, sezione “requisiti”, nonché all’allegato B,
modello intercalare ”requisiti”, non vi è il riferimento ad un’eventuale intervenuta “riabilitazione”
del soggetto, come previsto all’art. 2, comma 3, punto “f” della L.n.39/89;
- Sempre nell’ allegato A , modello “mediatori”, sezione “requisiti”, nonché all’allegato B,
modello intercalare ”requisiti”, occorrerebbe inserire un riferimento anche a coloro che, sono
in possesso di un titolo di studio inferiore al diploma di scuola superiore di secondo grado ma
che, in base alla normativa previgente, hanno conseguito l’iscrizione a ruolo, quale titolo
abilitante alla professione
Da ultimo, si intende sin da ora manifestare vivo apprezzamento per l’invito rivolto nel corso
dell’incontro svoltosi il 22.07. u.s. in merito all’opportunità di discutere congiuntamente alcune
proposte di emendamento alla L.n. 39/89.
Nello specifico, si ritengono alquanto indifferibili le questioni attinenti all’abrogazione delle
disposizioni relative alla figura del mediatore occasionale ed al praticantato quale criterio di
accesso alla professione.
Un’altra tematica da affrontare concerne la disciplina attualmente in vigore in materia di
incompatibilità: l’art. 5, comma 3 della Legge n.39 /89 - come modificato dall’ art. 18, punto
“c” , della L. 57/2001- nel vietare agli agenti immobiliari, tra l’altro, l’esercizio di attività
imprenditoriali e professionali deve essere riformato alla luce dell’evoluzione che ha subìto la
nostra attività, nonché delle esigenze manifestate dai clienti, i quali sempre più frequentemente
richiedono alla nostra categoria servizi complementari all’ordinaria mediazione.
A tal proposito, si richiama l’art. 12, punto “c”, del Dlgs. 23 maggio 2011 n. 79 (Codice della
normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo), in vigore dal 21.06. u.s., che
prevede già la facoltà per gli agenti immobiliari che gestiscono, in qualità di mandatari o
sublocatori, le unità immobiliari abitative ad uso turistico, di aprire agenzie di servizi o di
gestione dedicate alla locazione.
Ancor più urgente appare la necessità di combattere nel modo più efficace l’abusivismo nel
settore: a tal proposito, si anticipa in questa sede, che è stato presentato un emendamento
all’art. 8 della L.n.39/89 (attualmente all’esame della Commissione giustizia del Senato quale
emendamento al ddl 2420 “Modifica all'articolo 348 del codice penale, in materia di
inasprimento della pena per l'abusivo esercizio della professione”): questo non ci esime dal
dovere di adottare ulteriori accorgimenti e/o proporre nuove soluzioni per combattere tale
forma di concorrenza sleale.
Senza entrare nel merito delle singole tematiche, confermiamo la volontà di approfondirle in
modo completo ed esaustivo nelle sedi opportune, richiedendo un primo incontro presso il
Ministero già nel mese di settembre.
Nel ricordare nuovamente che le considerazioni svolte devono intendersi quali mere indicazioni
o, meglio ancora, quali spunti di riflessione, si rinnova il ringraziamento per l’invito pervenutoci
da Codesto Dipartimento e per l’attenzione che Vorrà prestare alle nostre osservazioni.
Distinti saluti
FIMAA FIAIP ANAMA
Il Presidente Il Presidente Il Presidente
Valerio Angeletti Paolo Righi Paolo Bellini
Capo del Dipartimento per l’Impresa e l’internazionalizzazione
Ministero dello Sviluppo Economico
E,p.c.
Ill.mo Dott. Gianfrancesco Romeo
Dipartimento per l'impresa e l'internazionalizzazione
Divisione III - Affari giuridici e normativi
Ministero dello Sviluppo Economico
Roma, 5 agosto 2011
Prot. n. 1029-11/PR/VA/PB/rm
OGGETTO : Regolamento di Attuazione ex art.80 del D.lgs. n.59/10
Ill.mi
dopo la riunione tenutasi il 22 luglio u.s., da Voi convocata abbiamo ritenuto di accogliere l’invito
espresso in quella sede dal Dr. Gianfrancesco Romeo di presentare osservazioni alla bozza di testo del
Regolamento di Attuazione da Voi presentato in quella sede.
Ritenendo il compito proprio delle nostre Associazioni quello di collaborare attivamente con le Autorità
competenti al fine di giungere ad accordi che creino valore all’intera comunità e non già quello di
ottenere consenso mediante un’opposizione ai cambiamenti in atto nella nostra società, abbiamo
deciso di elaborare un testo che fosse condiviso da tutte le Associazioni rappresentative degli agenti
immobiliari.
FIAIP, FIMAA e ANAMA hanno quindi elaborato un documento unitario, con la speranza che le nostre
Osservazioni potranno essere la base di discussione per un prossimo incontro al fine definire al meglio il
Regolamento di Attuazione.
E’ doveroso premettere, al riguardo, che FIAIP, FIMAA e ANAMA sono associazioni pienamente
rappresentative delle varie realtà mediatizie che operano sul mercato immobiliare nazionale .
Ad esse fanno capo, infatti, tutte le tipologie di imprese impegnate nel mercato della mediazione,
dalla piccola impresa, all’impresa individuale, alle società (anche di rilevante dimensione ) e, in seno a
queste ultime, anche società con grandi network di agenzie, dirette o affiliate in franchising.
Tra gli associati, d’altra parte, vi sono anche imprese che operano (o si apprestano a farlo) sui mercati
esteri.
E’ naturale, pertanto, che dovendo efficacemente rappresentare i propri associati, nel formulare le
proprie osservazioni, le nostre associazioni debbano adottare, come criterio di analisi, le istanze
provenienti da una realtà così variegata, ma coesa nel perseguire il fine ultimo di garantire
un’adeguata professionalità nello svolgimento dell’attività e nel combattere il dilagare dell’abusivismo
nel settore, avendo quale interesse preminente la tutela del consumatore.
In ragione di quanto sopra, è nostro auspicio che, proprio perché provenienti da enti esponenziale di
tutti i modelli organizzativi di impresa di mediazione operanti sul mercato, le nostre osservazioni possano
essere apprezzate, in termini di completezza di indagine, anche quale contributo alla totale apertura
dell’angolo visuale legislativo sui differenti approcci commerciali che le imprese utilizzano con i
consumatori, che si traducono, naturalmente, in diverse modalità ed ampiezza del servizio offerto.
Tanto premesso, le nostre Associazioni vengono chiamate ad esprimersi sul D.M. che dovrà essere
emanato in attuazione di quanto previsto dall’art. 80 del D. Lgs. 59/2010 (decreto attuativo della
direttiva Bolkenstein), per disciplinare le modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA delle
imprese di mediazione, a seguito della soppressione del ruolo.
In particolare, l’art. 73 del D. Lgs. 59/2010, nel sopprimere i ruoli di cui all’art. 2 della legge n. 39/89,
prevede
- l’iscrizione nel registro delle imprese se l’attività è svolta in forma di impresa;
- l’iscrizione nel REA negli altri casi.
Occorre, in questa sede, evidenziare che scopo della direttiva 2006/123/CE è promuovere la libertà di
stabilimento dei prestatori di servizi negli Stati membri e la libertà di circolazione dei servizi stessi,
mirando, nel contempo, ad assicurare “un elevato livello di qualità dei servizi” (Art.1 Disposizioni
generali, Direttiva) al fine di tutelare i diritti dei consumatori.
La semplificazione amministrativa prevista dal provvedimento sopra indicato non deve, cioè, in alcun
modo compromettere i diritti degli utenti.
Se da un lato, infatti, vengono introdotte misure volte ad agevolare radicalmente le procedure
burocratiche necessarie ai prestatori di servizi per intraprendere le proprie attività, dall’altro viene
ritenuto necessario garantire “un livello elevato di tutela degli obiettivi di interesse generale, in
particolare la tutela dei consumatori, che è fondamentale per stabilire la fiducia reciproca tra Stati
membri” (punto 7 “Considerando”, Direttiva).
Il Decreto legislativo n.59/2010 con il quale il Governo italiano ha dato attuazione alla Direttiva
2006/123/CE, ha recepito puntualmente le istanze espresse dall’Unione Europea e sopra indicate.
Ad una razionalizzazione e semplificazione in materia di accesso e di esercizio dell’attività di servizi
operata con il decreto attuativo deve, però, necessariamente corrispondere una forte tutela degli
utenti finali.
Proprio in virtù di tale proposito, l’intervento legislativo che ha investito la categoria degli agenti
immobiliari, se, da un lato, ha soppresso il ruolo di cui all’art. 2 della Legge 3 febbraio 1989 n.39 con la
trasformazione del titolo autorizzatorio in DIA - ora SCIA-, dall’altro ha inserito un riferimento normativo
con il quale possa essere garantita la tutela della concorrenza e del consumatore.
L’art. 73 del Decreto legislativo in oggetto, nel regolamentare le modalità di avvio dell’attività di
mediatore richiama, infatti, espressamente la disciplina prevista dalla L.39/89, con particolare
riferimento al mantenimento dei requisiti soggettivi, morali, professionali, tecnici e finanziari previsti dalla
medesima.
Si ritiene quindi necessario, attraverso il decreto ministeriale in oggetto, rendere effettiva tale
disposizione .
Le nostre precedenti riflessioni ci hanno pertanto indotto a suggerire a Codesto Ministero di prendere in
considerazione alcune nostre proposte di emendamento del testo che ci è stato sottoposto, in
coerenza con quanto di seguito osservato.
In riferimento all’art. 1 (definizioni)
Alla lettera L), si è ritenuto di integrare la disposizione con l’aggiunta “e successive modifiche e
integrazioni”, in considerazione degli interventi legislativi successivi all’entrata in vigore delle L. n.
39/1989.
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In riferimento all’art. 4 (svolgimento dell’attività presso più sedi o unità locali)
Soffermiamo l’attenzione anche sulla formulazione dell’art. 4, nella parte in cui si esige la nomina da
parte dell’impresa, presso ogni sede o unità locale, di un soggetto (in possesso dei requisiti di idoneità
allo svolgimento dell’attività) qualificato necessariamente come “socio, amministratore o procuratore”.
A nostro sommesso avviso, le necessarie finalità di tutela richiamate dalla relazione di
accompagnamento allo schema di decreto apparirebbero in ogni caso pienamente soddisfatte
attraverso la nomina di un soggetto, ovviamente in possesso dei requisiti di idoneità, che collabori, a
qualsiasi titolo, con l’impresa.
Si è, dunque, ritenuto doveroso mantenere la “ratio” di garanzia indicata, limitando, nel contempo,
una possibile ingerenza nelle dinamiche organizzative aziendali.
Da ultimo, si è inserito un riferimento anche alla frequente ipotesi di collaborazione tra imprese, senza
trascurare, anche in tale eventualità, una doverosa forma di pubblicità attraverso l’obbligo di espressa
menzione di tale collaborazione nella SCIA dell’impresa che operi per conto di un’altra.
Tale articolo, andrebbe dunque riformulato nei seguenti termini:
“1.L’impresa che esercita l’attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse.
Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività, l’impresa nomina almeno un soggetto in
possesso dei requisiti di idoneità che, a qualsiasi titolo, eserciti l’attività di mediazione per conto o in
collaborazione dell’impresa, certificati secondo le modalità definite all’art.3.
Coloro i quali svolgono l’attività in forma di impresa individuale per conto di altre imprese dovranno
farne espressa menzione nella SCIA; in tal caso i medesimi potranno essere indicati ai fini e per gli
effetti di cui al precedente comma 1 del presente articolo.“
Si potrebbe, altresì, introdurre all’interno del presente articolo l’obbligo di esporre, presso ogni sede o
unità locale, un “mansionario” con l’indicazione delle specifiche mansioni di ogni
dipendente/collaboratore a tutela del consumatore o, diversamente, individuare una diversa forma di
pubblicità all’interno di ogni agenzia (eventualmente limitato a coloro che svolgono l’attività di
mediazione attraverso, ad esempio, l’obbligo di esposizione del patentino e/o della SCIA).
In riferimento all’art. 5 (accertamento e certificazione dei requisiti)
In relazione alla suddetta previsione, con specifico riferimento al rilascio della tessera di
riconoscimento, è apparso opportuno inserire il richiamo al REA per una maggiore aderenza alle
diverse forme di esercizio dell’attività.
La disposizione, a nostro avviso, andrebbe riformulata nel comma 2 con il seguente tenore:
“1. L’ufficio del registro delle imprese, ricevute le dichiarazioni di cui agli articoli 3 e 4, provvede
immediatamente ad assegnare la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività e di
mandatario a titolo oneroso, avviando contestualmente la verifica prevista dall’articolo 19, comma 3,
della legge n. 241 del 1990.
2. L’assegnazione della qualifica di cui al comma 1 è certificata, dopo la verifica del possesso dei
requisiti di idoneità, nelle notizie REA relative alla posizione dell’impresa.
3. L’ufficio del registro delle imprese o il REA rilascia la tessera personale di riconoscimento di cui
all’articolo 26 del decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, munita di
fotografia, conforme al modello di cui all’allegato “C” del presente decreto.”
Alla disposizione, così come riformulata, si dovrebbe poi affiancare un sistema di verifica dell’effettività
dei controlli, con conseguenti provvedimenti sanzionatori a carico dei preposti funzionari delle
C.C.I.A.A. che non vi provvedano, anche eventualmente attraverso il richiamo a quanto già previsto
dalla legge in materia.
Si riterrebbe, altresì, indispensabile scongiurare il fondato rischio che i controlli sulle SCIA presentate
venissero effettuati solo “a campione”: risulta, infatti, che sulla base di alcuni regolamenti camerali,
con determinazione dirigenziale vengano individuati, per ciascuna area organizzativa, i procedimenti
rispetto ai quali i controlli possano essere svolti solo “a campione”.
Un’ultima precisazione che riteniamo opportuno segnalare investe il mancato richiamo ai
provvedimenti inibitori di cui all’art. 19 della L.n. 241/90: è, infatti, prevista nel presente articolo
solo l’ipotesi in cui l’esito dei controlli in ordine al possesso dei requisiti di idoneità allo
svolgimento dell’attività di mediazione sia positivo.
In riferimento all’art. 6 (deposito dei moduli e formulari)
Le scriventi associazioni si chiedono, e rivolgono la domanda anche al Ministero, se non sia opportuno,
non potendosi considerare obiettivamente già compiuta la completa migrazione verso le modalità
informatiche di iscrizioni e depositi vari richiesti dalla L. n. 39/1989, introdurre una norma transitoria in cui
si preveda che la modalità di deposito cartaceo cesserà definitivamente entro una determinata data.
In riferimento all’art. 7 (Verifica dinamica della permanenza dei requisiti )
Relativamente a tale articolo, si propone di ridurre da quattro a due anni dalla presentazione della
SCIA la scadenza entro la quale l’ufficio del Registro delle imprese debba verificare “la permanenza
dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di quelli previsti per i
soggetti che svolgono l’attività per suo conto”: tale riduzione temporale è parsa coerente con lo
snellimento burocratico conseguente all’informatizzazione delle procedure di iscrizione e controllo.
L’articolo 7 risulterebbe, pertanto, così modificato:
“1.L’ufficio Registro delle Imprese verifica, almeno una volta ogni due anni dalla presentazione della
SCIA, la permanenza dei requisiti che consentono all’impresa lo svolgimento dell’attività, nonché di
quelli previsti per i soggetti che svolgono l’attività per suo conto.
2. Il Conservatore del registro delle imprese, che verifica la sopravvenuta mancanza di un requisito di
legge, avvia il procedimento di inibizione alla continuazione dell’attività e adotta il conseguente
provvedimento, salvo l’avvio di procedimenti disciplinari o l’accertamento di violazioni amministrative.
3. Il provvedimento di inibizione allo svolgimento dell’attività, adottato ai sensi del comma 2, è iscritto
d’ufficio nel REA e determina l’annotazione nello stesso REA della cessazione dell’attività medesima.”
In riferimento all’art. 8 (iscrizione nella apposita sezione)
E’ parso opportuno accompagnare al provvedimento di cancellazione d’ufficio dalla posizione REA, la
revoca della tessera personale di riconoscimento, onde evitare la possibilità di un uso improprio della
stessa.
La parte conclusiva della disposizione di cui al comma 1, pertanto, andrebbe integrata con
l’espressione “e la revoca della tessera personale di riconoscimento di cui al precedente art. 5, comma
3”.
Si propone, inoltre, di individuare un termine “decadenziale” (pari a dieci anni) allo scadere del quale il
soggetto che non avesse ripreso l’attività fosse cancellato dal REA, con conseguente obbligo di
intraprendere nuovamente il percorso formativo in caso di ripresa dell’attività in un periodo successivo
a tale scadenza.
Inoltre, coerentemente a quanto previsto dall’art. 7, si propone di abbreviare al termine di due anni il
periodo di verifica dinamica del possesso dei requisiti.
Conseguentemente l’art. 8 è riformulato nei seguenti termini:
“1. I soggetti che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa devono richiedere, entro
novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nella apposita sezione del REA tramite la
compilazione e presentazione per via telematica della sezione “ISCRIZIONE NELL’APPOSITA SEZIONE (A
REGIME)” del modello “MEDIATORI”. Tale richiesta comporta la cancellazione d’ufficio del soggetto
dalla posizione REA dell’impresa e la revoca della tessera personale di riconoscimento di cui al
precedente art. 5, comma 3. 1 BIS. La permanenza nell’apposita sezione di cui sopra è soggetta a
decadenza qualora il soggetto non riprenda l’attività entro 10 anni dall’iscrizione della propria
posizione nell’apposita sezione del REA di cui all’art. 73, comma 5, del Dlgs. n. 59/10.
2. I soggetti iscritti nell’apposita sezione del REA che intendano riprendere l’attività, richiedono la
cancellazione dalla medesima in caso di inizio dell’attività di impresa, contestualmente al deposito
dell’apposita SCIA di cui all’art. 2, ripresentando la SCIA, compilando la sezione “REQUISITI” del modello
“MEDIATORI”, ovvero il modello intercalare “REQUISITI”
3. Le posizioni iscritte nell’apposita sezione del REA sono soggette alla verifica dinamica dei requisiti
almeno una volta ogni due anni dalla data dell’iscrizione.”
In riferimento all’art. 9 (provvedimenti sanzionatori)
Nell’ultima parte del prima comma della suddetta disposizione si prevede che possano accedere ai
provvedimenti amministrativi e penali di cui all’art. 3, comma 4, del D.M. n. 452/1990 gli uffici del
registro delle imprese e gli altri interessati.
A tal riguardo, si chiede a Codesto Ministero di fornire maggiori chiarimenti sulla figura
dell’“interessato”, onde qualificarlo più agevolmente dal punto di vista soggettivo.
In riferimento all’art. 10 (modifiche)
In tema di modifiche, dal momento che l’espressione “personale” potrebbe risultare troppo vaga,
finendo per estendere l’obbligo di comunicazione di variazioni inerenti l’impresa finanche al personale
di segreteria, si è ritenuto di riformulare la suddetta disposizione con il seguente tenore
“1. Le modifiche inerenti l’impresa e/o coloro che svolgono a qualsiasi titolo l’attività per conto
dell’impresa sono comunicate all’ufficio del registro delle imprese della competente Camera
di commercio entro 30 giorni dall’evento, mediante compilazione della sezione “MODIFICHE”
del modello “MEDIATORI”, sottoscritto dal titolare dell’impresa individuale o dal legale
rappresentante dell’impresa societaria.
2. Le modifiche riguardanti l’avvio di ulteriori tipologie di attività rispetto a quelle già
denunciate comportano la compilazione anche della sezione “SCIA” del modello
“MEDIATORI” e la sua presentazione al predetto ufficio del registro delle imprese.”
In riferimento all’art. 11 (norme transitorie)
Nel condividere l’indicazione di un termine relativamente breve entro il quale debbano essere
definite, nell’ambito del trasferimento dei nominativi dal soppresso ruolo al nuovo sistema di
pubblicità, le posizioni inattive o comunque “ambigue”, si riterrebbe tuttavia opportuno
estenderlo da sei a dodici mesi accompagnando tale onere di “denuncia” ad una efficace e
capillare campagna di informazione in merito, ad opera delle singole Camere di Commercio
provinciali, in quanto tale onere incombe proprio in capo a coloro che risultano , di fatto,
“fuori dal mercato” perché non esercitanti l’attività: a tale scopo si potrebbe indirizzare alle
CCIA una circolare/nota contenente dettagliate istruzioni.
A tal riguardo, l’articolo andrebbe riformulato con una disposizione del seguente tenore:
“1. Al fine dell’aggiornamento della propria posizione nel registro delle imprese e nel REA, le imprese
attive ed iscritte nel ruolo alla data di acquisizione di efficacia del presente decreto compilano la
sezione “AGGIORNAMENTO POSIZIONE RI/REA” del modello “MEDIATORI” per ciascuna sede o unità
locale e la inoltrano per via telematica, entro un anno dalla predetta data, all’ufficio del registro delle
imprese della Camera di commercio nel cui circondario hanno stabilito la sede principale, pena
l’inibizione alla continuazione dell’attività mediante apposito provvedimento del Conservatore del
registro delle imprese.
2. Le persone fisiche iscritte nel ruolo, che non svolgono l’attività presso alcuna impresa alla data di
acquisizione di efficacia del presente decreto, compilano la sezione “ISCRIZIONE APPOSITA SEZIONE
(TRANSITORIO)” del modello “MEDIATORI” e la inoltrano per via telematica entro dodici mesi dalla
predetta data.
3. Trascorso inutilmente il termine di cui al comma 2, l’interessato decade dalla possibilità di iscrizione
nell’apposita sezione del REA. Tuttavia l’iscrizione nel soppresso ruolo costituisce, nei quattro anni
successivi all’entrata in vigore del presente decreto, requisito professionale abilitante per l’avvio
dell’attività, secondo le modalità previste dall’articolo 2.”
In riferimento all’art. 12 (mediazione occasionale)
Nel condividere l’intenzione di “scoraggiare”, per il tramite di quanto previsto dall’art. 12 , l’esercizio
dell’attività in forma occasionale, si suggerisce di limitare ulteriormente lo svolgimento di tale tipologia
di attività, riducendo da 120 a 60 giorni il periodo di attività, da potersi effettuare, inoltre, una sola
volta nell’arco di quattro anni.
Conseguentemente l’articolo andrebbe riformulato nei seguenti termini:
“1. Lo svolgimento dell’attività in modo occasionale o discontinuo è consentito per un periodo non
superiore a 60 GIORNI ed è subordinato all’iscrizione nell’apposita sezione del REA della persona fisica
che esercita detta attività, fermo restando la sussistenza in capo a questa dei requisiti di legge e del
rispetto degli obblighi di legge sulla mediazione.
2. La segnalazione dell’avvio dell’attività di cui al comma 1 è effettuata per via telematica mediante
compilazione e sottoscrizione della sezione “SCIA - MOC” del modello “MEDIATORI”,
nella quale è indicata, a pena di irricevibilità, la data di cessazione dell'attività.
2BIS. Tale segnalazione non può essere presentata più di una volta nell’arco di quattro anni “
In riferimento all’art. 13 (diritto di stabilimento)
Ad avviso delle nostre Associazioni, lo stabilimento nel nostro paese, pur nell’ambito del principio di non
discriminazione, andrebbe in ogni caso sottoposto alla verifica del rispetto dei requisiti, che previsti
dalla L. n. 39/1989, rivestano carattere di preminente interesse generale.
In questo senso, appare necessario che, conformemente a quanto previsto per le imprese italiane, sia
verificato il requisito della prestazione di idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi
professionali ed a tutela dei clienti (art. 5 bis, L. n. 39/1989).
D’altra parte, la rilevanza degli adempimenti connessi all’esercizio dell’attività di mediazione (in
particolare quella immobiliare, si pensi alla Legislazione Antiriciclaggio, oppure alla responsabilità
solidale sull’imposta di registro, alle norme sulla necessaria indicazione negli atti di compravendita
dell’impresa mediatrice), suggeriscono, più in generale, di prevedere modalità di stabilimento
finalizzate alla verifica dell’effettiva conoscenza da parte delle imprese degli altri Stati di tali
adempimenti.
Si evidenzia inoltre che, al pari dell’art.14, appare necessario il riferimento alla verifica del rispetto di
quanto previsto dal Dlgs. 206/07 per coloro che intendono aprire sedi o unità locali sul territorio
nazionale per svolgere l’attività: a tal proposito si rammenta che la stesso Dlgs.n. 59/10 , all’art. 9
(clausola di specialità), dispone “ In caso di contrasto con le disposizioni del presente decreto, si
applicano le disposizioni di attuazione di altre norme comunitarie che disciplinano aspetti specifici
dell’accesso ad un’attività di servizi o del suo esercizio per professioni o i settori specifici ivi incluse le
disposizioni previste -……- dal decreto legislativo 9 novembre 2007 n.206 di attuazione della direttiva
2005/36/CE”.)
Senza pretesa di esaustività nella soluzione proposta, ma quale contributo ad una congiunta, più
approfondita riflessione, proponiamo, dunque, un’ipotesi di riformulazione dell’art. art. 13:
“1. Le imprese stabilite in uno Stato membro dell'Unione europea che intendono aprire sedi o
unità locali sul territorio nazionale per svolgere l’attività di cui alla legge, hanno titolo
all'iscrizione nel registro delle imprese e nel REA qualora sussistono i requisiti prescritti dalla
normativa dello Stato di provenienza per lo svolgimento della stessa, previa verifica del rispetto
delle disposizioni di cui al D. Lgs. 9 novembre 2007, n. 206. Dette imprese dovranno essere
assoggettate all’osservanza degli obblighi di adeguata copertura assicurativa per
responsabilità civile di cui all’art. 3, comma 5 bis, della Legge, nonché rispettare tutte le
normative vigenti in materia di adempimenti previsti per l’esercizio dell’attività.”
In alternativa, si potrebbe proporre l’obbligo della nomina di un preposto, avente i requisiti dì
idoneità, in analogia con quanto previsto dall’art. 4.
Alla luce delle considerazioni svolte, ci pregiamo, dunque, proporVi in allegato alla presente, per una
migliore comprensione sistematica dei nostri suggerimenti, un nuovo testo di schema di decreto
ministeriale, riformulato ed integrato in conformità alle precedenti osservazioni.
Si suggeriscono, inoltre , alcune precisazioni da inserire nella modulistica relativa alla S.C.I.A. che ci è
stata a suo tempo consegnata dal Vostro Spett.le Ministero:
- Si propone di sostituire l’espressione “soggetti che concludono affari per conto dell’impresa”, (di
cui all’allegato A , modello “mediatori”, sezione “aggiornamento posizione RI REA, nonché
allegato B “modello intercalare requisiti”), nei seguenti termini : “soggetti che svolgono
l’attività per conto dell’impresa” ;
- Nell’allegato “A”, modello “mediatori”, sezione “Modifiche”, necessita qualche chiarimento il
termine “eventuale” con riferimento al contratto di assicurazione professionale, essendo
obbligatorio per tutti coloro che svolgono attività di mediazione;
- Si segnala che nell’allegato A , modello “mediatori”, sezione “requisiti”, nonché all’allegato B,
modello intercalare ”requisiti”, non vi è il riferimento ad un’eventuale intervenuta “riabilitazione”
del soggetto, come previsto all’art. 2, comma 3, punto “f” della L.n.39/89;
- Sempre nell’ allegato A , modello “mediatori”, sezione “requisiti”, nonché all’allegato B,
modello intercalare ”requisiti”, occorrerebbe inserire un riferimento anche a coloro che, sono
in possesso di un titolo di studio inferiore al diploma di scuola superiore di secondo grado ma
che, in base alla normativa previgente, hanno conseguito l’iscrizione a ruolo, quale titolo
abilitante alla professione
Da ultimo, si intende sin da ora manifestare vivo apprezzamento per l’invito rivolto nel corso
dell’incontro svoltosi il 22.07. u.s. in merito all’opportunità di discutere congiuntamente alcune
proposte di emendamento alla L.n. 39/89.
Nello specifico, si ritengono alquanto indifferibili le questioni attinenti all’abrogazione delle
disposizioni relative alla figura del mediatore occasionale ed al praticantato quale criterio di
accesso alla professione.
Un’altra tematica da affrontare concerne la disciplina attualmente in vigore in materia di
incompatibilità: l’art. 5, comma 3 della Legge n.39 /89 - come modificato dall’ art. 18, punto
“c” , della L. 57/2001- nel vietare agli agenti immobiliari, tra l’altro, l’esercizio di attività
imprenditoriali e professionali deve essere riformato alla luce dell’evoluzione che ha subìto la
nostra attività, nonché delle esigenze manifestate dai clienti, i quali sempre più frequentemente
richiedono alla nostra categoria servizi complementari all’ordinaria mediazione.
A tal proposito, si richiama l’art. 12, punto “c”, del Dlgs. 23 maggio 2011 n. 79 (Codice della
normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo), in vigore dal 21.06. u.s., che
prevede già la facoltà per gli agenti immobiliari che gestiscono, in qualità di mandatari o
sublocatori, le unità immobiliari abitative ad uso turistico, di aprire agenzie di servizi o di
gestione dedicate alla locazione.
Ancor più urgente appare la necessità di combattere nel modo più efficace l’abusivismo nel
settore: a tal proposito, si anticipa in questa sede, che è stato presentato un emendamento
all’art. 8 della L.n.39/89 (attualmente all’esame della Commissione giustizia del Senato quale
emendamento al ddl 2420 “Modifica all'articolo 348 del codice penale, in materia di
inasprimento della pena per l'abusivo esercizio della professione”): questo non ci esime dal
dovere di adottare ulteriori accorgimenti e/o proporre nuove soluzioni per combattere tale
forma di concorrenza sleale.
Senza entrare nel merito delle singole tematiche, confermiamo la volontà di approfondirle in
modo completo ed esaustivo nelle sedi opportune, richiedendo un primo incontro presso il
Ministero già nel mese di settembre.
Nel ricordare nuovamente che le considerazioni svolte devono intendersi quali mere indicazioni
o, meglio ancora, quali spunti di riflessione, si rinnova il ringraziamento per l’invito pervenutoci
da Codesto Dipartimento e per l’attenzione che Vorrà prestare alle nostre osservazioni.
Distinti saluti
FIMAA FIAIP ANAMA
Il Presidente Il Presidente Il Presidente
Valerio Angeletti Paolo Righi Paolo Bellini
