Distacco dall'impianto centralizzato, la Cassazione sulle condizioni ex art. 1118 codice civile

[StLegaleDeValeriRoma]

Di recente la Cassazione civile, sentenza n. 22285 del 3 novembre 2016, è tornata sul tema, spesso fonte di controversie, del condomino che vorrebbe distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento trovandosi poi a dover sottostare alla delibera assembleare che nega tale possibilità sulla base delle prescrizioni dell'art. 1118 del codice civile.
Come noto l'art. 1118 "diritti dei partecipanti sulle cose comuni" prevede la facoltà dei singolo condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini.
Il condomino che intende distaccarsi è tenuto preventivamente a dimostrare in assemblea che "dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all'impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini" e l'informazione, precisa il collegio, dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale.

L'onere della prova per il condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco, può dirsi superato nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di legge il che, posso dire per esperienza, è del tutto raro.
Qualora vengano accertati gli aggravi per gli altri condomini, rilevano i giudici della sesta sezione, l'interessato dovrà rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante.
Il condomino in questi casi non potrà comunque effettuare il distacco ritenendo di dover concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini".

 

[Poison]

L'argomento mi interessa molto. Un cliente ha preso in locazione un immobile all'interno di uno stabile dotato di riscaldamento centralizzato ed adeguato con termovalvole e contacalorie. Ci ha segnalato che per una gestione sbagliata a livello condominiale dell'impianto di riscaldamento (pare che la caldaia non sempre sia in funzione) l'unità immobiliare che occupa non sarebbe adeguatamente riscaldata. Si chiede quindi per quale motivo debba pagare le spese condominiali per un servizio che ritiene gli sia erogato in modo inadeguato tanto che si dice costretto ad acquistare delle stufe elettriche per riscaldare gli ambienti. Nell'immediato vorrebbe quindi chiudere i caloriferi sospendendo il pagamento delle spese condominiali.
Considerato che distaccarsi in modo regolare dall'impianto di riscaldamento centralizzato non è così semplice (visto che potrebbe non essere possibile nel caso di aggravio di costi per gli altri abitanti dello stabile) e nemmeno realizzabile in tempi brevi, com'è possibile "tamponare" la situazione senza che l'inquilino prenda decisioni azzardate (tipo smettere di pagare le spese condominiali) e senza che quindi si creino screzi tra proprietario ed inquilino?
Grazie per i preziosi suggerimenti che potrete darmi.

 

[Andrea Occhiodoro]

Ciao Poison, la cosa più semplice che il tuo cliente conduttore dell'appartamento può fare è quella di cercare consensi tra i condomini circa orari di accensione più adeguati alle sue esigenze. Tieni presente che il conduttore ha anche un eventuale diritto di voto in assemblea per le questioni riguardanti la gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato. In alternativa il tuo cliente può sicuramente chiudere le termovalvole tenendo i termosifoni freddi ma dovrà comunque pagare al condominio la quota corrispondente ai consumi involontari (normalmente circa il 20 o 25% dei consumi di combustibile) ripartita con apposita nuova tabella millesimale. Senza contare poi che riscaldarsi con le stufe elettriche è sicuramente antieconomico.

 

[Utente Cancellato 65257]

Il problema deve essere risolto tra Locatore e conduttore. Il conduttore se ha freddo per inadeguati impianti di riscaldamento chiamerá il Locatore fará presente il problema, e troveranno una soluzione. Rimane il fatto che se il Conduttore non paga le spese condominiali nulla di grave e sempre il proprietario che risponde. Il distacco deve chiederlo il proprietario non l'inquilino. Una soluzione sarebbe che il proprietario facesse uno sconto sul canone di locazione visto che mettere dei termoconvettori fa alzare molto la bolletta elettrica.

 

[Poison]

Ciao Poison, la cosa più semplice che il tuo cliente conduttore dell'appartamento può fare è quella di cercare consensi tra i condomini circa orari di accensione più adeguati alle sue esigenze. Tieni presente che il conduttore ha anche un eventuale diritto di voto in assemblea per le questioni riguardanti la gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato. In alternativa il tuo cliente può sicuramente chiudere le termovalvole tenendo i termosifoni freddi ma dovrà comunque pagare al condominio la quota corrispondente ai consumi involontari (normalmente circa il 20 o 25% dei consumi di combustibile) ripartita con apposita nuova tabella millesimale. Senza contare poi che riscaldarsi con le stufe elettriche è sicuramente antieconomico.

Grazie mille per la risposta. Domanda magari stupida: il conduttore ha diritto di voto in assemblea anche se l'impianto di riscaldamento, seppur centralizzato, è provvisto di contacalorie (e quindi la gestione è simile a quella di un autonomo)?

Il problema deve essere risolto tra Locatore e conduttore. Il conduttore se ha freddo per inadeguati impianti di riscaldamento chiamerá il Locatore fará presente il problema, e troveranno una soluzione. Rimane il fatto che se il Conduttore non paga le spese condominiali nulla di grave e sempre il proprietario che risponde. Il distacco deve chiederlo il proprietario non l'inquilino. Una soluzione sarebbe che il proprietario facesse uno sconto sul canone di locazione visto che mettere dei termoconvettori fa alzare molto la bolletta elettrica.

Grazie mille per la risposta. Infatti anche secondo me la cosa basilare è che locatore e conduttore si confrontino in merito al problema per valutare insieme possibili soluzioni.

 

[Andrea Occhiodoro]

Il conduttore ha diritto di voto nelle deliberazioni riguardanti le caratteristiche di fruizione del servizio quali ad esempio orari e modalità di accensione della caldaia centralizzata oppure una maggiore o minore temperatura di mandata della stessa.

 

[Poison]

Il conduttore ha diritto di voto nelle deliberazioni riguardanti le caratteristiche di fruizione del servizio quali ad esempio orari e modalità di accensione della caldaia centralizzata oppure una maggiore o minore temperatura di mandata della stessa.

Grazie. Lo farò presente al conduttore.