1934 Il certificato di abitabilità/agibilità è stato introdotto col r.d.1265
1942 introduzione dell'obbligo di licenza edilizia nei centri urbani
1967 estensione dell'obbligo anche per i centri extra urbani
1985 La legge 47/85, impone l'obbligo di
verifica delle licenze edilizie e certificati di abitabilità per gli immobili
post 01.09.1967 e dichiara che per gli immobili costruiti
ante 01.09.1967 è sufficiente la dichiarazione sostitutiva classica citata dai notai nel rogito:
Cit:
"Essendo stato costruito anteriormente al 1/09/1967 e non successivamente modificato da opere che abbiano richiesto il rilascio di autorizzazioni o concessioni edilizie, l'immobile oggetto del presente atto è sprovvisto del certificato di agibilità, e resta esonerato dalla sua mancata produzione come alla legge 47/1985 possedendone tuttavia le caratteristiche necessarie al suo ottenimento"
quindi
nel periodo
1934-1967 , non è necessaria la verifica
a pena di nullità degli atti ma tale dichiarazione dal notaio serve solo a vendere gli immobili vecchi presenti in tutta la penisola,
infatti tale dichiarazione non sostituisce il titolo che resta sempre obbligatorio sin dal 1934.
Nella dichiarazione ante 1967 riferita ai titoli edilizi si possono rilevare questi casi:
1. I beni sono stati costruiti prima del 1942 e mai in seguito modificati quindi sono da intendersi urbanisticamente legittimi ed esenti dalla sua produzione.
2. I beni sono stati costruiti all’interno del centro abitato tra il 1942 ed il 01/09/1967 e mai in seguito modificati, sono quindi esentati dalla produzione del titolo di costruzione ma ciò non deve intendersi come dichiarazione sostitutiva di un atto abilitativo o licenza edilizia.
3. I beni sono stati costruiti all’esterno del centro abitato tra il 1942 ed il 01/09/1967 e mai in seguito modificati quindi sono da intendersi urbanisticamente legittimi.
4. I beni sono stati costruiti all’interno del centro abitato prima del 1942 ed in seguito modificati entro il 1/09/1967 in assenza di licenze od in difformità da queste, sono quindi esentati dalla produzione del titolo di costruzione ma ciò non deve intendersi come dichiarazione sostitutiva di un atto abilitativo o licenza edilizia
5. I beni sono stati costruiti all’esterno del centro abitato prima del 1942 ed in seguito modificati entro il 1/09/1967 in assenza di licenze od in difformità da queste, sono quindi da intendersi urbanisticamente legittimi.
1994 - D.P.R. 22 aprile, n. 425
si definisce meglio la definizione di abitabilità, primo silenzio assenso del comune al rilascio
Decreto del Presidente della Repubblica del 22 aprile 1994, n. 425
2001 -
Testo Unico dell’Edilizia (d.p.r. 380/01) -
abitabilità diventa agibilità, presentazione di molti documenti tra cui certificato di staticità, conformità degli impianti, autorizzazione allo scarico.. si accorcia il silenzio assenso
D.P.R. 380/2001
2013 - Legge n. 98 ,
Decreto del Fare -
possibilità di sostituire l’agibilità rilasciata dal Comune con un’attestazione della stessa da parte del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato.
Legge n. 98/2013 (decreto del fare)
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a seguire un estratto dall'articolo:
Agibilità e Abitabilità: storia normativa
Agibilità e Abitabilità: storia normativa
1934 T.U. LEGGI SANITARIE N. 1265 (ancora vigente)
Il primo provvedimento normativo che introduceva l’
autorizzazione dell’abitabilità risale al 1934, e contemplava la sua mera funzione di autorizzazione sanitaria e non anche edilizia, quindi da non correlare con le licenze edilizie, in particolare gli articoli 220(abrogato) e 221 come segue:
Gli edifici o parti di essi indicati nell’articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell’ufficiale sanitario o di un ingegnere a cio’ delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.
Il proprietario, che contravvenga alle disposizioni del presente articolo, e’ punito con l’ammenda da lire duecento a duemila (comma abrogato dall’art. 136 DPR 380/01).
Di fatto dal 1934 fino alla emanazione della
Legge Ponte del 1967 non si hanno modifiche sostanziali di questa norma, neppure la successiva emanazione della
Legge “Fondamentale” n. 1150/1942 vi entrava in merito, pur introducendo l’obbligo di licenza edilizia nei centri abitati e nelle zone di espansione dei PRG.
Il T.U. del 1934 sottaceva sul restante patrimonio edilizio costruito fino a quel momento.
Dalla mia esperienza di ricerche urbanistiche ho spesso riscontrato le autorizzazioni di abitabilità per gli immobili ad uso residenziale e di agibilità per gli immobili ad uso non residenziale
In sostanza era una normale prassi attuata da buona parte degli enti pubblici.
1967 LEGGE PONTE
Il primo testo normativo in campo edilizio che avvalora l’esistenza duplice dell’autorizzazione di Agibilità e Abitabilità è la legge n. 765/1967 che modificava
l’art. 26 della L. 1150/42 in materia di sospensione o demolizione delle opere difformi al PRG; in esso appare la dicitura “
dichiarazione di abitabilità o di agibilità” senza riportare altri aspetti.
1985 LEGGE 47 SUL CONDONO EDILIZIO
Anche questa norma non aggiunge o modifica niente in materia, e si limita a citare i provvedimenti come “certificato di abitabilità o agibilità” senza operare distinzioni; il rilascio di tale provvedimento in quella stesura era concepito in
deroga automatica al rilascio delle sanatorie del condono.
1990 CONFORMITA’ IMPIANTI L.46
Con l’art. 11 il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità era condizionato al deposito delle dichiarazioni di conformità degli impianti o del loro collaudo.
1994 DPR 425
Il provvedimento entrava in merito ai procedimenti di autorizzazione all’abitabilità, dichiarandone l’applicazione alle opere di cui all’art. 220 del previgente T.U. del 1934.
Esso inseriva l’obbligo per le opere indicate dal predetto art. 220 (costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti) di allegare alle domande di abitabilità la seguente documentazione:
- collaudo statico per opere in conglomerato cementizio e a struttura metallica;
- accatastamento dell’immobile;
- dichiarazione di avvenuta prosciugatura dei muri e salubrità degli ambienti;
- dichiarazione del Direttore Lavori della conformità dell’opera al progetto;
La norma, in quella stesura non entrava in merito sugli impianti, anche se rimaneva previgente la L. 46/1990 e quindi andavano normalmente allegate le relative dichiarazioni di conformità; inoltre non era espressamente citato anche gli aspetti relativi alla prevenzione incendi e L. 13/1989, tanto meno la materia acustica.
2001 L’AGIBILITA’ NEL NUOVO T.U.E. DPR 380
Le innovazioni introdotte dal T.U. furono rilevanti sia sul piano procedurale, su cui adesso si preferisce esulare, sia sul piano sostanziale e qualitativo.
In prima battuta fu abolito in toto il previgente DPR 425/1994 e introdotto con l’art. 24 e seguenti un nuovo regime in materia.
Il DPR 380/01 sopprime il dualismo agibilità-abitabilità, i cui termini vengono entrambi
assorbiti nel certificato di agibilità, da rilasciarsi dal dirigente o responsabile dell’ufficio comunale competente.
Il suo rilascio è fondato sull’attestazione della sussistenza dei requisiti:
- condizioni di sicurezza;
- igiene;
- salubrità;
- risparmio energetico;
- impianti installati;
La richiesta del certificato deve essere effettuata in caso di:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possono influire sui predetti requisiti;
Si ritiene che vi debbano rientrare gli interventi “sostanziali” quali ristrutturazioni, cambi di destinazione, deruralizzazioni, frazionamenti o fusioni, e quelli comportanti aumento del carico urbanistico.
Le documentazioni indispensabili da allegare sono:
- accatastamento;
- certificato di collaudo statico;
- dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato a firma del richiedente nonchè l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti;
- dichiarazione conformità o collaudo impianti;
- dichiarazione conformità rispetto normativa su barriere architettoniche;
Anche questa norma sottace sugli aspetti della prevenzione incendi, acustica o similari.
In seguito alle modifiche introdotte dal “Decreto del Fare” divenuto L. 98/2013 il
certificato di agibilità può essere richiesto ottenuto:
- per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonchè collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
- per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
L’Agibilità può essere revocata con ordinanza del sindaco, procedura espressamente prevista dal vigente art. 222 del R.D. 1265/1934, nonchè in ossequio dell’art. 50 D. Lgs. 267/2000.
Infatti non esiste un contrasto con la disciplina di cui all’art. 50 del T.U. n. 267 del 2000 tenuto conto che proprio l’art. 26 del d.P.R. 380/2001 prevede espressamente che il rilascio della certificazione di agibilità non impedisce l’esercizio del potere sindacale, richiamando proprio l’art. 222 R.D. n. 1265/1934, col quale un sindaco può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (
Cons. Stato. sent. 617/2016).
SPECIFICHE REGOLAMENTAZIONI COMUNALI
Non di rado ho pure riscontrato
regolamenti edilizi comunali che integravano la disciplina con ulteriori adempimenti e prescrizioni volti a definire più dettagliatamente gli aspetti igienico sanitari degli immobili.
Un caso interessante da suggerire è il
Comune di Firenze che ha regolamentato la procedura in maniera integrativa rispetto al quadro normativo vigente sul rilascio del Certificato di Agibilità,
introducendo nella modulistica l’obbligo di verifica del
corretto smaltimento delle acque reflue, dell’eventuale CPI antincendio, della materia acustica, del D.Lgs. 81/2008, e altri.
Tra l’altro la loro procedura concerne anche i casi degli immobili sprovvisti di agibilità.
basta?
