Documenti e "cose" da controllare prima di acquistare (un grezzo avanzato)

[Emmeebi]

Buongiorno,
ho da tempo trovato un immobile al grezzo avanzato in vendita ma qualche cosa non mi torna e fin che non capisco se c'è sotto una fregatura chiaramente non concluderò.

Ora.. avendo io difficoltà a reperire info dal venditore e tralasciando le mie perplessità specifiche su questo appartamento, in generale, così come info magari utile anche per altri utenti, davanti a un immobile al grezzo avanzato (con tutte le sue complessità) cosa andrebbe controllato? Quale sarebbe la lista dei documenti da chiedere all'agenzia e controlli generali fare in loco? Soprattutto quali sono le cose fondamentali?
(essendo grezzo avanzato mancano a prescindere agibilità e APE)

Grazie.

Per ora io sono al aver fatto già più di una visita in loco, lo stato di conservazione è buono, ho fatto fare 3 preventivi di ultimazione lavori, ho notato una difformità di un paio di porte tra un disegno (non un vero documento) e realtà, ho recuperato la visura storica, oltre a questo non ricevo altro.... sto aspettando da tempo il regolamento condominiale (importante ma non lo ritengo vitale), mi piacerebbe fare una perizia ma il tecnico penso mi chiederebbe documenti che ancora non ho

 

[Zagonara Emanuele]

Direi che in questi casi specifici, oltre a verificare la documentazione tecnica/amministrativa (licenze edilizie, varianti, ecc...) e ad avere ben chiaro in mente quali possono essere i costi per l'ultimazione dei lavori, va verificata la solvibilità del venditore.

Premesso che vendere un immobile allo stato grezzo avanzato è lecito e legale, ma inusuale o per meglio dire non accade spesso, anzi!
La domanda fondamentale a cui rispondere (e la risposta deve essere; chiara, convincente, attendibile e dimostrabile) è; come mai vende un immobile in costruzione e non ultimato?

Se, ad esempio, è un privato che vende magari perchè l'immobile doveva essere l'abitazione della coppia che poi per questioni loro, è "scoppiata", direi che può succedere e non vi è rischio particolare.

Se invece fosse un'impresa o un costruttore, la cosa "suona sospetta".
Vende al grezzo perchè ha finito i soldi? Non riesce a trovare finanziamenti per ultimare i lavori?
O vende perchè "naviga in acque cattive"?
In questi casi attenzione!

L'operazione è comunque fattibile ma con le dovute cautele e precauzioni; fatti assistere da un professionista!

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Non ho capito se è da costruttore o da privato (perché ci sono anche grezzi da privato). Se da impresa, puzza a prescindere. Consiglierei di fare copia della pratica edilizia, visura alla Camera di Commercio sulla ditta, verificare eventuali protesti; inoltre l'esistenza di ipoteche sull'immobile (perché non è da escludersi il tentativo di truffa). Inoltre, fideiussioni a gogò per ogni cifra versata. Aggiungerei di prendere informazioni dal vicinato e dagli altri condomini, visto che sei in attesa di regolamento vuol dire che c'è altra gente che ha già acquistato. Chiedi info anche nel quartiere, zona, area di interesse e su lavori precedenti dell'impresa. Chiedi di parlare con direttore lavori, se c'è e informati anche su di lui. Non lasciare nulla di intentato, altrimenti meglio non comprare.

 

[francesca63]

Inoltre, fideiussioni a gogò per ogni cifra versata.

Credo che compri al grezzo, per poi finire lui i lavori; quindi non dovrebbe esserci obbligo di fideiussione

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Credo che compri al grezzo, per poi finire lui i lavori; quindi non dovrebbe esserci obbligo di fideiussione

Immagino, comunque nel dubbio, qualora sia invece un'impresa che chiede soldi, fideiussioni a gogò.

 

[eldic]

rimane comunque il fatto che un grezzo che rimane tale oltre un certo lasso di tempo "puzza" a prescindere

 

[ingelman]

tralasciando le mie perplessità specifiche su questo appartamento, in generale, così come info magari utile anche per altri utenti, davanti a un immobile al grezzo avanzato (con tutte le sue complessità) cosa andrebbe controllato?

Io sinceramente non ho capito se è un immobile a se stante non ultimato o, visto che lo chiami appartamento, una porzione facente parte di un compendio immobiliare di maggior consistenza dove il restante è ultimato e già abitato.

Chiedo scusa ma il 3D è interessante ma la descrizione, almeno a me, sembra poco chiara.

Comunque sia andrebbe controllato tutto, inizierei dai titoli autorizzativi (licenza e progetto con eventuali varianti .... com'è accatastato? F/3? .....
Dovresti sicuramente farti dare tutta la documentazione sia riferita alla proprietà, poi i titoli autorizzativi (se ancora validi), poi tutto ciò che risulta in catasto e poi FAI ANALIZZARE TUTTO AD UN TUO TECNICO DI FIDUCIA.

l'abitazione della coppia che poi per questioni loro, è "scoppiata", direi che può succedere

Infatti
Non a caso anche le Banche in caso di mutuo chiedono la polizza assicurativa che prevede anche il risarcimento in caso di scoppio ed incendio
Scusa l'ironia ma ci stava tutta ahahah se scoppia una coppia in casa sono cax ....

 

[Emmeebi]

Se fosse un costruttore, la cosa "suona sospetta". Ha finito i soldi? Non riesce a trovare finanziamenti ? "naviga in acque cattive"?

Di certo non viene a dirmelo ma la risposta è una di queste! So che ci sono diversi immobili (in diversi paesi) ora fermi al mattone ma in vendita "con finitura a scelta". Però mi chiedo: ok è in crisi, forse non ha più soldi per ultimarle ma come potrebbe questa cosa riflettersi su me? A meno che non abbia realizzato i muri in terracotta per abbassare le spese (nella mia ignoranza) non capisco dove potrebbero essere la fregatura.. ma appunto la temo

Credo che compri al grezzo, per poi finire lui i lavori; quindi non dovrebbe esserci obbligo di fideiussione

Esatto! Di sicuro non mi fido a ultimare i lavori con questo costruttore!
(3 preventivi già fatti, tutti concordano sui 25/28K per 80Mq complessivi )

non ho capito se è un immobile a se stante non ultimato o una porzione facente parte di un compendio immobiliare di maggior consistenza dove il restante è ultimato e già abitato

Villetta al grezzo avanzato su 2 piani, quadrifamiliare circondata da giardino ... a fianco di questa ci sono altre 5 villette uguali già abitate da anni

(che siano abitate mi da fiducia ma non esclude ci siano problemi sull'ultimo immobile)

com'è accatastato? F/3?

A2

Comunque senza entrare nel mio caso specifico (so ho troppe variabili, troppe ombre..) secondo voi esiste da qualche parte una lista delle cose da vedere/valutare/fare?:

1_Trova immobile e valuta l'annuncio/foto
2_Valuta il quartiere/vicinato/servizi vicini
3_Visita l'immobile
....
14_Ottieni la planimetria
15_Valuta la condizione degli impianti
16_Valuta la condizione del tetto
17_Richiedere regolamento condominiale
...
32_Conformità
33_Abusi edilizi
34_Visura storica
...

..insomma una lista da spuntare

(non me ne vogliate ma ho avuto modo di constatare personalmente che diverse agenzie immobiliari sono molto molto molto frettolose. Non ho certo l'intenzione di acquistare da solo ma vorrei almeno valutare personalmente senza dovermi fidare di qualcuno forse più interessato alla sua provvigione che al cliente)