Domanda per chi se ne intende di locazioni

[proge2001]

Mi occupo in maniera marginale di locazioni e non sono aggiornatissimo sulle normative. Mi rivolgo quindi agli "esperti" di settore:
IL CASO
Mia sorella abita in affitto (da parecchi anni) in un appartamento in una piccola palazzina ( fine anni 60) di 4 unità abitative. Tutta la palazzina è di proprietà di una stessa persona che abita anch'essa in uno dei 4 appartamenti. La palazzina ha il riscaldamento centralizzato. Anni fa, il proprietario ha ristrutturato l'appartamento che lui occupa ed ha installato il riscaldamento autonomo. Visto che gli appartamenti sono piuttosto vecchi e visto, soprattutto che negli ultimi due anni, il riscaldamento centralizzato sta dando alcuni problemi ( varie rotture della caldaia, tubazioni che ogni tanto perdono ecc.) il proprietario, dopo pressioni dai 3 inquilini, ha deciso nella prossima primavera, di installare i riscaldamenti autonomi. Una premessa: il proprietario è uno di quelli che a tirargli fuori un euro devi torturarlo a morte!
LE DOMANDE
1)Il proprietario avrebbe dovuto partecipare anche lui alle spese di consumo del gas della caldaia centralizzata? ( non lo ha mai fatto perchè lui dice che si è staccato)

2)Quando in primavera farà i lavori per l'installazione del riscaldamento autonomo, mia sorella e gli altri inquilini avranno un disagio non indifferente in casa ( polvere, spaccamenti vari, confusione) per almeno 15/20 giorni. Mia sorella mi dice che non ha intenzione di rimanere in casa in queste condizioni e, non avendo nessuno che può ospitarla ( 3 persone) andrà probabilmente in albergo; ma vuole che sia il proprietario a pagare le spese di soggiorno in hotel.
In riferimento a tutto ciò esistono normative che ci diano delle risposte?
ATTENZIONE! Non chiedo i vostri pareri ed opinioni ( per quanto validissimi) bensì riferimenti di legge ben precisi. Questo perchè, quando dovrò andare a parlare con il proprietario, visto il personaggio (micranioso e con poca volontà a spendere soldi), lo dovrò fare solo con riferimenti legislativi.
Grazie ragazzi!

 

[metrocubo]

Queste pesone non dovrebbero esistere, e' la razza piu' schi........Ti raccomando albergo 5*.

 

[Limpida]

art.1584 del codice civile:
Diritti del conduttore in caso di riparazioni- Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionata all'intera delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata,se l'esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che é necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottene secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
Per quanto riguarda le spese per il riscaldamento centralizzato in caso di distacco dallo stesso, qui ci sono molte discussioni a tale proposito e ti ricordo l'ultima sentenza n.5331 della corte di cassazione del 2 aprile 2012:
ha stabilito che il condomino può legittimamente rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini. La Corte ha precisato che rimane in capo al condomino che prenda tale decisione il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto

 

[proge2001]

Ciao Limpida. Grazie per la risposta. Mi pare comunque che questi riferimenti normativi non siano completamente attinenti alla situazione di mia sorella.

Nel primo caso si parla di "casa inabitabile" e di "scioglimento del contratto". Non è chiaramente ciò che vuole mia sorella! I lavori creeranno un forte disagio ( non penso inabitabile) e non si richiede lo scioglimento del contratto bensì un risarcimento per poter andare ad esempio in albergo per la durata dei lavori.

La Corte ha precisato che rimane in capo al condomino che prenda tale decisione il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto

Questo invece non riesco ad interpretarlo. Cosa significa conservazione dell'impianto?

 

[Limpida]

Nel senso che se esiste un impianto di riscaldamento centralizzato, anche se chiude le valvole, dovrà corrispondere al Condominio le eventuali spese per manutenzione e quelle straordinarie dell'impianto.
Se puoi chiedere la riduzione del canone, con quello che risparmi, tua sorella si copre una parte delle spese dell'albergo ma ho poi il sospetto che dovrai ricorrere alle vie legali.
Val la pena ostacolare il proprietario sulla scelta di effettuare un impianto di riscaldamento autonomo quando quest'ultimo vi risolleverà da consumi eccessivi e richieste continue per riparazioni?

 

[proge2001]

Val la pena ostacolare il proprietario sulla scelta di effettuare un impianto di riscaldamento autonomo quando quest'ultimo vi risolleverà da consumi eccessivi e richieste continue per riparazioni?

Chiaro che no!

ma ho poi il sospetto che dovrai ricorrere alle vie legali.

Non si voleva ricorrere per vie legali per non incrinare un rapporto! Sarebbe sicuramente peggio. Si voleva solo sapere se esisteva una sentenza che stabiliva un rimborso spese all'inquilino da parte del proprietario.

 

[Pennylove]

Per prima cosa verificherei a contratto che non siano presenti clausole che, in deroga agli art. 1583 e 1584 cod. civ., limitino la responsabilità del locatore nell’ipotesi di riparazioni urgenti e della privazione temporanea del godimento del bene da parte del conduttore (tali articoli del codice civile sono infatti derogabili contrattualmente). Se non sono presenti deroghe, vale quanto precisato da Limpida al #3.

In caso di impossibilità di utilizzo, per oltre venti giorni, da parte del conduttore dei locali a lui locati, è prevista, salva la prova di uno specifico e ulteriore danno, una riduzione del corrispettivo proporzionata alla durata del disagio patito. Nello specifico, l’impossibilità di godere pacificamente l’immobile (se l’impianto centralizzato da convertire risale agli anni ’50-’60 ed è del tipo a colonna verticale non complanare, i disagi, in genere, sono notevoli), costituisce, a mio giudizio, un motivo fondato per richiedere un risarcimento economico che si può quantificare riducendo da quella mensilità di canone i giorni in cui si è subito il disagio. Se il locatore, a seguito di semplice richiesta, non riconoscesse spontaneamente tale limitazione e non autorizzasse a trattenere una quota del canone, consiglio di formalizzare il contenuto della richiesta con l’invio di una lettera raccomandata AR nella quale si dettaglia l’accaduto.

In difetto di accordo tra le parti, il conduttore dovrà adire l’autorità giudiziaria, senza possibilità alcuna di sospendere il pagamento del corrispettivo o arbitrariamente autoridurselo. In tema, gli ermellini della Cassazione – sentenza n°13887/2011 – hanno ribadito anche recentemente che “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand’anche tale evento sia ricollegabile al locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore”.