Domanda riguardante quota appartamento

[Warrior]

Salve a tutti, ho una questione un po delicata e vorrei interpellare persone competenti, la questione è questa: mio padre inspiegabilmente prima di sposare mia madre ha fatto a lei un atto di usufrutto dell'appartamento dove abitiamo, adesso lui è grave, mia madre dice che può vendere l'appartamento quando vuole senza interpellarmi come figlio, ma è possibile? Cioè io non dovrei avere essere sempre prorpietario per il 50% di questo immobile una volta deceduto mio padre?
In caso glielo abbia donato cambierebbe molto per me ? Io non voglio venderlo assolutamente ma non voglio nemeno che lei lo venda, grazie a tutti per l'attenzione.

 

[alessandro66]

Se fosse solo usufruttuaria non avrebbe titolo a vendere ciò di cui non è assolutamente proprietaria, tuo padre infatti è il nudo proprietario e finché è in vita è l'unico che può vendere.

Con la successione legittima (presumendo che i tuoi genitori siano in regime di separazione dei beni, in caso di comunione cambia solo la percentuale del patrimonio ereditabile ma le quote di divisione sono identiche) il patrimonio del de cuius viene suddiviso al 50% tra coniuge e figlio, se tuo padre invece, fa testamento, a te e a tua madre spetta 1/3 ciascuno e avanza un altro terzo che tuo padre può decidere come e a chi assegnare.

In ogni caso, dopo la morte di tuo padre, sarete entrambi proprietari e nessuno può vendere senza il consenso dell'altro.

Certo che se non è un usufrutto ma una donazione...è già suo ma venderlo non sarà semplice perché gli eredi legittimi possono intraprendere azioni di riduzione delle donazioni o delle disposizioni del testamento a tutela del proprio diritto leso.

Tu sei un erede legittimo.

 

[Warrior]

grazie per la dettagliata risposta, a me interessa che lei non vende l'appartamento o se lo vende mi spetta il 50% , cmq sembra si tratti di usufrutto

 

[Valerio Spallina]

grazie per la dettagliata risposta, a me interessa che lei non vende l'appartamento o se lo vende mi spetta il 50% , cmq sembra si tratti di usufrutto

Questi quesiti sulle quote ereditarie sono quasi sempre dei rebus ed è difficile seguire la traccia, per via di varie casistiche mescolate e dovute a carenti informazioni fornite.

Avresti dovuto specificare meglio la situazione, dando gli elementi cui fa riferimneto alessandro66.

Su un punto non sono d'accordo con Alessandro, e credo tu, warrior, abbia contribuito a confonderlo : che nessuno possa vendere senza il consenso dell'altro.

Infatti tua madre una quota X o Y o Z l'ha in qualunque caso.
Per il regime della comunione ereditaria, tua madre (o tu) può in qualsiasi momento, dopo la morte di tuo padre, chiedere al magistrato la divisione giudiziale della eredità e, nel caso nessuno dei due sia interessato o nella possibilità economica di acquistare la quota dell'altro, la nuda proprietà verrà venduta all'asta ed ognuno dei due avrà la quota di legge che non è detto, come ha spiegato Alessandro, sia per te il 50%.
In più tua madre ha l'usufrutto e può restare nell'appartamento vita natural durante, oppure vendere l'usufrutto a chi ha comprato la sua quota di nuda proprietà :
tu, se accetti la proposta di acquisto del giudice, o l'aggiudicatario dell'asta.

Cioè tu erediterai una quota della nuda proprietà e non una quota della proprietà.

Poichè mi sembra che il disaccordo danneggi entrambi, cercherei di trovare un accordo sereno con tua madre, che potrebbe essere a conoscenza dell'esistenza
di un testamento di tuo padre a suo favore.

Se sei maggiorenne, tua madre potrebbe chiedere a te di andare via di casa. Potrebbe anche affittare la casa.

Chiarisci se credi i punti sollevati da alessandro ( comunione di beni etc..) per calcolare la tua quota di nuda proprietà .
Ma l'usufrutto, cioè il possesso, è di tua madre finchè vive ed ha un valore che si calcola con una tabella basata sull'età di tua madre al momento della cessione dell'usufrutto.
Spero di essere stato chiaro e di non avere sbagliato. ciao

 

[Warrior]

Allora vorrei chiarire questo: mia madra ha avuto fatto l'atto usufrutto prima che si sposassero, succesivamente si sono sposati in comunione dei beni(in separazione cambierebbe poco) io non voglio che l'appartamento si venda, ma se proprio lei vuole venderlo io non firmo se la cifra non mi sta bene, poi vorrei sapere se lo vendessimo 200.000,00 euro 100 sarebbero i miei giusto? grazie sempre
per le risposte

 

[Valerio Spallina]

Allora vorrei chiarire questo: mia madra ha avuto fatto l'atto usufrutto prima che si sposassero, succesivamente si sono sposati in comunione dei beni(in separazione cambierebbe poco) io non voglio che l'appartamento si venda, ma se proprio lei vuole venderlo io non firmo se la cifra non mi sta bene, poi vorrei sapere se lo vendessimo 200.000,00 euro 100 sarebbero i miei giusto? grazie sempre
per le risposte

Scusami forse non mi sono spiegato bene :
Hai ragione sul punto della coomunione di beni, perchè, anch'io mi ero confuso.
Tuo padre aveva acquistato prima del matrimonio e la proprietà della casa era quindi totalmente sua.
Poi ha donato l'usufrutto alla futura moglia.
Adesso la nuda proprietà è di tuo padre e l'usufrutto di tua madre.
Se non vi fosse testamento al momento della morte di tuo padre, la situazione diverrebbe :
tua madre : 50% di nuda proprietà + 100% di usufrutto
tu : 50% di nuda proprietà.

Come ti ho già già scritto, ciascuno di voi può chiedere, dopo avere ereditato, la divisione giudiziale della eredità
A quel punto il giudice farebbe stimare il bene, gravato da usufrutto, dal perito che viene denominato CTU -Consulente Tecnico di Ufficio.
Il perito valuterà la casa e la nuda proprietà, in base all'età della usufruttuaria, tua madre.
Esempio:
valore della casa libera (non gravata da usufrutto) 200.000 euro
valore dell'usufrutto, in base all'età della madre : 60.000euro
Valore della nuda proprietà: 140.000euro

Valore delle due quote ereditate : 70.000euro ciascuno.
Il giudice chiederà se uno di voi due è disposto a comprare la quota dell'altro dando 70000 all'altro.
Se nessuno dei due può o vuole comprare la quota dell'altro oppure entrambi volete comprarla, il giudice venderà la casa all'asta.
Se la casa fosse divisibile in due appartamenti, potreste dividerla in due ma tua madre è usufruttuaria di tutto e dovresti pagarle un affitto, finchè vive.

Quindi tua madre può ottenere la vendita con una causa in tribunale di circa 3 anni.

Quindi se lei vuole vendere può e non serve la tua firma : ci sarà quella del giudice sulla sentenza di divisione giudiziale dell'eredità. Non ti illudere di avere la possibilità di bloccare la vendita.

A chi comprerebbe all'asta od a te se compri la quota di nuda proprietà di tua madre, tua madre potrebbe vendere, a sua facoltà, il suo usufrutto al prezzo che le aggrada, anche diverso dai 60000 stimati dal CTU.

Quindi tua madre ha 130000 euro di valore in mano e tu 70000.
A meno che non ci sia un testamento di tuo padre che destina la quota disponile di 1/3. Ed i conti andrebbero rifatti in base a questa divisione testamentaria, fermo restando che tu o tua madre potrete chiedere la divisione del giudice ma con quote diverse.

Per questo di suggerisco di trovare armonia ed accordo con tua madre, che un giorno morirà e ti lascerà, si spera, la sua quota di proprietà, e non nuda proprietà, perchè non ci sarebbe più un usufrutto garavante.

Se hai domande, siamo qua. Ciao.

Ma quanti anni avete tu e tua madre? una semplice curiosità !

 

[alessandro66]

Scusami forse non mi sono spiegato bene :
Hai ragione sul punto della coomunione di beni, perchè, anch'io mi ero confuso.
Tuo padre aveva acquistato prima del matrimonio e la proprietà della casa era quindi totalmente sua.
Poi ha donato l'usufrutto alla futura moglia.
Adesso la nuda proprietà è di tuo padre e l'usufrutto di tua madre.
Se non vi fosse testamento al momento della morte di tuo padre, la situazione diverrebbe :
tua madre : 50% di nuda proprietà + 100% di usufrutto
tu : 50% di nuda proprietà.

Come ti ho già già scritto, ciascuno di voi può chiedere, dopo avere ereditato, la divisione giudiziale della eredità
A quel punto il giudice farebbe stimare il bene, gravato da usufrutto, dal perito che viene denominato CTU -Consulente Tecnico di Ufficio.
Il perito valuterà la casa e la nuda proprietà, in base all'età della usufruttuaria, tua madre.
Esempio:
valore della casa libera (non gravata da usufrutto) 200.000 euro
valore dell'usufrutto, in base all'età della madre : 60.000euro
Valore della nuda proprietà: 140.000euro

Valore delle due quote ereditate : 70.000euro ciascuno.
Il giudice chiederà se uno di voi due è disposto a comprare la quota dell'altro dando 70000 all'altro.
Se nessuno dei due può o vuole comprare la quota dell'altro oppure entrambi volete comprarla, il giudice venderà la casa all'asta.
Se la casa fosse divisibile in due appartamenti, potreste dividerla in due ma tua madre è usufruttuaria di tutto e dovresti pagarle un affitto, finchè vive.

Quindi tua madre può ottenere la vendita con una causa in tribunale di circa 3 anni.

Quindi se lei vuole vendere può e non serve la tua firma : ci sarà quella del giudice sulla sentenza di divisione giudiziale dell'eredità. Non ti illudere di avere la possibilità di bloccare la vendita.

A chi comprerebbe all'asta od a te se compri la quota di nuda proprietà di tua madre, tua madre potrebbe vendere, a sua facoltà, il suo usufrutto al prezzo che le aggrada, anche diverso dai 60000 stimati dal CTU.

Quindi tua madre ha 130000 euro di valore in mano e tu 70000.
A meno che non ci sia un testamento di tuo padre che destina la quota disponile di 1/3. Ed i conti andrebbero rifatti in base a questa divisione testamentaria, fermo restando che tu o tua madre potrete chiedere la divisione del giudice ma con quote diverse.

Per questo di suggerisco di trovare armonia ed accordo con tua madre, che un giorno morirà e ti lascerà, si spera, la sua quota di proprietà, e non nuda proprietà, perchè non ci sarebbe più un usufrutto garavante.

Se hai domande, siamo qua. Ciao.

Ma quanti anni avete tu e tua madre? una semplice curiosità !

Fatta salva la correttezza di quanto da te specificato, mi chiedo quale sia la validità commerciale di una tale ipotesi in un momento di crisi come l'attuale con valori immobiliari che stanno crollando...

Vendere all'asta significa perdere un ulteriore 25-40% del valore di nuda proprietà , di per se, già inferiore al valore di piena proprietà...secondo me, se i cattivi rapporti tra madre e figlio non prendono il sopravvento, non conviene a nessuno intentare causa e vendere a queste condizioni.

 

[Valerio Spallina]

Fatta salva la correttezza di quanto da te specificato, mi chiedo quale sia la validità commerciale di una tale ipotesi in un momento di crisi come l'attuale con valori immobiliari che stanno crollando...

Vendere all'asta significa perdere un ulteriore 25-40% del valore di nuda proprietà , di per se, già inferiore al valore di piena proprietà...secondo me, se i cattivi rapporti tra madre e figlio non prendono il sopravvento, non conviene a nessuno intentare causa e vendere a queste condizioni.

Scusami il Codice Civile è lampante. Se vuoi ti copio gli articoli.

La madre può chiedere la divisione giudiziale ed il giudice può vendere all'asta al verificarsi delle ipotesi di Legge.

quanto alla convenienza o meno devi chiedere a Warrior e sua madre.
Ma se la madre ha detto che vuole vendere è lampante che sta valutando la sua convenienza.

Warrior non può bloccare la vendita : non può bloccare la vendita.

Non ha il ben che minimo diritto, e sto parlando nel suo interesse.
Non irriti la madre, con niente dalla sua parte. Perde la casa e basta !

Poi, faccia come crede.

 

[alessandro66]

Scusami il Codice Civile è lampante. Se vuoi ti copio gli articoli.

La madre può chiedere la divisione giudiziale ed il giudice può vendere all'asta al verificarsi delle ipotesi di Legge.

quanto alla convenienza o meno devi chiedere a Warrior e sua madre.
Ma se la madre ha detto che vuole vendere è lampante che sta valutando la sua convenienza.

Warrior non può bloccare la vendita : non può bloccare la vendita.

Non ha il ben che minimo diritto, e sto parlando nel suo interesse.
Non irriti la madre, con niente dalla sua parte. Perde la casa e basta !

Poi, faccia come crede.

Ripeto: fatta salva la correttezza di quanto da te specificato, ovvero concordo.

A nessuno dei due conviene vendere all'asta tramite intervento del giudice...è normale che si debbano mettere d'accordo.

 

[Bagudi]

Ragazzi, che ne direste di aspettare il parere di qualcuno esperto in legge ???
E gli esperti in legge non sono sempre reperibili su due piedi, quindi aspettiamo e vediamo.

Va benissimo dare pareri - siamo su un Forum per questo - ma magari cerchiamo di premettere un bel "secondo me" che ci sta sempre bene...