Donante è unico erede del donatario

[daniela.miki]

Buonasera e complimenti per il forum.
Avrei questo quesito da sottoporre. Nel 1989 acquistai un appartamento, che di fatto abitò sempre mio fratello. Nel 2004 gli feci una donazione per acquistare un altro appartamento come prima casa per me. Nel 2016 mio fratello è deceduto e l'unica erede sono io e non ho eredi legittimi. Praticamente ho donato ed ereditato lo stesso immobile e sono in possesso dell'accettazione tacita. La mia domanda è la seguente: devono comunque trascorrere i 20 anni dalla donazione o l'eredità scioglie la donazione e l'acquirente che invece mi chiede di stipulare la polizza può stare tranquillo da eventuali rivalse da ipotetici miei eredi?
Grazie per i vostri interventi.

 

[matusalemme]

l'eredità è successiva alla donazione e, quindi, per me vale l'ultima situazione

la donazione potrebbe costituire l'anello debole della catena dei vari atti, ma sei anche l'unica erede di tuo fratello: pertanto, anche da questo punto di vista non vedo la necessità di polizze assicurative

 

[francesca63]

Domanda sottilmente complessa, a cui anche gli avvocati non sanno dare risposta univoca.
Un'interpretazione è che la donazione effettuata andrebbe comunque ricompresa nella
massa ereditaria, con la riunione fittizia necessaria a calcolarla ( relictum, donatum, e debiti), quindi potrebbe aver leso i diritti di un tuo futuro legittimario, se superasse la quota disponibile della tua eredità.
Un'altra invece sostiene che , avendo il donante ereditato il bene donato, in pratica la donazione sia stata "superata", e non vada considerata.

In ogni caso, la polizza può farla direttamente l'acquirente, se avete gia firmato un contratto preliminare che non prevede nessun obbligo in merito da parte tua.
Data la tua situazione famigliare, poi, il rischio mi pare davvero minimo.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera e complimenti per il forum.
Avrei questo quesito da sottoporre. Nel 1989 acquistai un appartamento, che di fatto abitò sempre mio fratello. Nel 2004 gli feci una donazione per acquistare un altro appartamento come prima casa per me. Nel 2016 mio fratello è deceduto e l'unica erede sono io e non ho eredi legittimi. Praticamente ho donato ed ereditato lo stesso immobile e sono in possesso dell'accettazione tacita. La mia domanda è la seguente: devono comunque trascorrere i 20 anni dalla donazione o l'eredità scioglie la donazione e l'acquirente che invece mi chiede di stipulare la polizza può stare tranquillo da eventuali rivalse da ipotetici miei eredi?
Grazie per i vostri interventi.

In linea teorica, con percentuali simili alla possibilità di essere colpiti da un meteorite, potrebbe venire fuori un fratello dal sud america che con la prova del dna e altre prove da film dimostra di essere erede e chiede ed ottiene l'annullamento della donazione, il tutto in 3 anni. Però siccome chi dovesse comprare la casa potrebbe anche pensare che questo fratello del sud america stia facendo la pratica da anni e che magari ha l'udienza decisiva a fine luglio, meglio rassicurarlo con l'assicurazione, sono essenzialmente mille euro sprecati, ma sul piano commerciale valgono molto.

 

[francesca63]

potrebbe venire fuori un fratello dal sud america

Potrebbe sposarsi o adottare un maggiorenne, ipotesi non da escludere a priori ( perlomeno non da chi compra).

 

[daniela.miki]

Buongiorno, infatti è una situazione non unica ma un po' anomala. Capisco che l'acquirente voglia dormire sonni tranquilli, ma l'eventualità è veramente molto molto remota. Lei ha timore di un mio eventuale matrimonio ma anche in questo caso sarebbe un bene che non entra nella comunione dei beni.
Sapendo che era interessata, abita sullo stesso pianerottolo e gli appartamenti sono confinanti, e avendo un'altra richiesta la interpellai. Ovviamente si attivò subito per chiedere alla banca del mutuo e incaricò un suo tecnico per seguire la pratica. Da parte mia ho incaricato il mio tecnico e ho scoperto che la casa presenta alcune difformità e devo fare sanatoria spendendo qualche migliaia di euro, mentre pensavo di avere una casa vendibile e conforme essendo stata comprata dal costruttore e mai modificata. Oltretutto il prezzo richiesto è già buono, ci sono alcuni vizi da sistemare.....30 anni di casa.
Non abbiamo ancora firmato nulla, tutto a voce/messaggi, ci stiamo muovendo entrambi con i tecnici ma finchè non avrò la certezza della sanatoria, anche se il tecnico è certo del buon fine, io non firmo nessun compromesso e non vorrei sostenere il costo della polizza, ma questo si è capito, vero ?!
Mi spiacerebbe avere dissapori con la persona....ci conosciamo da oltre 30 anni.

 

[matusalemme]

se il prezzo è già "buono" ed hai da spendere quattrini per sistemare la casa, cerca di resistere alla richiesta di polizza assicurativa

se e quando dovessi arrivare proprio-proprio sul precipizio della rottura, le potrai proporre di pagare lei la polizza od - in alternativa- di aumentare il prezzo dell'immobile della somma pari al costo di detta polizza

(ma scrivo cose ovvie)

 

[IL TRUCE]

Domanda sottilmente complessa, a cui anche gli avvocati non sanno dare risposta univoca.
Un'interpretazione è che la donazione effettuata andrebbe comunque ricompresa nella
massa ereditaria, con la riunione fittizia necessaria a calcolarla ( relictum, donatum, e debiti), quindi potrebbe aver leso i diritti di un tuo futuro legittimario, se superasse la quota disponibile della tua eredità.
Un'altra invece sostiene che , avendo il donante ereditato il bene donato, in pratica la donazione sia stata "superata", e non vada considerata.

In ogni caso, la polizza può farla direttamente l'acquirente, se avete gia firmato un contratto preliminare che non prevede nessun obbligo in merito da parte tua.
Data la tua situazione famigliare, poi, il rischio mi pare davvero minimo.

Propendo per la II situazione nella quale l eredita' estingue de facto ogni responsabilita' derivante dalla precedente donazione.
Ho detto PROPENDO perche in dottrina esistono valide argomentazioni opposte che hai ben riassunto nella formula "relictum + donatum " stimata @francesca63

Pur propendendo per la II ipotesi darei rilevanza alla sottoscrizione di una polizza, magari dal premio equamente diviso, a mo' di "" maxime tranquillitas"
Trucita'.

 

[francesca63]

Lei ha timore di un mio eventuale matrimonio ma anche in questo caso sarebbe un bene che non entra nella comunione dei beni.

La comunione dei beni non c'entra; se ti risposassi, la donazione fatta a tuo fratello ( secondo la prima ipotesi del post #3) entrerebbe nella massa ereditaria, e, se non lasciassi altri beni per soddisfare la legittima del futuro eventuale coniuge, lui potrebbe volersi rivalere sull'immobile donato, venduto a terzi.

Non abbiamo ancora firmato nulla, tutto a voce/messaggi, ci stiamo muovendo entrambi con i tecnici ma finchè non avrò la certezza della sanatoria, anche se il tecnico è certo del buon fine, io non firmo nessun compromesso e non vorrei sostenere il costo della polizza, ma questo si è capito, vero ?!

Si è capito, eccome.
Ma la necessità o la scelta di fare la polizza, nell'ottica di una compravendita immobiliare, non penso abbia un peso tale da determinare problemi.

Oltretutto il prezzo richiesto è già buono, ci sono alcuni vizi da sistemare..

Cosa intendi per "vizi da sistemare", a parte le pratiche urbanistiche da presentare ?
Se il prezzo richiesto è gia buono, perché spendere soldi per sistemare cose ?

 

[daniela.miki]

Francesca63, per vizi intendevo alcune riparazioni da effettuare, che ovviamente ho mostrato all'acquirente. La casa gliela venderei "visto e piaciuto", poi sarà a cura dell'acquirente effettuare le modifiche/riparazioni a suo piacimento. Mentre le spese per sanatoria, oneri, tecnico le sosterrò io come da legge e non è poco il costo.
Già 3 anni fà vendetti un box di mio fratello, sempre donato ed ereditato, ed il Notaio, lo stesso che mi segui per la successione, non fece nessuna obiezione, infatti nell'atto c'è scritto "provenienza da successione".
Possibile che non esista una clausola da inserire nell'atto che nessuno si potrà rivalere su questo immobile?
Ringrazio tutti per i commenti e se qualcun altro vorrà esprimere il proprio parere sarà solo gradito.