Donazione o trasferimento di una nuda proprietà

[Marianna Napoletano]

Salve chiedo un consiglio

attualmente vivo da sposata con i miei genitori la casa in cui mi trovo è dei miei genitori quando poi fra 100 anni non ci saranno più è destinata a me con l'accordo verbale dei miei 2 fratelli.

I quali sono spostai e vivono sempre a Napoli nelle loro case, ovviamente bisogna cautelarsi per il futuro che cosa mi consigliate?
donazione?
trasferimento di nuda proprietà?
mi aiutate in attesa risposta su mia mail indicata
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grz

 

[Kurt]

il problema con l'eredità è che le donazioni vengono ricomprese nell'asse ereditario se vi è lesione della legittima e donare la nuda proprietà non è la soluzione in quanto (tra 1000 anni) i tuoi non ci saranno più ci saranno più l'usufrutto spirerà ricongiungendosi alla nuda proprietà, che per tale ragione diverrà piena, quindi a pieno valore al momento dell'apertura della successione.

Purtroppo in Italia non sono possibili patti successori o lesioni della legittima (norme antiquate e non rispondenti alle esigenze odierne tant'è che nel caso delle società è stata predisposta una apposita normativa che ne mitiga gli effetti)

Si possono ipotizzare alcune soluzioni ma è meglio sentire un notaio di fiducia in quanto materia estremamente delicata che non può essere trattata in questa sede o perlomeno io non me la sento.

 

[Marianna Napoletano]

grz

 

[marcellogall]

Quanto ha detto Kurt corrisponde alla realtà di oggi ma, qualora tu avessi fiducia nei tuoi fratelli, ti consiglierei quanto segue: escludiamo la donazione che potrebbe crearti problemi in caso di vendita successiva,
Potresti acquistare la nuda proprietà al prezzo più basso possibile, con un mutuo che, qualora tu non avessi i requisiti, potrebbe essere garantito dai tuoi stessi genitori. Il prezzo che pagherai potrebbe esserti restituito dagli stessi genitori con un lascito della parte disponibile della futura eredità. Tutto questo ti metterebbe al riparo da future contestazioni.
Naturalmente tutto deve essere verificato da un notaio che saprà consigliarti nel modo migliore.
Quanto ti ho suggerito non è un raggiro verso i tuoi fratelli, mi permetto di suggerirtelo perché dici che loro sono verbalmente d'accordo.

 

[Kurt]

Marcello, così però non otterrebbero il loro obbiettivo.

Applicando questa soluzione lei sarebbe debitrice verso la banca e i genitori avrebbero la somma a disposizione. In quel modo il problema si trasferirebbe dall'oggetto casa alla disponibilità finanziaria e qualsiasi azione dovessero decidere i genitori genererebbe lesione di legittima.

Trattandosi d'evidente volontà di disporre di futura eredità qualsiasi contratto potrebbe essere impugnato, se non effettuato in collaborazione con i due fratelli e sempre che i loro eredi non contestino tali decisioni (faccio gli scongiuri: p.es. per premorienza) entro 10 anni dall'apertura della successione.

Una soluzione giuridicamente più difendibile ci sarebbe ma ritengo sia meglio se si rivolge a notaio di fiducia. In altre parole si tratta di sviluppare quanto esposto ma senza banca e coinvolgendo i due fratelli

 

[marcellogall]

Kurt, non mi permetto certamente di confutare quanto da te affermato.
La scappatoia che ho suggerito, prende in esame la possibilità da parte dei genitori di lasciare alla figlia una parte o tutta la quota disponibile in contanti qualora non vi fosse, da parte dei fratelli all'apertura della successione, una completa adesione a quanto ora promesso.
Nulla vieta che, ad eredità aperta, la sorella, forte del lascito che la ricompenserebbe
di quanto pagato per la nuda proprietà, accetti la divisione dell'eredità in parti uguali senza che vi sia lesione di legittima e rinunci quindi alla quota preferenziale destinatale dai genitori.
Concordo assolutamente sull'intervento di un notaio di fiducia.

 

[Fridrick]

Quanto ha detto Kurt corrisponde alla realtà di oggi ma, qualora tu avessi fiducia nei tuoi fratelli, ti consiglierei quanto segue: escludiamo la donazione che potrebbe crearti problemi in caso di vendita successiva,
Potresti acquistare la nuda proprietà al prezzo più basso possibile, con un mutuo che, qualora tu non avessi i requisiti, potrebbe essere garantito dai tuoi stessi genitori. Il prezzo che pagherai potrebbe esserti restituito dagli stessi genitori con un lascito della parte disponibile della futura eredità. Tutto questo ti metterebbe al riparo da future contestazioni.
Naturalmente tutto deve essere verificato da un notaio che saprà consigliarti nel modo migliore.
Quanto ti ho suggerito non è un raggiro verso i tuoi fratelli, mi permetto di suggerirtelo perché dici che loro sono verbalmente d'accordo.

A me l'idea sembra buona, anche se non risolve ovviamente tutti i problemi.
Però cedendo la nuda proprietà diciamo a 50 (fatto 100 il valore della piena proprietà e ipotizzando che 50 sia il valore "di mercato" della nuda proprietà) a quel punto se anche i genitori gli "prestano" i 50 (ad es pagando loro il mutuo o non facendosi corrispondere il prezzo di vendita), comunque i fratelli potrebbero rivendicare solo l'importo di 50 e non di 100
O sbaglio?

 

[Kurt]

si, perché la donazione avverrebbe solo per il mutuo e non per l'usufrutto che sarebbe goduto dai genitori