Dopo che l'incarico in esclusiva è scaduto l'agenzia può chiedere la provvigione?

[Oris]

Questo è proprio uno dei punti più controversi.

La legge dice "se l'affare è concluso per effetto dell'intervento dell'AI", che è diverso da "se ti porta a conoscenza dell'affare".

Se dicesse così, sarebbe mediazione di informazione, che però in Italia non c'è.

Infatti in Germania hanno ritenuto opportuno specificarla.

Da quanto sono riuscito a capirne finora, "per effetto del suo intervento" vuol dire che il mediatore ha effettivamente trattato l'affare con entrambe le parti, svolgendo così un'attività che altrimenti le parti avrebbero dovuto svolgere da sole.

Il mediatore ha diritto alla provvigione in quanto la sua attività svolga un ruolo causale nella conclusione dell'affare. Invero non è necessario che il ruolo sia esclusivo, niente impedendo che abbia più modesta portata e, cioè, che l'attività del mediatore si inserisca come semplice concausa nel processo formativo dell'affare (1).

Detta attività infatti può intervenire in qualsiasi momento, all'inizio segnalando l'affare - sempre che la segnalazione costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore - oppure nel corso delle trattative senza che sia, quindi, necessario che si protragga dall'inizio fino alla conclusione dell'affare. Quello che è indispensabile è che, in qualsiasi momento intervenga o con qualsiasi altro fattore causale concorra, l'attività del mediatore costituisca un antecedente necessario della conclusione dell'affare (2).

Ne consegue che non dà diritto a provvigione l'attività di mediazione che, secondo l'apprezzamento del giudice, non svolga alcun ruolo causale, neppure ridotto.

(1) Cfr. Cass. 16.1.1996, n. 297; Cass. 28.7.1997, n. 7048.
(2) Cfr. Cass. 16.1.1997, n. 392; Cass. 18.8.1997, n. 7554; Cass. 13.12.1978, n. 5929.

 

[Umberto Granducato]

 

[Eures]

Effettivamente non è mica tanto diverso da quello che avevo detto io.

Io avevo detto "svolgendo un'attività che altrimenti le parti avrebbero dovuto svolgere da sole".

La Cassazione invece "sempre che la segnalazione costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore".

Fra l'altro, anche per questo i mediatori tendono a non dare subito gli indirizzi, ma ad adoperarsi in modo da far vedere che hanno fatto qualcosa.

Comunque, anche se il codice civile non parla espressamente di "indicazione" o "segnalazione", penso che nel contratto con il cliente io ce lo posso mettere, l'importante è che:

a) sia chiaro fin dall'inizio che c'è una provvigione da pagare

b) sia chiaro che la mia segnalazione vale come attività di mediazione

Letto, accettato e sottoscritto, e il contratto è legge...-)

Ecco qua per curiosità l'art. 652 del BGB:

chi promette un compenso per l’indicazione della opportunità della conclusione di un contratto o per l’intermediazione di un contratto è obbligato a corrispondere il compenso solo se il contratto viene a esistenza in conseguenza dell’indicazione o dell’intermediazione

Quindi loro partono dal punto di vista del cliente, che paga per avere l'indicazione.

 

[Oris]

Eures, c'hai straragione, ma non solo relativamente a quello che hai ben esposto, ma proprio relativamente al fatto che i clienti non sono informati sui loro diritti e doveri, col rislutato che i diritti li pretendono anche dove non li hanno e i doveri proprio manco ci pensano.

 

[macpp]

Ho letto con molta attenzione tutti i contributi e credo che stia emergendo una discussione di altissimo livello. Vorrei stimolare a corollario due ulteriori questioni:

a) In quali casi il mandato in esclusiva esclude (scusate il gioco di parole) il pagamento della provvigione a beneficio dell'Agente mandatario?

b) Se un'altra Agenzia trova il Cliente e l'affare si conclude, l'equa suddivisione del monte provvigionale (proprietario ---> Agente mandatario; cliente ----> Agente procacciatore dell'affare) rimane fattispecie unica ed inderogabile oppure sussistono ulteriori sfumature/eccezioni?

 

[leonard]

....non "vedo" consapevolezza sia da parte del compratore che del venditore dell'operato del mediatore......nulla a mio avviso è dovuto.

 

[Eures]

a) In quali casi il mandato in esclusiva esclude (scusate il gioco di parole) il pagamento della provvigione a beneficio dell'Agente mandatario?

Dunque, l'incarico è il contratto di mediazione con diritto di esclusiva, il mandato invece è il contratto con cui il mandatario compie atti giuridici per conto del mandante.
In quali casi la provvigione non è dovuta? Nel caso in cui l'incarico sia terminato o sia stato revocato, direi... (per la questione della visita dell'immobile all'interno del periodo di validità dell'incarico, passo).

b) Se un'altra Agenzia trova il Cliente e l'affare si conclude, l'equa suddivisione del monte provvigionale (proprietario ---> Agente mandatario; cliente ----> Agente procacciatore dell'affare) rimane fattispecie unica ed inderogabile oppure sussistono ulteriori sfumature/eccezioni?

Intendi indipendentemente dal diritto di esclusiva?... Non ho capito quante persone ci sono in gioco... (agente procacciatore?!...)

 

[macpp]

Intendi indipendentemente dal diritto di esclusiva?... Non ho capito quante persone ci sono in gioco... (agente procacciatore?!...)[/QUOTE]

Volevo capire se, in corso di efficacia di un incarico con esclusiva tra un collega ed un proprietario, io Agente ho un fedelissimo Cliente innamorato proprio di quell'appartamento:

a) Il Cliente vuole chiudere l'affare;
b) io ed il collega non andiamo d'accordo;
c) nonostante la mancanza di feeling io sono disposto a dividere la mediazione (il collega dal proprietario, io dall'acquirente da me segnalabile);
d) il collega non ne vuole sapere in quanto afferma che l'incarico in esclusiva lo autorizza ad incassare l'intera somma e che a me nulla è dovuto.

Come la risolviamo?

Grazie

 

[Eures]

E beh, certo che se non andate d'accordo, non è che ci siano le migliori premesse...-)

Gli dici, guarda anche se non andiamo d'accordo, ti mando lo stesso il cliente, poi, a buon rendere...