Dubbi Compromesso Preliminare

[Bagudi]

Come posso accedere al capitolato in oggetto e/o a essere sicuro che sia identico a quello fornitomi dall'agenzia immobiliare?
Stessa cosa è anche presente per quanto riguarda le piantine planimetriche (sia dell'appartamento sia delle parti comuni) e le tabelle millesimali condominiali provvisorie.

Si controllano sia il capitolato (che ti è già stato fornito), le planimetrie (che devono essere identiche a quanto realizzato, comprese le eventuali varianti da te richieste).
Le tabelle condominiali saranno provvisorie fino al momento dell'accatastamento, quindi non puoi avere quelle definitive adesso.

Ciò significa che non ho nessuna voce in capitolo sul dove posizionare punti luce, cablaggio (dati, audio, etc.) o attacco cucina?

Hai possibilità di gestire le varianti nell'ambito di ciò che è possibile fare, sia a livello impiantistico che strutturale.
Se vuoi fare l'attacco della cucina dove c'è un pilastro, ovviamente non potrai farlo...

Qui la parte evidenziata in grassetto è quella che mi preoccupa: è normale che anche dopo il rogito definitivo debba concedere tali "capacità" al costruttore?

E' normale perchè ci sono diversi vincoli e passaggi che possono essere definiti in seguito, per es. il passaggio al Comune di parti a verde o parcheggi privati ma di uso pubblico.
Non solo, ma se rimane qualche appartamento invenduto e si dovranno fare varianti, in questo modo non dovrà chiedere il permesso a voi acquirenti.

Ciò significa che al momento del rogito potrebbe non essere ancora stato rilasciato certificato di abitabilità, è normale?
Come fare a tutelarmi nel caso poi questa non venga effettivamente concessa dopo rogito definitivo?

Nelle nuove costruzioni, quasi mai al rogito è presente già l'abitabilità, ma nel rogito vengono citati i dati della presentazione.
Se non dovesse essere rilasciata, ma non l'ho mai visto accadere nelle costruzioni odierne, dovete fargli causa.
Se no, aspetti a rogitare.
Ma, in genere, hanno tutti fretta di entrare.

Mi pare fuori da ogni logica che l'amministratore sia scelto dal Venditore piuttosto che dai condomini. Cosa succede se altri acquirenti abbiano già firmato il compromesso e, quindi accettato tale clausola? Ci si può opporre in qualche modo a tale condizione o quantomeno limitarla al primo anno? (Ho già sentito troppe storie di amministratori incompetenti)

E' assolutamente normale che per i primi due anni sia in carica un amministratore nominato dal costruttore, perchè dovrà occuparsi di tutta una serie di modalità burocratiche, compreso il fatto che, nel caso di immobili invenduti, sia da gestire questa eventualità.
Tre anni sono parecchi, a meno che non sia un fabbricato con tantissimi appartamenti.
Se gli altri hanno già firmato, credo ci sia poco da fare.

• Anche qui, è normale che io non possa seguire (anche parzialmente) lo stato dei lavori rispetto ai vari impianti?
  Banalmente se volessi personalizzare posizione punti luce, tipologia e qualità dei cavi da installare negli impianti come potrei procedere visto che mi si nega l'accesso al cantiere fino a ultimazione degli stessi impianti?

Come ti hanno già detto, ci sono delle normative sulla sicurezza per cui non è possibile accedere al cantiere liberamente.
Le scelte sul posizionamento degli impianti le farai sulla carta, e ti assicuro che è molto più semplice che farlo in cantiere, dove un profano capisce assai poco.
Che cavi vorresti installare ?
Capisco luci e attacchi, ma i cavi è la prima volta che lo sento...
Con tutta probabilità sarà possibile fare un paio di visite in cantiere prima della fine lavori, ma è necessario non accedere.

Ho visto famiglie con bambini piccoli pretendere di entrare dove mancano scale, ci sono buchi ovunque e il pericolo è costante anche per chi è del mestiere...

Quello che ti hanno dato è un normale compromesso (preliminare e compromesso sono sinonimi) di nuova costruzione.

 

[Bagudi]

Pensi sia accettabile fare includere una clausola per cui la struttura finale debba rispettare quella descritta in planimetria allegata all'atto preliminare? (almeno per evitare colonne portanti dove non originariamente previste)

No, perchè se lo strutturista prevede che per tenere su la casa serve un altro pilastro, te lo tieni...
Poi,è ovvio che si cerca di non posizionare ingombri dove darebbero fastidio, ma può capitare.
Non è frequente, ma può capitare.

 

[Bagudi]

Quindi non sei tenuto ad accettare le condizioni del costruttore. Io non lo farei mai, se non modifica il preliminare a tuo piacimento mandalo a quel paese.

Non esiste proprio.
Se vuoi comprare in questo stadio della costruzione ci possono essere variabili.
Non è detto che ci siano, ma è possibile.
Se no, aspetti e cerchi di comprare quando magari è tutto venduto e non puoi più fare varianti, nè niente...

 

[Bagudi]

Io, personalmente, farei fatica a comprare una casa ancora da costruire; ma io sono prudente e poco propensa a dare fiducia a scatola chiusa.

Io ho comprato tre case (in sequenza...) nuove e ho seguito tutte le regole e sono stata contentissima...
L'ultima e, credo definitiva, invece usata ma recente.

Pensi possa essere una buona idea far includere un termine ultimo per quel genere di "capacità" come suggerito da @schisanoa ?

Nessun costruttore potrà darti un fine lavori definitivo, perchè possono accadere fatti di forza maggiore vincolanti: pensa al COVID, è slittato tutto di molti mesi...

 

[marcusscarface]

detto tra me e te il preliminare va bene in tutte le sue parti per ogni voce potrei spiegarti i motivi ma farei un post troppo lungo.... l'unica cosa alla quale devi fare attenzione è la presenza dei pilastri te ne potresti trovare uno in mezzo alla casa.... questa cosa tuttavia si saprà quando lo strutturista ha fatto i calcoli, se li ha già fatti la disposizione si conosce già oggi.

Potrei chiederti gentilmente qualche dettaglio in più al riguardo, anche se molto breve o se vuoi anche scrivermi in pvt (nessun obbligo eh 😂), anzi grazie già per il feedback!

Chiedo solo perché vorrei avere più informazioni possibili e capirne un po' di più 😅

 

[marcusscarface]

Si controllano sia il capitolato (che ti è già stato fornito), le planimetrie (che devono essere identiche a quanto realizzato, comprese le eventuali varianti da te richieste).
Le tabelle condominiali saranno provvisorie fino al momento dell'accatastamento, quindi non puoi avere quelle definitive adesso.

La mia preoccupazione era più che altro legata al fatto di non sapere per certo se i documenti riferiti nel compromesso (capitolato e piantine appartamento/spazi comuni) siano esattamente identici a quelli forniti dall'agenzia (alla proposta era allegato semplicemente una piantina "molto generica" dell'appartamento).

Le scelte sul posizionamento degli impianti le farai sulla carta, e ti assicuro che è molto più semplice che farlo in cantiere, dove un profano capisce assai poco.
Che cavi vorresti installare ?
Capisco luci e attacchi, ma i cavi è la prima volta che lo sento...
Con tutta probabilità sarà possibile fare un paio di visite in cantiere prima della fine lavori, ma è necessario non accedere.

Visto che sto acquistando una casa in nuova costruzione proprio per la possibilità di "personalizzarla", vorrei poter cablare il tutto come si deve:
cavi dati di qualità (cat6), cavi audio ed elettrici per installare sensori e diffusori audio in vari punti della casa, prese elettriche in punti non previsti nel capitolato, etc.

Per questo motivo, vorrei essere sicuro di avere tali possibilità e per come è strutturata la condizione contrattuale sul compromesso non pare il caso (ma potrei sicuramente aver interpretato male io 🙂)

Quello che ti hanno dato è un normale compromesso (preliminare e compromesso sono sinonimi) di nuova costruzione.

Non chiederesti quindi nessuna modifica o aggiunte/precisazioni rispetto alle condizioni sopra-citate quindi? Posso stare tranquillo che tutto pare essere "nella norma" quindi?


Grazie per la disponibilità e le info fornite finora!

 

[schisanoa]

cavi dati di qualità (cat6), cavi audio ed elettrici per installare sensori e diffusori audio in vari punti della casa, prese elettriche in punti non previsti nel capitolato, etc.

A parte la predisposizione antifurto che potrebbe essere già in capitolato, il resto è tutto extra, da concordare a parte. Chiedi di poterti accordare con l’impresa costruttrice per la personalizzazione della predisposizione, per la quale comunque pagherai a parte, i cavi extra una volta che hai la predisposizione potrai scegliere se farli installare all’impresa, dietro conguaglio economico o farli installare al tuo elettricista una volta conclusi i lavori.

 

[sgaravagli]

@Bagudi intervento perfetto.... hai avuto la pazienza di rispondere a tutto

 

[specialist]

Se no, aspetti e cerchi di comprare quando magari è tutto venduto e non puoi più fare varianti, nè niente...

Ecco, molto meglio così. Almeno ci sono meno sorprese e uno non si ritrova con un contratto assurdo completamente sbilanciato a favore del venditore.

 

[Bagudi]

Vero ma dovrei comunque versare a prescindere il compenso all'agenzia immobiliare visto che l'intermediazione si è conclusa al momento delle firme sulla proposta di acquisto.

Certo, è normale.

Ecco, molto meglio così. Almeno ci sono meno sorprese e uno non si ritrova con un contratto assurdo completamente sbilanciato a favore del venditore.

Eh, ma i patti sono sempre quelli, non è che cambino alla fine...
L'amministratore è quello, la delega per trattare con il Comune per eventuali cessioni successive è quella, certo, puoi andare in cantiere, ma non scegli tu le rifiniture.