Dubbio su pignorabilità mutuo 20% del capitale

[alex779]

Buongiorno,


Vorrei stipulare un mutuo trentennale a rata bassa (circa 300 €) per la copertura del 20% del capitale necessario all' acquisto di un immobile.
Vorrei avere conferma che se qualora soppraggiungessero nei futuri 30 anni condizioni avverse che mi impedirebbero di far fronte alla rata sarei teoricamente pignorabile anche se avrò già versato l' 80 % del valore dell' immobile (ma rimborsato ad esempio solo il 10% del valore del mutuo) ?
So che ora la pignorabilità scatterebbe dopo 18 rate non pagate anche non consecutive..
18 rate non pagate e partirebbe in automatico la procedura di vendita diretta.
A questo punto potrei provare a vendere io l' immobile in questo caso ? o il diritto di vendita diretta spetta alla banca che lo farebbe appoggiandosi ad agenzie?

grazie e un cordiale saluto

 

[Miciogatto]

Vorrei avere conferma che se qualora soppraggiungessero nei futuri 30 anni condizioni avverse che mi impedirebbero di far fronte alla rata sarei teoricamente pignorabile anche se avrò già versato l' 80 % del valore dell' immobile (ma rimborsato ad esempio solo il 10% del valore del mutuo) ?

Finchè rimane un debito residuo, fosse anche solo di 1000 euro, la banca ha sempre la possibilità di attivare le garanzie (contratto di mutuo + ipoteca volontaria).

So che ora la pignorabilità scatterebbe dopo 18 rate non pagate anche non consecutive..

Dipende dal contratto di mutuo. Se fatto in maniera classica anche dopo solo sei mesi ma passando per la procedura esecutiva in tribunale.

Secondo la nuova possibilità di inserire il patto marciano, quello a cui ti riferisci, anche la vendita diretta da parte della banca (dopo 18 rate) ed eventuale saldo a tuo favore della differenza se presente.

Ma se per un motivo qualsiasi viene iniziato un pignoramento da altri, probabilmente vale la classica procedura di passare dal tribunale esecuzioni.

A questo punto potrei provare a vendere io l' immobile in questo caso ?

Con i nuovi contratti di mutuo non so, non ne ho ancora visti personalmente.

Ma sicuramente vale sempre il principio che se ripaghi il debito del tuo immobile puoi fare ciò che vuoi. Anche in sede di rogito (acquirente che porta un assegno per il creditore che rilascia assenso). Comunque da verificare, i contratti di nuovo tipo, sia pur presenti, sono ancora giovani.

Magari il nostro esperto di mutui può aggiungere qualcosa @Ettore Arru

 

[Ettore Arru]

Innanzi tutto grazie a @miciogatto per l'appellativo di "esperto".
Per rispondere ad alex, benché consideri remota l'ipotesi esposta, la risposta è "si".
Indubiamente, nella malaugurata ipotesi indicata, la banca potrebbe portare avanti un pignoramento a valere sulle somme in linea capitale oltre spese ed interessi, in ragione del valore dell'ipo iscritta.

Le norme prevedono che si possa richiedere una riduzione dell'ipo, se risulta estinto almeno un quinto del debito, a partire da quello originario, in modo tale da renderla proporzionata alla somme residua (2873 cc)
Il successico art 2875 specifica i casi di riduzione in presenza di ipo giudiziali.

Tecnicismi a parte, il tutto si verificherebbe solo in caso di totale "inerzia" da parte del debitore e nel caso specifico, considerando il prudentissimo intervento (20%) - credo che prima di "scomodare" l'istituto con l'avvio di costose procedure esecutive, si abbia ampio spazio per sistemare il debito differentemente o al limite, di porre in vendita l'immobile evitando pignoramenti e soprattutto l'incremento del debito a causa dei costi.

Quanto costa l'immobile?

 

[Miciogatto]

Grazie a te @ettore per il contributo.

Mia curiosità: nuovi contratti con l'opzione del patto marciano, ne hai già visti?

 

[alex779]

Egregi Ettore Arru e Miciogatto,

grazie per la pronta ed approfondita risposta. L' immobile costerà 270000 € .
Sto per andare i banca a farmi fare un'offerta. Spero che a differenza di due mesi fa la banca mi faccia un' offerta conforme alla nuova normativa delle 18 rate (Decreto legislativo, 21/04/2016 n° 72, G.U. 20/05/2016).. Credo di poterla esigere essendo questa in gazzetta ufficiale da maggio 2016, giusto?

Le norme prevedono che si possa richiedere una riduzione dell'ipo, se risulta estinto almeno un quinto del debito, a partire da quello originario, in modo tale da renderla proporzionata alla somme residua (2873 cc)

Cosa significherebbe nel mio caso ? Quanto potrei ridurre l' ipoteca fra 6-7 anni e questa operazione di riduzione avrà dei costi?

grazie ancora

 

[Ettore Arru]

Grazie a te @ettore per il contributo.

Mia curiosità: nuovi contratti con l'opzione del patto marciano, ne hai già visti?

No, non ne ho visto. Tieni conto che dopo circa 22 anni , oggi io - i mutui - li "vedo" dall'altra parte della barricata; mi occupo meno di erogazione e prevalentemente di consulenza finanziaria in merito ad anomalie, problematiche, procedure, analisi contratti ed "ottusità" bancarie.

 

[Ettore Arru]

Quanto potrei ridurre l' ipoteca fra 6-7 anni

Alla conclusione del 6 anno di regolare ammortamento.

 

[Ettore Arru]

Spero che a differenza di due mesi fa la banca mi faccia un' offerta conforme alla nuova normativa delle 18

Con 54K su 270 - l'applicazione della nuova normativa o della vecchia, non ti cambia di una virgola... sei certamente al riparo nel caso dovessi "tu", vendere l'immobile per sopraggiunte problematiche.

Goditi il nuovo acquisto e sta sereno

 

[alex779]

Con 54K su 270 - l'applicazione della nuova normativa o della vecchia, non ti cambia di una virgola... sei certamente al riparo nel caso dovessi "tu", vendere l'immobile per sopraggiunte problematiche.

ok, grazie ciò mi conforta.
Tuttavia con la nuova normativa avrei molto più margine di tempo per rivendermi da solo la casa, o sbaglio?

es. se mi accorgo di avere difficoltà e non pago per 6 mesi ne ho altri 12 per vendere e saldare la banca, mentre con la vecchia se non pago per 6 mesi parte il pignoramento e io ho molto meno tempo per provare a vendere evitando il pignoramento..

 

[eldic]

a quanto detto aggiungo solo che le rate non pagate sono sempre e comunque consecutive. quando si versa infatti si paga sempre la rata impagata più vecchia.