Dubbio su proposta d'acquisto firmata con penale giornaliera concordata

[nclc]

Buongiorno,

ho da poco firmato una proposta d'acquisto per comprare un immobile, ho un dubbio su una clausola, ve la scrivo in modo che possiate dirmi se corro rischi o meno

- "l'atto notarile verrà stipulato entro la data X [...]. L'immobile verrà consegnato entro e non oltre 45 giorni dal rogito notarile. In caso di ritardo le parti concordano una penale giornaliera di 30€ a totale carico dei venditori".

il mio dubbio è: non so come interpretare questa parte sulla penale. Ho necessità della casa il prima possibile, non vorrei che questa clausola sulla penale per me sia un'aggravante in quanto leggittima i venditori a poter stare nell'abitazione fin quando lo ritengono opportuno pagandomi "solo" 30€ al giorno (e magari da 45 giorni l'attesa diventa 6 mesi). L'agenzia immobiliare mi ha "venduto" la questione penale come una postilla per tranquillizzarmi, ma non ho molta fiducia dell'agenzia onestamente. Sarebbe meglio cercare di togliere la penale o aggiungere una data di fine alla penale ? ad esempio: "30€ al giorno per un massimo di 30 giorni ulteriori" ?

Grazie mille per l'aiuto.

 

[Dalila_1]

30 € al giorno non mi sembrano molti, alla fine sono 900 € mensili (grossomodo un canone di locazione).
Per spingere i venditori a liberare l'immobile il prima possibile bisogna disincentivarli a rimanere, 30 € al giorno secondo me non sono un disincentivo.

 

[Dalila_1]

Considera inoltre che se hai un danno ulteriore (ad es.: devi andartene da dove vivi adesso, i venditori ancora non ti hanno liberato l'immobile e tu devi trovare una sistemazione alternativa che ti costa più di 30 € al giorno) non puoi chiedere il risarcimento ai venditori, a meno che tu ne abbia fatto espressa riserva in quella clausola (a leggerla così direi di no). La clausola penale copre tutto.
Secondo me questa clausola tutela più i venditori che te.

 

[francesca63]

In effetti qualche rischio purtroppo lo corri,( come ti ho già risposto di là) poiché la penale è bassa per essere un vero disincentivo a rispettare gli accordi.
Peraltro è già una scelta rischiosa permettere ai venditori di non consegnarti l'immobile al rogito, a meno che tu non li conosca o ritenga per qualche motivo di poterti fidare.

L'agente avrebbe potuto gestire diversamente la faccenda; ha sicuramente pensato più a tutelare i venditori di te, approfittando della tua disponibilità e inesperienza.
E' sempre un azzardo saldare al rogito, e non entrare in possesso dell'immobile; potrebbero passare mesi prima che trovino qualcosa che li soddisfa ( nell'altro forum hai detto che devono comprare), visto che hanno il paracadute del pagamento di soli 30 euro al giorno per il ritardo.
Quindi il suggerimento è quello di cercare di inserire nel contratto un termine, oltre il quale non possono andare, e/o il deposito presso il notaio della somma corrispondente al ritardo massimo.Tra l'altro ,dovrete pretendere che le spese condominiali correnti e le imposte restino a carico del venditore ( direttamente o rimborsandoti) , fino alla consegna; e metterlo nero su bianco.

Per caso hai inserito una condizione sospensiva per il mutuo ?

 

[D3rivato]

Non sarebbe stato più semplice spostare la data del rogito? Le penali sono facili da inserire, molto più difficili da far valere. Lo sai che in caso di problemi dovrai andare per vie legali per farle rispettare? Il fatto che sia scritta non significa che avrai i soldi in automatico in caso di problemi

 

[nclc]

Grazie a tutti per le vostre risposte, apprezzo davvero tanto il vostro aiuto.

Purtroppo la proposta d'acquisto è gia' stata firmata (non è stata la mia proposta, ma la loro controproposta) e purtroppo l'agenzia mi ha venduto la questione della penale come "ho fatto aggiungere la penale di 30€ al giorno per tutelarti maggiormente". Insomma, leggendo i vostri commenti e parlando con persone del settore c'è un'unica visione comune : l'agenzia non ha proprio fatto i miei interessi. E questo ormai mi sembra essere certo.

Quello che mi preme è cercare di arginare i possibili danni, ovviamente non posso pretendere troppo perchè i venditori hanno ormai firmato e io sono in una situazione di svantaggio, ma confido di poter ottenere qualcosina di migliorativo.
Il punto è capire su quale punto devo fare enfasi. Leggendo le vostre riposte mi sembra di capire che la priorità è quella di aggiungere una data di massimo alla penale, magari 15/30 giorni, così in questo modo posso accumulare un ritardo massimo di ulteriori 30 giorni, ma escludo il rischio di poter stare senza casa per un tempo indefinito (cosa che attualmente mi spaventa non poco). Se avete altri suggerimenti non esitate a condividerli.

Per il mutuo non mi sono ancora attivato, ho fatto solo simulazioni, quindi non ho (e neanche so cosa sia) una condizione sospensiva per il mutuo.

Vi ringrazio ancora e qualsiasi consiglio mi date per migliorare la situazione per me vale oro in questo momento

 

[francesca63]

Per il mutuo non mi sono ancora attivato, ho fatto solo simulazioni, quindi non ho (e neanche so cosa sia) una condizione sospensiva per il mutuo.

La condizione sospensiva è una clausola che si può inserire nel contratto preliminare
( proposta accettata), per tenere "sospeso" il contratto se non si è certi che si potrà avere il mutuo.
Detto "terra terra" se si avrà il mutuo si procede con la compravendita , altrimenti no ; e non si devono pagare provvigioni o perdere caparra se non si procede.
Se tu non hai inserito questa condizione, significa che hai certezze sull'ottenibilità del mutuo che richiederai , in base ai tuoi redditi.Quindi questo argomento non ti riguarda.
Ero solo preoccupata per te, perché con la condizione sospensiva probabilmente i venditori non avrebbero potuto impegnarsi all'acquisto della nuova casa, fintanto che tu non avessi sciolto il dubbio mutuo si/ mutuo no.

la priorità è quella di aggiungere una data di massimo alla penale, magari 15/30 giorni, così in questo modo posso accumulare un ritardo massimo di ulteriori 30 giorni, ma escludo il rischio di poter stare senza casa per un tempo indefinito

Direi che sarebbe l'obiettivo minimo a cui dovresti puntare, ma la vedo dura.
Forse ti conviene chiedere di più ( somma in deposito dal notaio, data certa per la consegna comunicata e stabilita il giorno del rogito), per ottenere almeno quello.
Hai già pagato le provvigioni ?
Se no, fai leva sul fatto che l'agente deve ancora prendere i soldi, perché ti supporti in questa fase di "trattativa tardiva".

 

[nclc]

Direi che sarebbe l'obiettivo minimo a cui dovresti puntare, ma la vedo dura.
Forse ti conviene chiedere di più ( somma in deposito dal notaio, data certa per la consegna comunicata e stabilita il giorno del rogito), per ottenere almeno quello.
Hai già pagato le provvigioni ?
Se no, fai leva sul fatto che l'agente deve ancora prendere i soldi, perché ti supporti in questa fase di "trattativa tardiva".

Non ho pagato le provvigioni all'agenzia. Ci siamo accordati sul fatto che devo saldare il tutto entro il giorno del compromesso (15 Febbraio). Posso far leva su questo magari dicendo che saldo il 50% e 50% alla consegna delle chiavi ? Posso farlo ?
Tra l'altro anche l'assegno depositato ad oggi non è stato incassato. Non so se questo può essere di qualche utilità.
Per quanto riguarda il notaio, posso cercare di far aggiungere queste clausole al compromesso ? Il venditore potrebbe riufiutarsi ? Cosa accade in quel caso ?

Grazie mille del tuo supporto Francesca.

 

[francesca63]

Ci siamo accordati sul fatto che devo saldare il tutto entro il giorno del compromesso (15 Febbraio).

Quindi sarebbe meglio chiarire prima del rogito, sia con l'agente che con l'acquirente.
Puoi chiedere, non è detto che otterrai.
Naturalmente il fatto che tu non abbia ancora saldato le provvigioni, è comunque un'arma, da usare con astuzia.

Per quanto riguarda il notaio, posso cercare di far aggiungere queste clausole al compromesso ? Il venditore potrebbe riufiutarsi ?

Se fai il compromesso dal notaio ti suggerisco di parlarne prima con lui, e farti supportare nelle tue, pur tardive, richieste.
Il venditore potrebbe legittimamente rifiutarsi di modificare quanto pattuito, ma è sempre meglio avere buoni rapporti tra le parti, e quindi potrebbe essere convinto a venirti incontro.
Direi che sarebbe importante per te sapere se ha già trovato casa, o se non si è ancora mosso, e quantomeno essere aggiornato per tempo.

 

[Dalila_1]

Mi spiace dirtelo, ma secondo me non sei in una bella posizione.
Se hai già firmato puoi aggiungere clausole solo con il consenso del venditore, che è libero di non dartelo. Il compromesso, se non ha vizi, è valido e vincolante.
Per quanto riguarda l'agenzia vedi se ci sono gli estremi di una responsabilità professionale.