Dubbio su rischio accertamento

[sarda81]

vorrei chiedervi un parere sulla vendita di un terreno, ed un eventuale rischio di accertamento dell ade.
Vi spiego:
sto definendo la vendita di un terreno agricolo, di 2 ettari, del quale la metà e un bell oliveto in pianura, mentre l altra metà e abbastanza scoscesa e incolto da diverso tempo.
Su questo terreno vi e anche un vecchio e diroccato fabbricato rurale di circa 10 mq sicuramente un ex porcilaia.
Il terreno e situato in una strada di campagna abbastanza interna ed isolata.
Proprio per il fatto che il terreno e cosi interno e per metà scosceso, il prezzo di vendita e abbastana irrisorio.
L acquirente vorrebbe che venga regolarizzato il vecchio fabbricato rurale e dovremmo quindi accatastarlo.
Mi sorge peró il dubbio che l ade possa fare un accertamento, ritenendolo un prezzo troppo basso, in base ai valori medi di vendita della zona.
La località in questione e molto vasta, ed e composta da svariate strade vicinali di campagna molto estese,
Pertanto nei punti meno interni i prezzi sono piu alti.
Io ho gia venduto di recente altri terreni in zona ad un prezzo ben differente ( poco piu del doppio rispetto al terreno in questione) ma erano in una posizione molto piu agevole, ed erano tutti pianeggianti.
Secondo voi puo essere soggetto ad un futuro accertamento?
Sapete indicarmi dove posso trovare i valori medi della zona per vericare se l ade lo ritenga un prezzo troppo basso?
Ho provato a cercare nel sito dell ade ma non ho trovato riferimenti per l agro, vi sono solo quelle riferite all urbano e aree limitrofe, ma non vi e nulla sui terreni agricoli.
Secondo voi potrei far stare tranquille le parti se alleghiamo al rogito una perizia del tecnico?
Vi ringrazio

 

[ingelman]

Ho provato a cercare nel sito dell ade ma non ho trovato riferimenti per l agro, vi sono solo quelle riferite all urbano e aree limitrofe, ma non vi e nulla sui terreni agricoli.
Secondo voi potrei far stare tranquille le parti se alleghiamo al rogito una perizia del tecnico?
Vi ringrazio

Ciao sarda81
Su eventuali metodi di acquisire dati dovresti provare a chiedere a qualche amico del forum che per un motivi di privacy non oso menzionare il nome

Per mia esperienza personale ti dico che almeno qui da noi tutte o quasi tutte le operazioni immobiliari "vendite" dove la base imponibile per il calcolo delle imposte è il valore venale del bene o meglio il prezzo di vendita vengono passate al microscopio.
(c'è da dire che qui da noi di dati di riscontro se ne trovano tanti)

Capita spessissimo che l'ADE stessa indirizzi cartelle dove richede al contribuente l'imposta di registro a differenza su quanto già in precedenza versato inquanto per loro ritenuto non congruo.
Ti posso dire la metodica adottana qua da noi
Convocano le parti e richiedono spiegazioni oltre riscontri documentali
detto ciò la perizia del tecnico è buona cosa oltre ad altro vario ed eventuale materiale che può essere di supporto (della serie rappresentazione fotografica del lotto che se pur di discrete dimensioni è scosceso e poco utilizzabile)

Alcune informazioni utili forse le potresti trovare anche dal certificato di destinazione urbanistica che immagino sia già in tuo possesso visto che stai curando una vendita.

Qui da noi spesso si risolve con una transazione (solitamente tendono a raschiare il barile più che possono)

Vista l'irrisorietà dei valori di zona forse i rischi si riducono anche come entità di eventuali pretese .... preventivamente documenta più che puoi

 

[sarda81]

Grazie @ingelman per i tuoi consigli!
Ho sentito un tecnico di fiducia, e mi ha detto che sarebbe bene fare la perizia prima del rogito, mi ha detto anche che i notai hanno una banca dati sulle quotazioni medie per le varie zone.
La parte scoscesa del terreno inoltre nelle visure presenta come colture oliveto e frutteto, che ora non esistono piu, vi sono solo rovi..
Vedró comunque di chiedere consiglio al notaio....
@antonello visto che tu sei della zona, magari sai dirmi se posso trovare le quotazioni dell ade da qualche parte?
Sul sito dell ade non ho trovato nulla!

 

[ingelman]

Grazie @ingelman per i tuoi consigli!
Ho sentito un tecnico di fiducia, e mi ha detto che sarebbe bene fare la perizia prima del rogito, mi ha detto anche che i notai hanno una banca dati sulle quotazioni medie per le varie zone.
La parte scoscesa del terreno inoltre nelle visure presenta come colture oliveto e frutteto, che ora non esistono piu, vi sono solo rovi..
Vedró comunque di chiedere consiglio al notaio....
@antonello visto che tu sei della zona, magari sai dirmi se posso trovare le quotazioni dell ade da qualche parte?
Sul sito dell ade non ho trovato nulla!

Ps. ovviamente documenta tutto prima del rogito
io ho trovato solo questo ma provincia Nuoro aggiornatissimo al 2011
Ciao

 

[Bruno Sulis]

Devi innanzitutto vedere la destinazione d'uso del P.U.C., probabilmente si tratterà di zona agricola. Nel caso devi a quel punto fare il calcolo partendo dal reddito dominicale che troverai nella visura catastale.
Sappi che negli uffici Provinciali dell'Agenzia delle Entrate esiste un Ufficio che si occupa dei valori immobiliari rilevati dalle compravendite recenti nei diversi Comuni.
Facci un salto e vedi cosa riesci a farti dire, spiega bene la situazione specifica del terreno e fatti dire come puoi eventualmente giustificare un prezzo di vendita più basso di quello del mercato corrente.
Se sei fortunata avrai le informazioni che cerchi, purtroppo non sempre si trovano funzionari disponibili a dare le giuste informazioni ai cittadini.
Ciao

 

[Antonello]

vorrei chiedervi un parere sulla vendita di un terreno, ed un eventuale rischio di accertamento dell ade.
Vi spiego:
sto definendo la vendita di un terreno agricolo, di 2 ettari, del quale la metà e un bell oliveto in pianura, mentre l altra metà e abbastanza scoscesa e incolto da diverso tempo.
Su questo terreno vi e anche un vecchio e diroccato fabbricato rurale di circa 10 mq sicuramente un ex porcilaia.
Proprio per il fatto che il terreno e cosi interno e per metà scosceso, il prezzo di vendita e abbastana irrisorio.
L' acquirente vorrebbe che venga regolarizzato il vecchio fabbricato rurale e dovremmo quindi accatastarlo.

L'attuale proprietà coltiva i campi (coltivatore diretto) o è un privato?
L'acquirente è un privato o un coltivatore diretto?
Il fabbricato è diroccato o collabente?
Come mai non è accatastato?

 

[sarda81]

Ciao antonello, la proprieta sono dei privati che hanno ricevuto il bene in eredita, non coltivano il terreno in quanto sono lontani, anche l acquirente e un privato.
Il fabbricato e un ante '67 e nn e ancora inserito in mappa, non so il perchè, lo dobbiamo accatastare o come unita collabente o come C2, in base a cio che ci consiglia il tecnico.

 

[Bruno Sulis]

Se non ha la copertura o ce l'ha quasi cadente potrebbe essere una categoria F collabente. Vale la pena tenerlo in piedi così com'è o è meglio demolirlo ?

 

[sarda81]

La copertura e decadente ma l acquirente preferisce accatastarlo im modo da poterlo ristrutturare.
Sarà poi il mio tecnico a consigliarci sul da farsi.
Ho consigliato comunque all acquirente di sentire anche un suo tecnico di parte per farsi consigliare al meglio!!

 

[sarda81]

La destinazione del terreno e agricola