Il mutuo proposto a "xxyyzz", probabilmente è quello del gruppo UBI, se così fosse si sviluppa in questo modo, primi 12 mesi a tasso fisso 2,50% poi diventa un tasso variabile Euribor 3 mesi con spread 1,60 (ma non sono certo al 100% dello spread). Inoltre è obbligatoria l'apertura del C/C, spese istruttoria minimo 0,95% max 3%, spese gestione pratica euro 80 annui, spese incasso rata euro 1,50 (già compresi nella rata). Il "capestro" se così si può definire sta nella differenza tra lo spread applicato ad un tasso variabile puro e quello applicato per il CAP. Mentre nel tasso variabile puro il rischio di aumento dei tassi è tutto a carico del cliente, nel caso di tetto massimo il rischio "passa" alla banca oltre la soglia (di norma il 5,50%), ma esistono "tetti" sia maggiori che minori. Quello che più conta è capire che se ora parto dal 2,50% e il tetto è al 5,50% prima che esso entri in funzione ci sono 3 punti percentuali, il che significa che se per caso i tassi nel giro di 12 mesi tornassero ai valori pre crisi scatterebbe sì il "tetto" ma la rata passerebbe da circa 333 euro a 403 con un aumento del 21%. L'esempio non è peregrino perchè aldilà delle previsioni sull'euribor bisogna tener conto del rischio inflazione che può essere innescata non tanto dalla ripresa economica ma dalla grande quantità di liquidità in circolazione anche se bisogna tener presente che tutti i paesi occidentali non hanno interesse che i tassi crescano perchè significherebbe pagare più interessi sul debito pubblico. Nel medio termine (3-5 anni) è plausibile attendersi un fenomeno inflattivo maggiore di quanto siamo stati abituati a vedere dalla fine degli anni 90. Nel caso in questo scenario fosse corretto i tassi resterebbero a livelli prossimi al "tetto" per parecchi anni rendendo nulli i risparmi dei primi 2-3 anni a tasso variabile, mentre la rata a tasso fisso vedrebbe scendere il suo valore reale a causa dell'inflazione, scaricando di fatto il rischio sulla banca. Tutto questo per dire che il mutuo con "tetto" è un prodotto che non copre dal rischio aumento dei tassi come molti pensano, anche perchè avendo spread più alti dei tassi varibiali puri raggiungono prima il tetto e di conseguenza aumentano più in fretta le rate. Perciò tendendo conto che la media dell'euribor 3 mesi dal 1999 è circa il 3,1% e che quella dell'IRS ai 15 anni è circa il 4,7% se trovo un tasso fisso al 4,50-5,00 è meglio prenderlo al volo se voglio mettermi al riparo dall'aumento dei tassi, perchè tassi fissi così bassi sarà difficile rivederli.
...dimentincando il punto dove con un fisso al 5% e un CAP al 2,7% le capacita' di redditto dimostrabili devono essere superiori di un bel 30%...o sbaglio??