E' legittimo comprare e vendere spesso da privato?

[Antonello]

Io vedo questo tipo di attività come chi opera in borsa.
Specula e basta.
La speculazione in italia sconta delle tassazioni.
Nel reparto immobiliare il 20% se l'immobile viene venduto entro 5 anni dall'acquisto.
Rientra nella normalità della legge.

 

[Alessandro Frisoli]

Antonello, non vedo cosa ci sia di male nel comperare un immobile, magari rimettendolo a posto rivenderlo e guadagnarci sopra. Senza dover scontare imposte di compravendita vicino all'11% + notaio + agenzia. Così, con l'obbligo di rivendita entro i tre anni, hai imposte dell'1%, se compri male peggio per te, ma vedo invece dei vantaggi, compri una casa a uno che probabilmente ha il problema di venderla, la rimetti a posto (spesso sono da ristrutturare), e fai lavorare imbianchini idraulici elettricisti muratori... poi fatturi tutto perchè sono costi di esercizio, infine la rivendi... che speculazione è? E' un lavoro, che come tutti i lavori devono far guadagnare, altrimenti sto a casa a fare il prato (così non pago il giardiniere) Diverso è il discorso delle rivendite entro i 5 anni

 

[Antonello]

Antonello, non vedo cosa ci sia di male nel comperare un immobile, magari rimettendolo a posto rivenderlo e guadagnarci sopra.

Alessandro, guarda che sono d'accordo con te.
Le reputo operazioni legali e assolutamente lecite.
Sono speculazioni, ma lecite.
Mi dispiace non poterlo fare io (per mancanza del conquibus).
Potendolo fare smetterei immediatamente di operare come mediatore.

 

[Alessandro Frisoli]

Beh di sti tempi... poi a chi la rivendi

 

[Antonello]

Se acquisti a buon prezzo e da ogni operazione porti a casa 20/30 mila euro per 8/10 volte l'anno, non lo ritengo un cattivo affare.
Se metti sul mercato immobili a buon prezzo, si vende a chi ha interesse ad acquistare.

 

[gcaval]

Se operi spesso ti consiglio di informarti sulla possibilità di costituire una società di trading immobiliare.

le agevolazioni fiscali sono che paghi l'1% di imposta di registro e le altre in misura fissa ma hai l'obbligo di rivendere entro 3 anni.

Come già scritto in un precedente post (relativo alle società di trading):

L'acquisto all'1% dell'imposta di registro (anziché il 7%) + 168€ di imposta ipotecaria e 168€ di catastale (anziché 2% + 1%) vale solo in presenza delle seguenti condizioni:
- esente da IVA ai sensi dell'art. 10. co.1 , n.8-bis, DPR 633/1972 (quindi immobili abitativi e non commerciali)
- effettuato nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita di immobili, a condizione che nell'atto l'acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni

In soldoni, per avere questa agevolazione, è vero che devi essere una società di trading immobiliare e dire esplicitamente nell'atto che rivenderai entro 3 anni, ma l'acquisto deve essere IVA esente. Quindi se sei una società e acquisti da un privato, paghi le imposte al 7+2+1% esattamente come un privato! Se acquisti un immobile commerciale paghi l'IVA al 20%! L'unico caso utile è se acquisti un immobile abitativo da una società (purché non sia quella costruttrice o quella che l'ha ristrutturato).


Aggiungo: 'speculare' ormai nel linguaggio comune ha assunto un'accezione negativa, spesso perché viene associata a chi, in Italia e all'estero, ha commesso anche dei reati finanziari (si pensi ai "furbetti del quartierino").
In realtà la speculazione è fondamentale in ogni tipo di mercato, azionario, immobiliare, ecc. Lo speculatore in qualche modo "modera" il mercato, in quanto tende a rivendere a prezzi concorrenziali, evitando di far alzare troppo i prezzi, così come tende ad acquistare se c'è un reale beneficio. Porta sul mercato, inoltre, soldi freschi, e li rischia in proprio!
Si parla di tanta gente che si è arricchita, ma mai si guarda a chi ha sbagliato le operazioni rimettendoci l'osso del collo.
Speculare non è un gioco da ragazzi, ma deve avere una certa professionalità a seconda del campo in cui opera. Ovviamente parliamo sempre di operazioni fatte nei limiti prestabiliti dalla legge. Per il resto c'è la magistratura.

 

[Alessandro Frisoli]

In soldoni, per avere questa agevolazione, è vero che devi essere una società di trading immobiliare e dire esplicitamente nell'atto che rivenderai entro 3 anni, ma l'acquisto deve essere IVA esente. Quindi se sei una società e acquisti da un privato, paghi le imposte al 7+2+1% esattamente come un privato! Se acquisti un immobile commerciale paghi l'IVA al 20%! L'unico caso utile è se acquisti un immobile abitativo da una società (purché non sia quella costruttrice o quella che l'ha ristrutturato).

quindi da quello che tu dici vale solo per immobile ad uso abitativo intestato a società ?

La dicitura "IVA esente" non è riferito al fatto che non si possano acquistare immobili da società ma bensì solo da privato?

Grazie

 

[gcaval]

quindi da quello che tu dici vale solo per immobile ad uso abitativo intestato a società ?

SI. E' quanto mi hanno detto tre notai diversi. Un privato cittadino non è un soggetto IVA esente, ma semplicemente non è soggetto IVA. Di conseguenza, all'atto pratico (ma anche teorico), l'agevolazione è applicabile solo nei casi su esposti.

 

[Antonello]

In realtà la speculazione è fondamentale in ogni tipo di mercato, azionario, immobiliare, ecc. Lo speculatore in qualche modo "modera" il mercato, in quanto tende a rivendere a prezzi concorrenziali, evitando di far alzare troppo i prezzi, così come tende ad acquistare se c'è un reale beneficio. Porta sul mercato, inoltre, soldi freschi, e li rischia in proprio!
Si parla di tanta gente che si è arricchita, ma mai si guarda a chi ha sbagliato le operazioni rimettendoci l'osso del collo.
Speculare non è un gioco da ragazzi, ma deve avere una certa professionalità a seconda del campo in cui opera. Ovviamente parliamo sempre di operazioni fatte nei limiti prestabiliti dalla legge. Per il resto c'è la magistratura.

Concordo.
Il termine speculare da me prima utilizzato aveva ed ha questo significato.

 

[skywalker]

Sinceramente, una volta pagate le imposte sulla plusvalenza e tutte quelle normalmente derivanti dalla circolazione degli immobili, non vedo che "attività d'impresa" faccia.. se io (magari!!!) vivessi di rendita affittando dei miei ipoteci immobili personali non credo proprio di dover costituire una società a qs scopo nè di dover aprire partita IVA.

Aggiunto dopo 4 minuti :



scusa, a chi farebbe concorrenza sleale? mi par di capire che lui non faccia intermediazione immobiliare, ma rischi il proprio capitale comprando immobili e rivendendoli con plusvalenza regolarmetne tassate.. cosa evede?? che concorrenza sleale fa??
se ha capitale personale da investire e fiuto per gli affari, buon per lui!

Qui non si parla di vivere con gli affitti di immobili di proprietà e onestamente anche comprare alle aste allo scopo di mettere a reddito gli immobili e ottenere così una rendita aggiuntiva, non mi pare possa produrre problemi di sorta in merito a possibili elusioni sulle imposte...
...ma acquistare (o costruire) allo scopo di rivendere in tempi brevi, guadagnando così qualche soldino...
bhè, non è forse quello che fanno normalmente le imprese con le quali siamo abituati a lavorare?
Se a questo scopo non fosse necessario costituire una società, lo farebbero tutti come privati cittadini pagando unicamente il 20% di plusvalenza e dimenticandosi di IVA, INPS, acconti sulle imposte, commercialista, ecc...
Il mio commercialista mi dice che alla moglie di un suo cliente è stata contestata la lottizzazione e la relativa vendita di un terreno edificabile, già di loro proprietà poiche considerata operazione immobiliare.
sarà vero?!...