La manovra di stabilizzazione finanziaria, varata dal Governo con il D.L. 78/2010, dedica al settore immobiliare l’art. 19 (Aggiornamento del catasto), che dispone l’attivazione dell’Anagrafe immobiliare integrata e le modalità di accesso alla medesima da parte dei Comuni; la definizione delle funzioni da attribuire ai Comuni per la gestione unitaria degli archivi catastali; l’accatastamento dei due milioni di fabbricati “fantasma” mai dichiarati al catasto e, infine, nuove norme in materia di redazione degli atti traslativi di unità immobiliari e la nuova modalità di richiesta della registrazione dei contratti di affitto o locazione.
Nuove norme tecniche e amministrative - In primo luogo, è prevista l'attivazione dell'Anagrafe immobiliare integrata, con finalità fiscali e modalità previste da un decreto attuativo, da tempo predisposta dall'Agenzia del territorio, mediante l'incrocio fra gli archivi catastali e quelli dei registri immobiliari, nonché l'istituzione dell'"attestazione integrata ipotecaria-catastale", da rilasciare agli utenti previo versamento dei diritti dovuti, da allegare agli atti di trasferimento o a quelli di richiesta dei mutui ipotecari. Vengono, quindi, previste le modalità di consultazione di questa nuova banca dati, da parte dei Comuni, mediante appositi decreti attuativi. Questo nuovo documento, mentre garantisce la probatorietà del possesso sugli immobili, di fatto rende probatori anche i dati catastali, consentendo agli utenti di verificare l'eventuale presenza di ipoteche e pignoramenti sui beni, se le indiscrezioni filtrate dal Ministero trovino conferma ne decreti attuativi.
In secondo luogo, viene definita la gestione unitaria del mod. UNICO digitale per l'edilizia, previsto dall'art. 34-quinquies del D.L. 4 del l6 gennaio 2006, convertito dalla legge 87 del 9 marzo 2006, con cui viene concessa la delega al Governo per l'attuazione di un procedimento informatico che unificherà la presentazione degli atti, in formato digitale, per il rilascio dei permessi a costruire, denuncia di inizio attività e ogni altra richiesta di assenso per l'attività edilizia, unitamente con quella delle relative denunce catastali. Lo scopo di questo nuovo modello è quello di informatizzare gli atti per la richiesta di autorizzazioni edilizie, comprese le tavole dei progetti, consentendo l'accatastamento dei fabbricati fin dalla fase progettuale, progettuale, ancorché le rendite ovviamente avranno efficacia solo alla data di ultimazione della costruzione.
Tuttavia l'attuazione di questa innovativa procedura, mentre trova già pronta l'Agenzia del territorio che dispone per le denunce catastali del programma DOCFA 10, interamente digitale, abilitato alla trasmissione telematica, richiederà alle Amministrazioni locali una decisa e rapida evoluzione tecnologica per convertire l'attuale filiera burocratica autorizzativa cartacea alle procedure digitali.
La devoluzione delle funzioni catastali ai Comuni - Assume poi particolare rilievo il riferimento alla gestione degli atti di aggiornamento del catasto che l'Agenzia dovrà effettuare in collaborazione con i Comuni, a suo tempo prevista dal D.Lgs. 112/1998, sulla base delle funzioni a loro attribuite dalla Conferenza Stato-Città da convocare, disposizione che è stata inserita nel decreto probabilmente per superare lo stallo verificatosi in seguito alla sentenza del Consiglio di Stato, sez. IV, del 7 aprile 2009, che ha revocato la sent. n. 4259/2008 del TAR Lazio, sez. II, di annullamento del D.P.C.M. 14 giugno 2007, proprio per funzioni catastali non ben definite attribuite ai Comuni, rinviando ad altra sezione del TAR la definizione del contenzioso avviato da CONFEDILIZIA, che dovrà riconsiderare gli aspetti e il dettaglio delle operazioni da assegnare agli enti locali, nella gestione unitaria con Agenzia del territorio, fatte salve le funzioni riservate allo Stato, specificate nel decreto in esame.
La regolarizzazione fiscale dei fabbricati "fantasma" e di quelli variati - La seconda parte delle disposizioni sugli immobili è quella riservata alla regolarizzazione o accertamento dei due milioni di fabbricati "fantasma", emersi a seguito delle operazioni svolte in collaborazione con l'AGEA (Agenzia per le erogazione in agricoltura), integrati da rilievi aerei, eseguiti a norma dell'art. 2, comma 36, del D.L. 262/2006, convertito dalla legge 286/2006, i cui elenchi sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale fra il 1°gennaio 2007 e il 31 dicembre 2009, per i quali i titolari dei diritti reali sono tenuti a presentare, entro il 31 dicembre 2010, la denuncia al Catasto fabbricati.
Qualora gli obbligati non provvedessero all'accatastamento nei suddetti termini, l'Agenzia del territorio attribuirà loro d'ufficio "rendite presunte", anche in collaborazione con gli Ordini professionali degli iscritti agli Albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, periti edili, periti agrari, agrotecnici diplomati e laureati, mediante contratti specifici.
Nel caso dei fabbricati, di cui all'art. 2, comma 36, del D.L. 262/2006, l'efficacia della rendita catastale ai fini fiscali decorre dal 1°gennaio dell'anno successivo a quello in cui gli edifici sono stati ultimati ovvero, mancando tale data, dal 1° gennaio dell'anno in cui sono stati pubblicati gli elenchi sulla Gazzetta Ufficiale.
Infine, il termine del 31 dicembre 2010 per la denuncia dovrà essere rispettato anche dai titolari di tutte le altre unità immobiliari, che abbiano subito variazioni della consistenza o della destinazione non dichiarate in catasto e, qualora non vi provvedessero, l'Agenzia eseguirà l'accertamento d'ufficio, anche tramite apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi della categorie professionali suddette.
La regolarizzazione urbanistica dei fabbricati dichiarati o accertati - I dati catastali dei fabbricati, regolarizzati o accertati ai fini catastali e fiscali, saranno resi disponibili ai Comuni dall'Agenzia del territorio ai fini dei controlli urbanistico-edilizi e dell'applicazione delle relative sanzioni. Ricordiamo che le sanzioni urbanistiche, relative a interventi eseguiti in assenza o difformità dell'atto autorizzativo, per immobili edificati in zone conformi alle destinazioni del PRG, vanno da un minimo di Euro 516,00 a un massimo di Euro 10.329,00 (art. 37, D.P.R. 380/2001), mentre nel caso di edifici costruiti in zone non compatibili allo strumento urbanistico o alla normativa edilizia o costruiti in zone ambientali protette, ovvero nelle fasce di rispetto marittimo, lacuale e fluviale, è prevista la demolizione e la denuncia penale dei responsabili (artt. 40 e segg.). Il decreto dispone altresì che, a partire dal 1° gennaio 2011, il monitoraggio del territorio con controlli tecnico-amministrativi, telerilevamenti e verifiche in sopralluogo, dovrà essere effettuato dall'Agenzia del territorio in collaborazione con i comuni, in via ordinaria e continua.
Da ultimo, nelle attività di controllo poste in essere per le verifiche del territorio, gli uffici dell'Agenzia del territorio potranno avvalersi dei poteri di cui agli artt. 51 e 52 del D.P.R. 633/1972, già riservati agli Uffici delle imposte in materia di IVA, che consentono accessi e ispezioni documentali conservati, anche in modalità elettronica, nelle sedi dei titolari dei diritti sugli immobili.
Nuove norme in materia di trasferimenti di fabbricati - Nella terza e ultima parte, l'articolo in esame - con il comma 14 - integra l'art. 29 della legge 52/1985, in materia di trasferimenti immobiliari, aggiungendo il comma 1-bis all'art. 1, secondo cui gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi, relativi al trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di diritti reali su fabbricati già esistenti, dovranno contenere, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale delle unità immobiliari urbane (comune, Foglio, particella, subalterno) anche il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, della loro conformità con lo stato di fatto.
La nuova procedura, peraltro, non riguarda il conferimento di beni a fondi patrimoniali, l'accettazione di eredità, la fusione, la scissione o la trasformazione di società e gli atti di cancellazione delle ipoteche.
L'ultimo periodo dello stesso comma fa obbligo al notaio, prima della stipula dei predetti atti, di verificare la corrispondenza delle intestazioni catastali, con quelle risultanti dai registri immobiliari ma, nel caso che non dovessero risultare coerenti, l'atto potrà ugualmente essere stipulato; anche se il provvedimento non lo dice, il notaio dovrà provvedere all'allineamento delle intestazioni, in sede di predisposizione della domanda di voltura catastale, citando nell'apposita sezione del modello unico informatico, o del programma volture, fornito dall'Amministrazione, gli estremi degli atti pregressi relativi ai passaggi di proprietà non registrati. Queste norme, che entreranno in vigore il prossimo 1° luglio, avranno un forte impatto sulle attività professionali del settore immobiliare nei prossimi mesi, provocando rallentamenti e rinvii nella stipulazione degli atti, ma sicuramente gioveranno all'aggiornamento dell'archivio catastale.
Provvedimenti per i contratti di locazione - L'ultima disposizione di questa parte del provvedimento, finalizzata alla lotta all'evasione fiscale, prevede che nella richiesta cartacea o telematica di registrazione dei contratti di locazione o affitto di immobili per cessioni, risoluzioni o proroghe, debbano essere citati i dati catastali, in mancanza dei quali i contraenti potranno essere puniti con la sanzione amministrativa, dal 120 al 240% dell'imposta, ai sensi dell'art. 69, D.P.R. 131/1986.
Questa norma, che entrerà in vigore il 1° luglio prossimo, oltre a rendere quasi impossibile registrare atti per immobili non censiti, renderà assai rischioso affittare un immobile come ufficio, se catastalmente l'unità è censita come abitazione o viceversa, in quanto con una semplice visura catastale l'Ufficio delle entrate, in sede di verifica della congruità del canone dichiarato, scoprirà l'irregolarità commessa.
Considerazioni conclusive - Le misure in esame hanno il pregio di avere avviato una procedura di recupero fiscale strutturale ormai irreversibile, per il settore immobiliare, da cui deriverà un gettito annuo stimabile in un miliardo, gettando le basi per un continuo aggiornamento che consentirà l'individuazione tempestiva di eventuali fabbricati non dichiarati o abusivi (secondo il CRESME circa 30 mila ogni anno), stante il continuo monitoraggio eseguito con il telerilevamento.
Resta solo un grande interrogativo: la regolarizzazione urbanistica dei due milioni di fabbricati non censiti, dichiarati o accertati. Peraltro, fra questi fabbricati, fabbricati, almeno il 50% sono rurali, sanabili con sanzioni ragionevoli (in genere Euro 516,00), perché si tratta di edifici o manufatti con caratteristiche di ruralità, costruiti in zone agricole E, come definite dal D.M. 1444 del 2 aprile 1968 lavori pubblici. Si stimano, invece, in almeno il 20% i manufatti incompatibili con la destinazione urbanistica della zona (case civili, capannoni industriali, magazzini ecc.) e quindi, sulla carta, destinati alla demolizione, con conseguenze penali per proprietari, progettisti e costruttori responsabili.
Restano, quindi, 600 mila fabbricati (il 30% di 2 milioni) costruiti senza l'autorizzazione, ma compatibili con le destinazioni urbanistiche, per i quali sarebbe opportuno riaprire il condono edilizio del 2003, almeno per i cosiddetti abusi di necessità (prime case) per concedere un via d'uscita ragionevole ai possessori meno abbienti, se si vuole chiudere rapidamente questo increscioso capitolo.
Del resto l'alternativa è quella di fare aprire ai Comuni centinaia di migliaia di procedure d'infrazione, che si protrarrebbero per anni, intasando i Tribunali perché, oltre alle sanzioni amministrative e alle tasse arretrate, i possessori dovranno pagare anche le spese di rilevamento e accertamento d'ufficio, che mediamente - compresa la messa in mappa - sono pari a Euro 800,00-1.000,00 per unità, stando ai costi medi indicati nella determinazione dell'Agenzia del territorio del 29 settembre 2009. A meno che si voglia propendere per una via tutta italiana alla soluzione del problema, confidando nella non applicazione delle sanzioni urbanistiche, per la distrazione dei sindaci, quelli stessi che non si erano accorti della costruzione di due milioni di edifici sui loro territori.
(Franco Guazzone, “Informatore de Il Sole 24 Ore”, 21 maggio 2010, n.25, p.50)
