Edificio su area PEEP in concessione 99enale

[fpsoft]

Tipicamente, gli argomenti da considerare nell'edilizia convenzionata proveniente dalla 865/71 (fermo restando che quello che conta è quanto scritto nella convenzione, purché non vada in contrasto con la legge nazionale) sono due:
- Diritto di superficie
- Prezzo imposto

Il vincolo più importante (da rimuovere) è il prezzo imposto, che può essere rimosso grazie all'art. 31 della legge 448/98 commi 49-bis e 49-ter (commi introdotti con la legge 106/2011, quello di tuo interesse dovrebbe essere il 49-bis). Il comune determina il prezzo da pagare (tipicamente alcune migliaia di Euro, ci deve essere una delibera del comune in merito). Rimuovendo tale vincolo è possibile vendere a qualunque prezzo.
Vedi qui: Il Comune rimuove i vincoli e incassa

Il diritto di superficie (la cui presenza può introdurre limiti alla vendita riguardanti, ad esempio, il reddito dell'acquirente, ma conta quanto scritto in convenzione) può essere rimosso grazie all'art. 31 della legge 448/98 comma 48. Il comune determina il prezzo da pagare (ci dovrebbe essere una delibera del comune in merito). Non rimuovendolo, dopo 99 anni l'immobile va al comune.

E' possibile rimuovere tali vincoli singolarmente, per singolo appartamento, in caso di cooperativa edilizia è necessario che non sia a proprietà indivisa.

Puoi iniziare la tua ricerca da qui, tenendo conto che vale quanto scritto in convenzione (ognuna fa storia a sè, ad esempio ci può essere una scadenza sul prezzo imposto), inoltre sarebbe opportuno sentire un notaio in merito facendogli vedere la convenzione.

 

[Andrea41]

Allora mi pare aver capito:
se la Coop è a proprietà indivisa: può essere riscattato il prezzo di vendita imposto (anche singolarmente) ma non può essere alienato il diritto di superficie se non si è tutti d'accordo.....

Ma così allora si devono pagare due riscatti?

Il primo per eliminare la limitazione del prezzo di vendita e il secondo per l'acquisizione in proprietà del terreno?
Giusto? Oppure.............
Ti ringrazio. Molto esaustivo.

 

[fpsoft]

Certamente sono due riscatti, distinti e separati, si può fare uno e non l'altro. Uno o l'altro possono essere fatti autonomamente per il proprio immobile se la cooperativa non è a proprietà indivisa (sono poche le cooperative che lasciano la proprietà indivisa, controlla la tua, dovresti avere l'atto di assegnazione se la proprietà non è più indivisa). In altri termini, se la cooperativa non è più a proprietà indivisa, puoi tranquillamente eseguire i riscatti solo per il tuo appartamento, gli altri proprietari non c'entrano nulla. Se invece è ancora a proprietà indivisa (credo sia poco probabile comunque) la cosa diventa più complessa. Il più importante è la rimozione del vincolo del prezzo imposto (molti fanno solo quello, perché devono vendere) ma anche la rimozione del diritto di superficie è meglio farla in quanto l'immobile acquista un po' piu' valore, tenendo conto che con il diritto di superficie dopo 99 anni (tipicamente rinnovabili per altri 99) l'immobile torna al comune. Si tenga anche conto che, a differenza di quanto succedeva prima del 2011 (anno di promulgazione della legge che consente la rimozione del vincolo del prezzo imposto) ora i notai non rogitano a prezzo di mercato se non c'è la rimozione del vincolo del prezzo imposto. Basta vedere quello che sta succedendo a Roma (c'è un'ampia discussione in merito). Quanto sopra vale per le convenzioni basate sulla 865/71, non per convenzioni basate su altre leggi.

 

[Andrea41]

Dunque: lacooperativa è cessata nel 2016 per fallimento o concordato e non esiste più.

Io posseggo l'originale della convenzione Cooperativa-Comune.
Quale convenzione va letta? Questa o vale quanto è scritto nel rogito di ogni singola assegnazione?

E con quale diritto il Comune diventerebbe proprietario della costruzione (24 appartamenti) dopo 99 anni? Dove è specificato chiaramente?
Se ciò avvenisse, se non rinnovasse la concessione, non dovrebbe risarcire prima i proprietari e poi avere l'appartamento?

Grazie

 

[fpsoft]

Nella convenzione Cooperativa-Comune dovrebbe essere riportato esplicitamente che il Comune diventa proprietario dell'immobile alla scadenza del diritto di superficie (altrimenti, se non cambiasse nulla, non avrebbe senso trasformarlo in diritto di proprietà). In alcuni casi i 99 anni sono rinnovabili per altri 99 (se consentito dalla convenzione). Inoltre, sempre in alcuni casi, qualora l'immobile torni al Comune questi paga un indennizzo per le migliorie degli ultmi anni (sempre se riportato nella convenzione). Inoltre, sempre nella convenzione Cooperativa-Comune, dovrebbe essere riportato il vincolo del prezzo imposto (che può anche avere una scadenza, magari nel tuo caso il vincolo del prezzo imposto è già scaduto). Un documento molto importante, autorevole e dettagliato è questo studio del Notariato (tratta entrambi gli argomenti):
http://www.notariato.it/sites/default/files/521-11.c.pdf
In ogni caso ti consiglio di chiedere ad un Notaio, in quanto ogni convenzione fa storia a sè, anche perché se poi rimuovi i vincoli (uno solo o entrambi, assumendo che quello sul prezzo imposto sia ancora vigente) avrai bisogno di lui per il rogito (tipicamente si può fare anche con il segretario comunale, risparmiando).