Enorme pasticcio tra nudo proprietario e usufruttuario su contratto di locazione

[davidone]

devo rimediare urgentemente a un errore. sono nudo proprietario e ho stipulato un contratto d'affitto 4+4 come locatore. ho poi scoperto che il reddito derivante dall'affitto lo deve dichiarare l'usufruttuario, cioè mia madre, lei è pensionata e per spendere meno DEVE fare la cedolare secca per questo 2013. come faccio? se la faccio subentrare al contratto che ho stipulato, può usufruire della cedolare secca per il 2013, anche se l'anno volge al termine?? se non fa il subentro?? si puo fare ora la cedolare secca per il 2013? a nome di chi?? mia madre non sapeva di dover dichiarare il reddito e non ha potuto scegliere inizialmente se fare la cedolare secca o meno... inoltre abbiamo saputo che se anche lei rinuncia oggi all'usufrutto, deve comunque dichiarare il reddito fino ad oggi...
il contratto è in essere dal gennaio 2012... quest'anno ho versato al fisco 3 rate, calcolando di dover dichiarare il reddito dell'affitto, per poi scoprire che non dovevo dichiararlo io...

 

[elisabettam]

sei sicuro, comunque, che a tua madre convenga la cedolare?
Di solito chi ha un reddito inferiore a € 28.000 non ha convenienza ad applicarla. Ma perché non hai chiesto al commercialista a ad un AIprima di fare il contratto??

 

[davidone]

grazie per la risposta. un'agenzia immobiliare mi ha fatto il contratto, e sapevano che ero nudo proprietario... mia madre credo abbia più di 28 mila (domattina le chiederò con precisione), è anziana, oberata dai pagamenti e non vuol saperne di aggiungersi sta faccenda dell'affitto

 

[PROGETTO_CASA]

sei sicuro, comunque, che a tua madre convenga la cedolare?
Di solito chi ha un reddito inferiore a € 28.000 non ha convenienza ad applicarla. Ma perché non hai chiesto al commercialista a ad un AIprima di fare il contratto??

Ma siamo sicuri che un soggetto con reddito di 24.000 euro abbia convenienza a non appicare la cedolare secca ?
L'aliquota marginale e' del 27% fino a 28.000 euro.[DOUBLEPOST=1385537312,1385537246][/DOUBLEPOST]poi ci sono pensionati che non pagano tasse stante reddito bassissimo

 

[elisabettam]

Per la convenienza della cedolare devi chiedere al commercialista . Non basta il reddito per valutare .

 

[PROGETTO_CASA]

Per la convenienza della cedolare devi chiedere al commercialista . Non basta il reddito per valutare .

Se sei un dipendente ed hai un redddito di 24.000 euro lordi e non fai la cedolare paghi il reddito da locazione all'aliquaota del 27% (fino al 2° scaglione di 28.000 euro). Quindi ci sono 7 punti percentuali di differenza+1% annuo (IR) che attualmente coprono il mancato adeguamento istat.

 

[elisabettam]

Se sei un dipendente ed hai un redddito di 24.000 euro lordi e non fai la cedolare paghi il reddito da locazione all'aliquaota del 27% (fino al 2° scaglione di 28.000 euro). Quindi ci sono 7 punti percentuali di differenza+1% annuo (IR) che attualmente coprono il mancato adeguamento istat.

Dipende anche se hanno capienza . Di solito i commercialisti dei miei clienti, non la fanno applicare sotto il secondo scaglione IRPEF o se sono a credito

 

[PROGETTO_CASA]

Dipende anche se hanno capienza . Di solito i commercialisti dei miei clienti, non la fanno applicare sotto il secondo scaglione IRPEF o se sono a credito

Il punto è che attualmente chiunque abbia un reddito IRPEF col quale ricade con la locazione nel secondo scaglione ha convenienza alla cedolare secca.
Natualmente fin quando l'inflazione sarà a livelli cosi' bassi da non determinare forti benefici con l'adegamenti ISTAT.
Peraltro se aumentasse l'inflazione il locatore potrebbe abbandonare la cedolare secca.

 

[davidone]

grazie molte per le risp. MA IL MIO PROBLEMA PRINCIPALE E' può una persona in buona fede aderire oggi alla cedolare secca dal 2012??? per un contratto d'affitto iniziato l'1-1-12 ?? mia madre sa solo ORA di dover dichiararne il reddito.
ho letto dalla Ade la Circolare 47E 20-12-12: si può entrare in regime di cedolare secca in ritardo, non per ripensamento… non ho ben capito se si può fare 'così' in ritardo...
poi c'è Ade Circolare 13E 7-5-13 paragrafo 4.2 pag 17: un caso di cedolare in ritardo con raccomandata all’inquilino e senza modello 69, cioè senza l’avviso necessario… il contratto risale al 2011, il cittadino ha potuto entrare in cedolare secca entro il 30-9-13, sanando tutto il periodo

 

[Pennylove]

Muovo da questa premessa. Il nudo proprietario – ove sussista il consenso e un mandato dell’usufruttuario – può benissimo sottoscrivere un contratto di locazione per conto di quest’ultimo. Tuttavia, ai fini di evitare l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sarebbe stato opportuno quanto meno dare atto nel contratto che l’usufruttuario era tua madre, di cui tu eri il semplice mandatario. Ciò non implica necessariamente la nullità del contratto che può continuare ad esplicare i suoi effetti. Ma non sembrerebbe il caso di specie.

A questo punto, la domanda da porsi è: è possibile fare una variazione contrattuale nel caso in esame? Se l’ufficio competente lo ritiene possibile, si va per semplice variazione di titolarità, indicando, con riferimento al contratto XXX, che tutte le parti in causa (usufruttuario, nudo proprietario e conduttore) hanno erroneamente indicato quale locatore il nudo proprietario, anziché l’usufruttuario: ciò comporterebbe portare in registrazione una scrittura privata in bollo, versando 67 euro (modello F23, cod. trib. 109T). Se, invece, l’ufficio ritiene non percorribile tale strada (non esiste a monte un “regolare” contratto), non rimane altro che risolvere consensualmente il contratto in essere e registrarne uno nuovo, da assoggettare a cedolare secca (che conviene ora – salvo inflazione e detrazioni fiscali - anche per i redditi bassi sia per i “liberi” che per i concordati), in capo a tua madre.

Quasi certamente l’ufficio del Registro farà pagare all’usufruttuario, oltre l’imposta dovuta, anche la sanzione (oltre l’anno = 120%) + interessi per non aver registrato il contratto nei termini di legge. Passando, ora, al versante “Imposte dirette”, è possibile sistemare “il pasticcio” facendo una dichiarazione integrativa a favore del nudo proprietario, in pratica quest’ultimo godrà di un credito d’imposta (quadro RX del modello UNICO) per redditi erroneamente dichiarati, e facendo, a sua volta, l’usufruttuario una dichiarazione integrativa, pagando una sanzione per omessa o infedele dichiarazione dei redditi nei modi che ti verranno indicati dall’ufficio competente: il tutto entro il termine ultimo della prossima dichiarazione dei redditi, vale a dire settembre 2014 (si consiglia, comunque, di affrettare i tempi, segnalandolo entro il 31 dicembre di quest’anno).