Ereditato casa con inquilino e contratto scaduto...che fare !!

[spaty081]

Buongiorno,
è un pò che seguo questo forum, ma è la prima volta che scrivo:
Ho appena ereditato un'appartamento locato, con contratto di affitto 4+4 sottoscritto nel 1999 e mai rinnovato ne disdetto.

Per quello che ne capisco, il contratto si è automaticamente rinnovato nel 2003, per scadere in maniera definitiva nel 2007. L'inquilino dal 2007 ad oggi ha continuato a versare il canone di affitto e la vecchia propietaria non ha mai richiesto la cessazione del contratto.

Ad oggi vorrei:
-regolalizzare la posizione dell'inquilino e mi chiedo:
-il contratto di affitto si considera scaduto o in mancanza di una disdetta il contratto ha continuato a rinnovarsi tacitamente di 4 anni in 4 anni e quindi devo aspettare la scadenza del prossimo quadriennio che cade a giugno del 2015
-se si considera scaduto posso rinnovarlo o rifarlo ex novo imponendo un aumento del canone di locazione
-devo comunicare i dati del mio C/C all'affittuario per riceve l'affitto anche se il contratto è scaduto
-devo fare la comunicazione all'agenzioa delle entrate di subentro al contratto anche se scaduto
-se decido di vendarla devo comunque dare la prelazione all'affittuario ?

In sostanza l'idea sarebbe di aggiornare il canone e continuare a tenere l'affittuario all'inteno, se dovesse rifiutare, provare a vendere l'appartamento.

Sono in grande difficoltà, ringrazio chiuque riesca chiarirmi la faccenda.

Saluti
Spaty

 

[fficarra.sgs]

Il contratto si rinnova tacitamente solo per una volta, quindi dal 2007 l'inquilino è in nero. Dovete stipulare un nuovo contratto e quindi le nuove condizioni sta a te proprietario dettarle. Nel contratto puoi specificare il numero del tuo c/c dove mensilmente il locatario deve versare il canone che avete concordato. All'agenzia delle entrate devi solo portare il nuovo contratto e registrarlo senza specificare altro. Se decidi di venderla e il locatario è interessato all'acquisto si ha il diritto di prelazione.
Buona Giornata e cari Saluti

 

[od1n0]

Il contratto si rinnova tacitamente solo per una volta, quindi dal 2007 l'inquilino è in nero. Dovete stipulare un nuovo contratto e quindi le nuove condizioni sta a te proprietario dettarle. Nel contratto puoi specificare il numero del tuo c/c dove mensilmente il locatario deve versare il canone che avete concordato. All'agenzia delle entrate devi solo portare il nuovo contratto e registrarlo senza specificare altro. Se decidi di venderla e il locatario è interessato all'acquisto si ha il diritto di prelazione.
Buona Giornata e cari Saluti

Secondo me se non c'e' nessuna comunicazione il contratto dovrebbe rinnovarsi tacitamente.

Legge 431/98 articolo 2 comma 1.

" 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."

 

[mwmb2]

-il contratto di affitto si considera scaduto o in mancanza di una disdetta il contratto ha continuato a rinnovarsi tacitamente di 4 anni in 4 anni e quindi devo aspettare la scadenza del prossimo quadriennio che cade a giugno del 2015

Avete sempre pagato goni anno con f23 l'annualità successiva e il rinnovo all'Agenzia delle Entrate?[DOUBLEPOST=1389014839,1389014818][/DOUBLEPOST]

-se si considera scaduto posso rinnovarlo o rifarlo ex novo imponendo un aumento del canone di locazione

SI[DOUBLEPOST=1389014986][/DOUBLEPOST]

-se decido di vendarla devo comunque dare la prelazione all'affittuario ?

In linea di massima si ovviamente a parità di condizioni...ma dipende sempre da ciò che è stato scritto nel contratto (se il medesimo è ancora valido-e questo è da capire)
Se fai un nuovo contratto escludi la prelazione

 

[marcellogall]

Secondo me se non c'e' nessuna comunicazione il contratto dovrebbe rinnovarsi tacitamente.

Legge 431/98 articolo 2 comma 1.

" 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni."

E' proprio così.
C'è ancora qualche agente immobiliare che non conosce la regole basilari delle locazioni.

 

[spaty081]

Rispondendo mwmb2 : non è mai stato pagato nessun rinnovo all'agenzia delle entrate.
Il rapporto è andato avanti tacitamente.

 

[spaty081]

Da quello che mi sembra di capire, il contratto È ancora valido, pertanto per qualunque modifica devo attendere la scadenza del prossimo quadriennio che per giugno 2015.
A questo punto che faccio con l'agenzia delle entrate, devo pagare Leffe 23 per notificare il cambio il subentro sul contratto oppure non faccio nulla?
Considerando il contratto di fitto è estremamente basso parliamo di un quinto del reale valore di mercato, e che con l'importo che annualmente mi versano, riuscirò a stento a pagarci la nuova IMU non c'è proprio nulla che io possa fare per chiedere più soldi?

 

[Pennylove]

Da quello che mi sembra di capire, il contratto È ancora valido, pertanto per qualunque modifica devo attendere la scadenza del prossimo quadriennio che per giugno 2015.
A questo punto che faccio con l'agenzia delle entrate, devo pagare Leffe 23 per notificare il cambio il subentro sul contratto oppure non faccio nulla?
Considerando il contratto di fitto è estremamente basso parliamo di un quinto del reale valore di mercato, e che con l'importo che annualmente mi versano, riuscirò a stento a pagarci la nuova IMU non c'è proprio nulla che io possa fare per chiedere più soldi?

Se il contratto 4+4 contiene, come normalmente si prevede (come ricordato da od1n0), la clausola di tacito rinnovo del rapporto, in mancanza di disdetta, il contratto originario, a fini civilistici, si è rinnovato alle stesse condizioni fino a quando non sia manifestata una diversa volontà dei contraenti (è la stessa legge che disciplina questo aspetto del rapporto).

In linea di principio, la rinnovazione si verifica ogni qual volta, “scaduto il termine della locazione, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata” (art. 1597 del cod. civ.). Ciò significa che se il locatore, almeno sei mesi prima della scadenza (giugno 2003, 2007 e 2011) non ha manifestato la propria volontà di riottenere la disponibilità dell’immobile locato, tale atteggiamento inerte è da intendersi come finalizzato a lasciare proseguire la locazione di altri quattro anni alle medesime condizioni.

Ora, la mancata comunicazione del rinnovo (mod. 69) e il mancato pagamento di un tributo (imposta di registro) non incidono sul rapporto contrattuale, come disciplinato per legge: le violazioni di ordine fiscale non vanno ad interferire con la disciplina di validità del contratto, rimanendo gli effetti di tali inadempimenti limitati nell’ambito dell’ordinamento tributario.

Ai fini fiscali, occorrerà, in primo luogo, regolarizzare l’annualità ancora in corso e poi la mancata corresponsione delle imposte di registro da parte del de cuius: tuttavia, le imposte non possono essere versata in autoliquidazione da parte dell’erede: in questo caso è necessario presentare all’ufficio competente una dichiarazione in cui esponi la fattispecie dalla data in cui è stata realizzata l’infrazione. Sarà, poi, l’ufficio stesso che provvederà a notificare apposito avviso contenente la liquidazione delle imposte dovute e degli interessi fino al 2009: gli eredi, infatti, rispondono nei confronti dell’Amministrazione finanziaria solo delle imposte e degli interessi non pagati dal soggetto deceduto, ma non delle sanzioni. Non solo. L'Amministrazione finanziaria non può andare indietro più di 5 anni.

Il trasferimento per mortis causa della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta la successione o il subentro (peraltro a costo zero: l’imposta di registro, assolta in sede di successione, copre il cambio di titolarità) nella titolarità del contratto di locazione. Trattandosi di una vera e propria cessione d’atto (non frutto della volontà delle parti, ma per un evento imprevisto, non voluto, per mortis causa, appunto) è necessario comunicare l’evento all’ufficio competente mediante l’utilizzo del mod. 69. Se l’erede, entro 30 giorni dalla data del subentro, non intende esercitare l’opzione per la cedolare secca (il ritardo della presentazione del mod. 69 per tale fattispecie, in genere, non viene sanzionato), è sufficiente compilare solo la prima pagina del suddetto modello: nel quadro A, in TIPOLOGIA DELL’ATTO occorre inserire la nota: SUCCESSIONE e indicare, subito dopo, gli estremi identificativi dell’atto, e in ADEMPIMENTO barrare la casella CES.

A seguito del subentro dell’erede nel rapporto, è inoltre opportuno che il nuovo locatore invii una lettera all’inquilino (in cui va specificato come pagare, in modo tracciabile, il canone di locazione, da questo momento in poi) e all’amministratore del condominio per comunicare di essere divenuto proprietario dell’immobile a seguito di successione ereditaria.

Il nuovo proprietario-locatore non può aumentare unilateralmente il canone di locazione in corso di rapporto (salvo l’aggiornamento ISTAT), né può richiedere la restituzione dei locali affittati, ma dovrà attendere la scadenza contrattuale (giugno 2015): in tale sede, non avrà vincoli nella misura del canone da richiedere, se non quelli che possono derivare dalla libera contrattazione.

In ogni caso, se il locatore, nel corso della durata del contratto decide di vendere l’immobile (lasciando, quindi, inalterata la durata dello stesso) ovvero a fine rapporto (se il conduttore non aderisce alla proposta del locatore), al conduttore (salva prelazione convenzionale, che nulla ha a che vedere con la prelazione legale per disdetta alla fine del primo quadriennio, ma è volontaria, cioè voluta per accordo contrattuale tra le parti: controlla, pertanto, se nel contratto in questione è presente una clausola di questo tipo: “Il conduttore ha il diritto di prelazione nella vendita dell’immobile locato”), al conduttore – dicevo - non spetta alcun diritto di prelazione.