Esistenza ipoteca e resistenze Agente Immobiliare

[look]

Buongiorno, sono un nuovo iscritto che vi segue da tempo, ovvero da quando è sorta la volontà di acquisto di un’abitazione in famiglia; a questo punto vorrei chiedere dei consigli per gestire la seguente situazione:

1. Immobile intrigante in vendita con mandato all’agenzia X al prezzo Y;
   
   
2. Il prezzo Y è in linea con le quotazioni assunte dall’osservatorio dei prezzi locale;
   
   
3. Immobile intestato a due persone decedute, la prima circa 30 mesi fa e la seconda da circa 15 mesi;
   
   
4. Il numero preciso dei figli successibili non mi è noto e spazia indicativamente tra 3 e 5; e da informazione acquisita da altre fonti, solo uno di loro ha fretta di liquidare/definire la situazione creatasi;
   
   
5. Pratica di successione non dichiarata in nessuno dei due eventi luttuosi;
   
   
6. Richiesta, verbale, dell'agente di presentazione offerta accompagnata da assegno intestato a uno dei proprietari ma da lui custodito;
   
   
7. Opposizione degli acquirenti alla consegna del titolo considerata la nebulosità della situazione;
   
   
8. Dichiarazione esistenza di un rapporto personale di conoscenza tra agente e venditori o uno dei venditori;
   
   
9. Esistenza ipoteca di non chiara entità: in una prima comunicazione verbale sarebbe stata di Y meno 10%,
   
   
10. Richiesta degli acquirenti di conoscenza elementi indispensabili per determinare stato di fatto dell’immobile (ricerca da far effettuare al notaio);
    
    
11. Diniego dell’agente per problemi di privacy; anche se in caso di assegno tali problemi sarebbero stati superati;
    
    
12. Comunicazione verbale all’agente (visti i precedenti) del prezzo disposti a pagare: y meno 20%
    
    
13. Segue … esistenza ipoteca di non chiara entità: in una seconda comunicazione verbale è diventata di Y meno 20% (lo stesso prezzo dell’offerta);
    

A questo punto non mi spiego l’atteggiamento dell’agente che ha ben chiaro di aver a che fare con persone attente e intenzionate a proseguire il percorso individuato nonostante il buon senso consigli di lasciar perdere (in banca dichiaro sempre che non sono interessato agli investimenti ad alto rendimento ma a rischio elevato). La conoscenza personale dei venditori poi, dovrebbe porlo al riparo da eventuali scavalchi.

Penso di proporre all’agente una dichiarazione, da parte acquirente, di ricevimento dati personali da utilizzare nel rispetto della legge ed allo scopo di cui al punto “j” (ricerche notaio). Il tutto allo scopo di rassicurarlo sull’intenzione di lasciare traccia del loro impegno e a dimostrazione della volontà di liquidare loro la provvigione spettante (non ancora definita ma di un punto, massimo due, superiore a quella consigliata dalla locale camera di commercio e cogliere l’occasione per quantificarla e vincolarne la corresponsione a rogito avvenuto).

Conseguentemente proporrei (dopo la firma della dichiarazione descritta, la consegna dei dati sensibili per gli accertamenti di rito del notaio), la stesura di un preliminare propedeutico alla richiesta di un mutuo e al rogito.

Nel caso l’agente rifiuti anche questa soluzione ritengo di abbandonare l’idea.

Un grazie anticipato a chi vorrà consigliami

 

[Sim]

Si può fare tutto basta stare attenti, niente è veramente ostativo.

Prendiamo per buono che questi eredi voglia effettivamente vendere.

1. Immobile intestato a due persone decedute, la prima circa 30 mesi fa e la seconda da circa 15 mesi;
2. Pratica di successione non dichiarata in nessuno dei due eventi luttuosi;

Ufficialmente non è scritto in alcun registro che sono i proprietari dell'immobile e quindi potrebbero impegnarsi a venderti l'appartamento a determinate condizioni che tu stesso puoi specificare in atto di offerta, esempio: offerta valida se e solo se le dichiarazioni di successione verranno depositate entro 30 giorni, a quel punto la tua offerta è concreta quando avrai in mano una copia di entrambi i procedimenti e solo allora i venditori possono incassare i tuoi assegni.

1. Esistenza ipoteca di non chiara entità: in una prima comunicazione verbale sarebbe stata di Y meno 10%,
   
   
2. Segue … esistenza ipoteca di non chiara entità: in una seconda comunicazione verbale è diventata di Y meno 20% (lo stesso prezzo dell’offerta);

Non sottoscrivere alcuna offerta finchè non hai idea dell'entità dell'ipoteca, ma anche qui i venditori non dovrebbero avere problemi e anche in questo caso puoi sottoscrivere un'offerta condizionata alla veridicità delle informazioni ricevute sull'entità dell'ipoteca e alla presentazione di valida documentazione entro tot giorni.

Il numero preciso dei figli successibili non mi è noto e spazia indicativamente tra 3 e 5; e da informazione acquisita da altre fonti, solo uno di loro ha fretta di liquidare/definire la situazione creatasi;

In tutto ciò devono uscire fuori i nomi degli eredi, altrimenti a chi la facciamo l'offerta?

Dichiarazione esistenza di un rapporto personale di conoscenza tra agente e venditori o uno dei venditori;

Non è un problema.

Richiesta, verbale, dell'agente di presentazione offerta accompagnata da assegno intestato a uno dei proprietari ma da lui custodito;

Vedi sopra: offerta condizionata e non perdi un possibile affare

Penso di proporre all’agente una dichiarazione, da parte acquirente, di ricevimento dati personali da utilizzare nel rispetto della legge ed allo scopo di cui al punto “j” (ricerche notaio). Il tutto allo scopo di rassicurarlo sull’intenzione di lasciare traccia del loro impegno e a dimostrazione della volontà di liquidare loro la provvigione spettante (non ancora definita ma di un punto, massimo due, superiore a quella consigliata dalla locale camera di commercio e cogliere l’occasione per quantificarla e vincolarne la corresponsione a rogito avvenuto).

Conseguentemente proporrei (dopo la firma della dichiarazione descritta, la consegna dei dati sensibili per gli accertamenti di rito del notaio), la stesura di un preliminare propedeutico alla richiesta di un mutuo e al rogito.

Normale

 

[look]

Ti ringrazio Sim delle tue indicazioni/conferme.
Comunque devo precisare, forse non è chiaro nella presentazione prospettata, che al momento siamo in una posizione di stallo dove l'Agenti Immobiliari si aspetta una offerta d'acquisto(come dicevi tu: ma a chi?) e noi propendiamo per la consegna dei dati per le opportune verifiche del notaio.
Come sblocco avevo pensato alla soluzione che tu hai avallato come "normale".

 

[PyerSilvio]

Ti ringrazio Sim delle tue indicazioni/conferme.
Comunque devo precisare, forse non è chiaro nella presentazione prospettata, che al momento siamo in una posizione di stallo dove l'Agenti Immobiliari si aspetta una offerta d'acquisto(come dicevi tu: ma a chi?) e noi propendiamo per la consegna dei dati per le opportune verifiche del notaio.
Come sblocco avevo pensato alla soluzione che tu hai avallato come "normale".

Ti stai fossilizzando su questioni che ora non ti occorrono look.

Tutta la forma che hai descritto, e' corretta, per carita', ma devi guardare al tuo interesse.

Al momento, il tuo interesse, non e' quello di guardare quante e quali ipoteche abbia il venditore.

Di quelle, ne disporrai la cancellazione, a cura e spese del proprietario.

Come non stare a preoccuparti, a chi e a quanti, per ora, dovrai intestare gli assegni di sostegno alla proposta.

Quando verra' il momento, correranno da te con i documenti in bocca, per incassare i crediti a loro intestati.
Senza che tu, debba scomporti piu' di tanto, come invece stai facendo ora.

Cio' perche', senza aver prima conseguito una fusione dell'accordo, seppur tanto attentamente intenzionato a proseguire, resti un signor nessuno.

Il saldo prezzo e' il Re dei 5 requisiti fondamentali del contratto.
La sua conquista e' il tuo primario interesse.

Fai una proposta semplice.
Senza tutti quegli arzigogolii che fin qui sono stati esposti e che ti fanno apparire pretestuoso.

Fai un' offerta Violenta al ribasso.

Formale.
Con l'assegno.

Pure intestato a uno solo, chettenefrega, l'assegno resta a deposito dall'agente.

Piccolo acconto e (se puoi), discreta caparra al preliminare, con il rogito trenta giorni dopo il compromesso.
Senza cosi' passare dall'obbligo della registrazione.

Questa circostanza, ti consentira', in ogni momento, la manovra di saltare il preliminare e di giungere a vuotare il tuo sacco, solo al momento del rogito.

Bastera' la formale convocazione al rogito e nessuno potra' obbiettare nulla.

Cosi' che fino all'atto definitivo, il tuo unico rischio, consista solonel deposito, non incassabile, custodito dall'agente.

Per quella data, tutta la documentazione, le concessioni, i certificati, le ipoteche ed ogni arzigogolio prima elencato, dovra' essere al suo posto.

Una semplice clausola sospensiva del mutuo, bene formulata, puo' generare tutti quegli effetti di garanzie omnicomprensive che vai ora, prematuramente cercando.

Mentre il semplice rifiuto dell'accettazione della proposta, rendera' nullo ogni effetto, assieme a tutte quelle ormai inutili mosse preventive.

Al contrario la sottoscrizione di tutti gli aventi titolo della proposta, ribaltera' completamente la situazione e li avrai tutti in pugno.

Il Re e' nudo.

A muovere, nella scacchiera della compravendita, tocca ora all'alfiere, dei cinque requisiti fondamentali del contratto.

Il "chi".

Infatti da ora aon sei piu un Signor nessuno.
Ti chiami promissario acquirente.

Da questo momento in poi, si fa' come dici tu, punto.

Potrai sbizzarirti con tutti gli arzigogoli che vorrai.
I venditori devono scattare in trenta giorni ed eseguire se vorranno incassare.

In questo tempo, metterai le mani ovunque a scavare nelle questioni.
Ficcando il naso in ciascuna.

Non e' esclusa, anzi sara' probabile, la possibilita' di doversi fare carico, di alcuni adempimenti che spettano al venditore, se questi non avranno altre risorse, se non quelle derivanti dalla vendita.

In quel momento, quando ti occorrono e non prima, attiverai l'azione e il sostegno degli altri professionisti, quali notai, tecnici ecc,

A muoverli, come altri "pezzi", a conquistare e rispettare gli altri avamposti.
Ossia tutti i requisiti fondamentali del contratto.

Nella pausa, di questa partita a scacchi, giova una riflessione.

Il mediatore e' amico, o comunque in rapporti personali, con uno o tutti i venditori.
Sul loro bene gravano diverse ipoteche.

Fai un offerta omincomprensiva delle mediazioni.
Del 30 del 40% in meno (fai tu) destinando dieci mila al mediatore.
Strumenti formali.

Carta canta il tutto salvo buon fine.

Stando a vedere, cosa sceglie l'intermediario, se farsi amico di un venditore pieno di debiti, oppure di un acquirente pieno di soldi.

Io dico che in trenta giorni, saprai pure se i venditori, non pagarono i bollettini, per comprare le pentole che Giorgio Mastrotta vendeva su mondial casa.

 

[look]

Grazie PyerSilvio della tua testimonianza e del tuo sollecito motivazionale; è evidente che abbiamo due diversi abiti mentali comunque apprezzo molto il tuo intervento sia per il contenuto che per l'aiuto fornitomi per definire meglio il modus agendi degli addetti ai lavori di questo ambito.

 

[PyerSilvio]

Grazie PyerSilvio della tua testimonianza e del tuo sollecito motivazionale; è evidente che abbiamo due diversi abiti mentali comunque apprezzo molto il tuo intervento sia per il contenuto che per l'aiuto fornitomi per definire meglio il modus agendi degli addetti ai lavori di questo ambito.

Si vorrebbero richiedere e ottenere, delle firme dei venditori, su dichiarazioni preventive, che richiedono consegne, dati sensibili, vincoli etc..

Senza aver prima raggiunto un'accordo economico.

Se una donna, non vuole andare a letto con te, per quale motivo dovrebbe togliersi i suoi abiti e consegnarti il suo intimo?

Se il tuo abito mentale, non e' quello dell'acquirente, che entra nella stanza della fanciulla, guardando nella propria saccoccia.
Ma e' quello che preferisce spiarla dal buco della serratura, direi che sono decisamente d'accordo.

Abbiamo abiti mentali ma forse pure tendenze differenti.

 

[look]

Grazie PyerSilvio anche di questa lezione di vita, anche se preferirei dei riferimenti che non tocchino sfere personali, in fondo non sai nulla di me e non puoi lasciarti andare a conclusioni così libere; ho chiesto consigli circa questa, per me, nuova avventura se puoi limitarti a questo te ne sarò grato, poi per altri contesti, se occorre, mi scelgo un mentore adeguato al mio abito mentale.

 

[PyerSilvio]

Grazie PyerSilvio anche di questa lezione di vita, anche se preferirei dei riferimenti che non tocchino sfere personali, in fondo non sai nulla di me e non puoi lasciarti andare a conclusioni così libere; ho chiesto consigli circa questa, per me, nuova avventura se puoi limitarti a questo te ne sarò grato, poi per altri contesti, se occorre, mi scelgo un mentore adeguato al mio abito mentale.

Quanto meno ti và dato atto che non ti manca il buon senso.

Di ringraziare, chi ti ha spiegato, come si svolgono le ordinarie dinamiche di una compravendita.

Che da prassi, avvengono con le promesse formali, seguito dallo scambio di danaro e che, se per te resta un' unica e sconosciuta avventura, per chi scrive è una prassi quotidiana.

Non è un caso, che come da tuo stesso titolo, intermediario e venditore, non ti stanno dando retta, seppur ti trovi vestito di tutto punto dei tuoi abiti; Mentali o no che siano.

Il riferimento alla sfera personale esposto, è perfettamente confacente alla situazione ed è stato impiegato, per farti comprendere, in una lingua comprensibile a tutti gli uomini, il senso della questione.

Con la proposta di acquisto non compri nulla.

Semmai ti limiti a promettere di farlo.

Come fosse quell'atto preliminare, dettato dal fidanzamento ufficiale, prima di giungere con la tua sposa, alle formalità tutte, che sono previste, per la cerimonia del matrimonio.
Ossia l'atto definitivo di compravendita.

Nella tua stravagante avventura, vuoi organizzare l'intero matrimonio, senza che la tua promessa sposa ti conosca e neppure di te, ne sappia nulla.

Di fatto, la fusione dell'accordo, il fidanzamento ufficiale, che unisce il promissario acquirente al promissario venditore, ancora ha da venire e non è affatto scontato che la fanciulla, accolga i tuoi intendimenti.

Ciò nonostante, avanzi pretese, disponi, predisponi atti, pretendi documentazioni e tutta l'hit parade che fin qui, ci hai esposto.

Sicchè, tutto elegantemente vestito, col tuo impeccabile abito (mentale), con un elegante cappello a bombetta, vuoi presentarti direttamente in parrocchia, ad affrontare la cerimonia.

Dame, parenti e amici, come gli arzigogolii, stanno lì tutti presenti, come da tue disposizioni.
Testimoni, con il bouchet di fiori (propedeutico al mutuo ), stanno in attesa del fatidico momento.

Tutto è apparecchiato:

Signora parte venditrice, vuole prendere il qui presente @look come suo legittimo sposo etc etc..

NO.

Andate in pace

Restano da pagare tutti gli intervenuti che hai convocato alla tua fallita cerimonia.

In questa evenienza, tutti quanti converranno, che lo sposo, in qualsiasi modo sia vestito, fà la figura del fesso.