Esperienze acquisto e successivo frazionamento

[Rossella75]

Buongiorno a tutti, sono nuova del forum e vorrei un aiuto per il mio caso:
ho individuato una casa indipendente a Milano da acquistare e frazionare in due appartamenti,per me e mio fratello, il mio dubbio è l'iter per il frazionamento che probabilmente sarà a nome del venditore ma a carico degli acquirenti e tutto questo è da fare prima del rogito oppure ci sono altre soluzioni? Ci sono rischi particolari, consigli sul preliminare?
Al momento c'è un solo ingresso ma lo frazioneremmo in piano terra e primo piano
Vorrei sapere se qualcuno ha avuto esperienze simili come privato o professionista.

Grazie in anticipo!

 

[PyerSilvio]

Buongiorno a tutti, sono nuova del forum e vorrei un aiuto per il mio caso:
ho individuato una casa indipendente a Milano da acquistare e frazionare in due appartamenti,per me e mio fratello, il mio dubbio è l'iter per il frazionamento che probabilmente sarà a nome del venditore ma a carico degli acquirenti e tutto questo è da fare prima del rogito oppure ci sono altre soluzioni? Ci sono rischi particolari, consigli sul preliminare?
Al momento c'è un solo ingresso ma lo frazioneremmo in piano terra e primo piano
Vorrei sapere se qualcuno ha avuto esperienze simili come privato o professionista.

Grazie in anticipo!

..procedi nel tuo acquisto.
Quindi proposta,compromesso e rogito.

La pratica di frazionamento deve giocoforza essere intesta a parte venditrice; sono loro che hanno il titolo sul bene,
Il tecnico che eseguirà la pratica deve essere di tua fiducia.
Presentato e approvato il progetto di vs. gradimento, dall'organo comunale procederete alla voltura della pratica.

 

[Rosa1968]

Devi necessariamente farti fare un preventivo di fattibilità. Non è detto sia sufficiente dividere in due appartamenti distinti senza opere murarie oltre ad una pratica più complessa quale la divisione delle parti comuni anche in previsione di un domani. Potreste, acquistare al 50% e dopo procedere al frazionamento e divisione.
Intanto io procederei, se vi é questo interesse a incaricare un geometra e vincolare la proposta al progetto di fattibilità. Solo cosi potreste valutare i passi successivi. Se la suddivisione catastale é senza opere (difficile) e quindi non necessita di particolari permessi allora potreste a nome del venditore procedere ma se loro abitano in casa bisogna aprire porte, chiedere permessi ecc i proprietari potrebbero non voler disagi allora conviene rogitare e poi fare tutto per bene. Penso agli impianti ai contatori oltre che come dicevo su ad una suddivisione corretta dell'intero per evitare disguidi sia oggi che un domani. Pensiamo ad una rivendita .....

 

[Rossella75]

Grazie per le risposte, collegandomi al consiglio di Rosa1968, leggevo che con il dl sblocca Italia non c'è più bisogno del permesso di costruire ma basta solo una dichiarazione inizio lavori, detta Cila:

Al d.P.R. n. 380/2001 verrà inserita la seguente norma: “sono altresì classificati come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.
Fino a oggi, invece, il frazionamento o l'accorpamento delle unità immobiliari erano considerati come nuove costruzioni che richiedevano il permesso di costruire ed il contributo di costruzione.
Ecco che per gli interventi edilizi che consistono nell'accorpamento di due o più alloggi in uno, nell'abbattimento di un tramezzo per accorpare due camere, o al contrario nel frazionamento in due o più unità di un immobile (creazione di nuove stanze senza l'aumento delle volumetria), basterà solo una comunicazione di inizio lavori asseverata da un professionista abilitato che certifichi la stabilità della struttura dell'edificio.

Che dite?
Facendo il frazionamento l'immobile dovrebbe essere acquistato al 50% con mio fratello, e poi si dovrebbe rifare l'atto notarile per dividere la proprietà e il mutuo..la vedo più onerosa come soluzione, spero solo di poter fare un frazionamento documentale e ridurre al minimo i lavori interni..sperando che il venditore sia d'accordo! Il nuovo decreto legge dovrebbe agevolarmi, no?

 

[geosereno]

attenzione ragazzi......frazionando l'unità immobiliare si aumenta il "carico urbanistico"; quindi si pagano gli oneri di urbanizzazione sull'unità più piccola; fatevi consigliare da un collega....perché i costi sono...."discreti"

 

[Rosa1968]

spero solo di poter fare un frazionamento documentale e ridurre al minimo i lavori interni..

difficile, a meno che non sia stata progettata valutando una possibile separazione. Detto questo, dovresti fare un preventivo di massima e solo un tecnico può darti la sicurezza dei vari permessi necessari. Tieni comunque presente una cosa, oggi al rogito ci deve essere la corrispondenza catastale dello stato di fatto oppure, e qui chiedo conferme con altri colleghi hai un termine entro il quale puoi effettuare il frazionamento.

 

[alessandro66]

Grazie per le risposte, collegandomi al consiglio di Rosa1968, leggevo che con il dl sblocca Italia non c'è più bisogno del permesso di costruire ma basta solo una dichiarazione inizio lavori, detta Cila:

Al d.P.R. n. 380/2001 verrà inserita la seguente norma: “sono altresì classificati come manutenzione straordinaria gli interventi consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione delle opere anche se comportano la variazione del carico urbanistico purché si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.
Fino a oggi, invece, il frazionamento o l'accorpamento delle unità immobiliari erano considerati come nuove costruzioni che richiedevano il permesso di costruire ed il contributo di costruzione.
Ecco che per gli interventi edilizi che consistono nell'accorpamento di due o più alloggi in uno, nell'abbattimento di un tramezzo per accorpare due camere, o al contrario nel frazionamento in due o più unità di un immobile (creazione di nuove stanze senza l'aumento delle volumetria), basterà solo una comunicazione di inizio lavori asseverata da un professionista abilitato che certifichi la stabilità della struttura dell'edificio.

Che dite?
Facendo il frazionamento l'immobile dovrebbe essere acquistato al 50% con mio fratello, e poi si dovrebbe rifare l'atto notarile per dividere la proprietà e il mutuo..la vedo più onerosa come soluzione, spero solo di poter fare un frazionamento documentale e ridurre al minimo i lavori interni..sperando che il venditore sia d'accordo! Il nuovo decreto legge dovrebbe agevolarmi, no?

Il dpr 380/2001 è a carattere nazionale ma bisogna sempre verificare i regolamenti comunali che potrebbero essere più restrittivi, soprattutto per gli oneri concessori...quindi verifica prima con un tecnico di fiducia che saprà dirti la procedura corretta e i relativi costi. Se acquistate al 50%, in effetti, dopo potrebbe servire l'atto di frazionamento sia per il mutuo, in modo che ognuno risulti responsabile del proprio e sia per la definizione della proprietà che altrimenti risulterebbe indivisa...fare il frazionamento "fisico" però, potrebbe rappresentare un problema logistico/pratico per l'attuale proprietario che, oltretutto, dovrà assumersi la responsabilità dell'esecuzione dei lavori e degli eventuali imprevisti che potrebbero verificarsi...