Esproprio terreno

[quadeng]

Buongiorno a tutti,
è da anni che seguo il vostro forum e, vedendo la vostra serietà e conoscenza delle problematiche, ho deciso di interpellarvi sperando che possiate aiutare anche noi. La situazione è la seguente: io e mio fratello siamo comproprietari di un appezzamento di terreno che all'origine era agricolo poi è diventato edificabile commerciale perché il comune l'ha inserito in un progetto di riqualificazione del territorio della Regione Lombardia (e da allora sberle di IMU...). L'idea del comune era di costruirvi un centro commerciale, il tutto però subordinato alla realizzazione di una tangenziale che modificasse positivamente la viabilità del paese.
Ai primi di settembre abbiamo ricevuto una lettera dall'Amministrazione Provinciale di Como che comunica che in data 14/01/2014 la Provincia ha approvato il progetto preliminare per la tangenziale; in data 03/04/2014 è stato sottoscritto l'accordo di programma tra la Provincia ed i comuni interessati; ed in data 24/02/2022 è stato approvato il progetto di fattibilità tecnica economica relativo alla tangenziale di cui sopra. Di conseguenza, ci comunicano l'intenzione di procedere con l'esproprio bonario per motivi di pubblica utilità del nostro terreno e ci convocano, con altri proprietari, ad un incontro per l'avvio della procedura volta all'acquisizione (cito testualmente).
Non conoscendo nessuno che abbia avuto questa esperienza ci sono sorti molti dubbi:

1. so che l'indennità che ci dovrebbero corrispondere è commisurata al valore venale del terreno. Come si calcola? Il valore fiscale (quello che prende in considerazione l'ADE per intenderci) è pari a circa € 90.000; sapreste darmi un'idea (a spanne) di quanto potrebbe essere?
2. è meglio accettare subito l'offerta che ci faranno o "tirare" sul prezzo?
3. in genere tendono a rispettare le condizioni offerte (importo, tempi di pagamento, ecc.) oppure no? (scusate, ma ho letto in rete delle cose spaventevoli...)

Ringrazio in anticipo per le risposte ed auguro a tutti una buona giornata.
Cinzia

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
è da anni che seguo il vostro forum e, vedendo la vostra serietà e conoscenza delle problematiche, ho deciso di interpellarvi sperando che possiate aiutare anche noi. La situazione è la seguente: io e mio fratello siamo comproprietari di un appezzamento di terreno che all'origine era agricolo poi è diventato edificabile commerciale perché il comune l'ha inserito in un progetto di riqualificazione del territorio della Regione Lombardia (e da allora sberle di IMU...). L'idea del comune era di costruirvi un centro commerciale, il tutto però subordinato alla realizzazione di una tangenziale che modificasse positivamente la viabilità del paese.
Ai primi di settembre abbiamo ricevuto una lettera dall'Amministrazione Provinciale di Como che comunica che in data 14/01/2014 la Provincia ha approvato il progetto preliminare per la tangenziale; in data 03/04/2014 è stato sottoscritto l'accordo di programma tra la Provincia ed i comuni interessati; ed in data 24/02/2022 è stato approvato il progetto di fattibilità tecnica economica relativo alla tangenziale di cui sopra. Di conseguenza, ci comunicano l'intenzione di procedere con l'esproprio bonario per motivi di pubblica utilità del nostro terreno e ci convocano, con altri proprietari, ad un incontro per l'avvio della procedura volta all'acquisizione (cito testualmente).
Non conoscendo nessuno che abbia avuto questa esperienza ci sono sorti molti dubbi:

1. so che l'indennità che ci dovrebbero corrispondere è commisurata al valore venale del terreno. Come si calcola? Il valore fiscale (quello che prende in considerazione l'ADE per intenderci) è pari a circa € 90.000; sapreste darmi un'idea (a spanne) di quanto potrebbe essere?
2. è meglio accettare subito l'offerta che ci faranno o "tirare" sul prezzo?
3. in genere tendono a rispettare le condizioni offerte (importo, tempi di pagamento, ecc.) oppure no? (scusate, ma ho letto in rete delle cose spaventevoli...)

Ringrazio in anticipo per le risposte ed auguro a tutti una buona giornata.
Cinzia

Ti faranno una proposta economica secondo i calcoli eseguiti dall'ufficio tecnico, pertanto se fosse una proposta che reputate troppo bassa dovreste acquisire i documenti e contestarla nel merito, in pratica contestarne i parametri e fare una richiesta di riconteggio, meglio ancora proponendone una fatta da un vostro professionista.
Meglio accordarsi tanto l'esproprio avverrebbe comunque e una causa civile con la pubblica amministrazione tende ad essere purtroppo infinita

 

[cristian casabella]

Quindi sul tuo terreno, non verrebbe fatto il centro commerciale, ma sarebbe espropriato per fare le vie di comunicazione? Il centro commerciale ipotetico...che sicuramente non farebbe il Comune, su quale terreno si farebbe.... sempre sul tuo o su terreni confinanti?

Perché chiaramente acquisirebbe valore maggiore di quello che poteva essere da agricolo, ma sempre che ci siano degli investitori e che effettivamente ci sia "bisogno" di un centro commerciale nella zona

 

[quadeng]

Ti faranno una proposta economica secondo i calcoli eseguiti dall'ufficio tecnico, pertanto se fosse una proposta che reputate troppo bassa dovreste acquisire i documenti e contestarla nel merito, in pratica contestarne i parametri e fare una richiesta di riconteggio, meglio ancora proponendone una fatta da un vostro professionista.
Meglio accordarsi tanto l'esproprio avverrebbe comunque e una causa civile con la pubblica amministrazione tende ad essere purtroppo infinita

Grazie. Quindi, il consiglio sarebbe di accettare (diciamo così, nel 90% dei casi)?

Quindi sul tuo terreno, non verrebbe fatto il centro commerciale, ma sarebbe espropriato per fare le vie di comunicazione? Il centro commerciale ipotetico...che sicuramente non farebbe il Comune, su quale terreno si farebbe.... sempre sul tuo o su terreni confinanti?

Perché chiaramente acquisirebbe valore maggiore di quello che poteva essere da agricolo, ma sempre che ci siano degli investitori e che effettivamente ci sia "bisogno" di un centro commerciale nella zona

Grazie per la risposta. Sì, a quanto pare il nostro terreno viene espropriato per la realizzazione della tangenziale (sicura e certa: ho chiesto conferma telefonica all'Ente); il centro commerciale (se e quando verrà fatto) sarebbe ubicato sui terreni confinanti.
Sia il nostro terreno come gli altri sono tutti nella stessa situazione: erano agricoli e poi hanno subìto un cambio di destinazione d'uso che ne ha modificato il valore. Una piccola parte sono diventati edificabili residenziali e sono stati acquisiti da un'impresa di costruzioni che ha in progetto dei condomìni (a meno che non esproprino anche loro); tutti gli altri sono messi come il nostro. Non credo vi sia necessità di un nuovo centro commerciale (siamo letteralmente circondati...), ma le politiche economico-finanziarie dello Stato a volte sono un mistero!

 

[Perizio]

In via bonaria nel senso che poi lo espropriano a forza pagandolo spicci e facendoci comunque la tangenziale.

 

[davideboschi]

Io darei anche un'occhiata al progetto, per essere sicuro che la tangenziale passi sul percorso ottimale per lo scopo per cui è progettata.
Perché se ti accorgi che fa una bella curva per entrare nel terreno tuo ed evitare il terreno del cognato dell'assessore, metterei un freno alle ambizioni di esproprio...

 

[Bastimento]

Il fatto che sia stato passato da agricolo a edificabile, dovrebbe in parte cautelarvi.

Per mia esperienza, in caso di espropri su terreni agricoli l'indennizzo è rapportato alla coltura presente al momento del "rilievo" dei tecnici: se trovano l'appezzamento non coltivato, il valore assegnato è quello di "incolto produttivo": pochi centesimi.

Successo a mia suocera: espropriati circa 1500 mq, e proposta di indennizzo di una ventina di euro. Si è persino rifiutata di andare dal notaio o tecnico a firmare ...... non ne valeva la pena
E si sta ripetendo la situazione, per fortuna su un terreno ormai eroso da un corso d'acqua, dove il comune intende realizzare un parco fluviale......
(Sarebbe più dignitoso mettessero una targa: "Donato da XY" , come fanno in chiesa quando si sostituiscono i banchi....)

 

[quadeng]

Grazie. Concordo: purtroppo la suocera è stata vittima della legislazione vigente che, in caso di esproprio per pubblica utilità, calcola il valore di un terreno agricolo sulla base delle eventuali colture presenti (questo in teoria; in pratica una mancetta...). L'indennità per i terreni edificabili invece dovrebbe essere commisurata al valore venale e per questo chiedevo aiuto: come si calcola? Potrebbe risultare inferiore al valore fiscale? (nelle vendite tra privati sarebbe impossibile: l'ADE sentirebbe "puzza" di evasione...)

 

[Bastimento]

Potrebbe risultare inferiore al valore fiscale?

Bisogna vedere cosa intendi per valore fiscale: mi risulta che per i terreni edificabili i Comuni dovrebbero indicare il valore a MQ ai fini IMU, e non è il valore catastale, ma dovrebbe avvicinarsi al valore commerciale.
Interessante, come dici, sapere invece come ragionano quando le parti si rovesciano: l'indennizzo dovrebbe essere relazionato al valore commerciale.

 

[quadeng]

Infatti, come "valore fiscale" intendevo proprio quello sul quale vengono calcolate le imposte (quindi anche l'IMU): il nostro comune classifica il terreno come "area fabbricabile" del valore di circa 90.000 (questo valore è stato riportato anche, per esempio, nelle varie successioni ereditarie, l'ultima recentissima purtroppo...)