Evitare spese di ipoteca accollando e trasferendo ad altra banca

[pucket]

Buongiorno a tutti,
ringrazio ancora tutti per la competenza e il supporto che mi avete dato in fase di preparazione del compromesso di acquisto

Ora provo a sottoporvi una domanda riguardo al modo piu' intelligente di sottoscrivere il mutuo

- Ho acquistato un'appartamento a 170.000 euro, ho necessità di fare un mutuo di 65.000 euro
- Il venditore ha in corso un mutuo ipotecario Barkleys a tasso fisso 5.1% con un residuo di 130.000 euro

premetto che io lavoro in banca e quindi non ho problemi a ottenere il mutuo dalla mia azienda, pero' mi vengno in mente due ipotesi:

ipotesi 1. estinzione contestuale al rogito del mutuo del venditore e stipula di un nuovo mutuo da parte mia (circa 2500 euro di spese)
ipotesi 2. io mi accollo il mutuo del venditore, ne estinguo rapidamente una parte, e appena riesco lo rinegozio con altra banca (prob la mia azienda)

l'ipotesi 2 probabilmente e' la piu' conveniente, ma mi sembra un po' rischiosa... il mutuo al 5.1% non e' molto conveniente e non vorrei trovarmi nella brutta situazione di averlo sul groppone... secondo la vostra esperienza:

- accollare sollevando l'attuale mutuatario con barkleys (che notoriamente nn e' flessibilissima) è cosa semplice?
- se accollo non dovrebbero esserci problemi a estinguere subito la metà del mutuo senza spese, no?
- ci possono essere clausole che mi impediscono di cambiare banca se non dopo un certo tempo o che mi vincolino in qualcosa?
- secondo voi sto facendo una stupidaggine e/o vedete qualche altra soluzione o consiglio?

Grazie mille,
Matteo

 

[Antonio Troise]

pucket,
tu che lavori in banca, questa volta alle tue domande , argomento interessante, dovresti tu darci delle notizie, soprattutto sull'accollo che non è così semplice come credono molti clienti!

Secondo me la soluzione migliore e unica è contestualmente al rogito notsarile l'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione del tuo mutuo.

Resto in attesa di notizie certe sull'accollo di un residuo mutuo!
Grazie

 

[pucket]

pucket,
tu che lavori in banca, questa volta alle tue domande , argomento interessante, dovresti tu darci delle notizie, soprattutto sull'accollo che non è così semplice come credono molti clienti!

Secondo me la soluzione migliore e unica è contestualmente al rogito notsarile l'estinzione del vecchio mutuo e l'accensione del tuo mutuo.

Resto in attesa di notizie certe sull'accollo di un residuo mutuo!
Grazie

Buongiorno e grazie della risposta,
io lavoro si in banca, ma in un reparto di gestione sistemi informatici, di funzionamento della banca ne so nulla e i colleghi dei crediti mi hanno dato appuntamento solo a fine settimana prossima! :?

per questo chiedevo qui...

 

[Antonio Troise]

pucket,
mi farai sapere, penso che l'accollo interessi a molti colleghi, anche se è di raro, quasi mai, che si verifichi.
Ti puoi informare dei rischi che corrono le parti in un'operazione di accollo di mutuo esistente.
Grazie.

 

[robertobosco]

Ritengo che la soluzione più conveniente possa essere la seguente:
-accollo del mutuo in sede di compravendita
-successivamente, estinzione della parte che ritieni estinguere (valuta l'eventuale penale di estinzione, nel rispetto di quanto previsto dal decreto Bersani. Comunicando al tuo uff.mutui la data di stipula del mutuo della parte venditrice, ti potranno dare chiarimenti e quantificazione)
-in seguito potrai fare una surroga con la tua Banca a costo zero della parte che vorrai accollarti, evitando il costo notarile per il solo mutuo.
Auguri

 

[Antonio Troise]

robertobosco,
mi puoi dire cosa rischia il venditore, quando c'è l'accollo del mutuo residuo, se l'acquirente non paga una rata?

 

[robertobosco]

Lei ha ragione Troise, la sua domanda stimola e merita ulteriore chiarimento, infatti il venditore in presenza di accollo, continua ad essere corresponsabile di rate impagate. E' previsto che la parte mutuataria possa preventivamente richiedere la liberazione, previa adeguata informazione patrimoniale ed economica dell'eventuale accollatario( che a volte potrebbe rivelarsi più solvibile !). L'Istituto, in ogni caso, non è mai obbligato a consentire la liberazione.
Le mie precedenti considerazioni erano però dettate da un'assunto, e cioè che l'acquirente, essendo un bancario, non avrebbe avuto alcun interesse a proseguire un'ammortamento a condizioni più sfavorevoli di quelle che convenzionalmente le banche concedono ai propri dipendenti (come da Lui dichiarato) e che pertanto con la surroga il debito residuo si sarebbe totalmente estinto e con esso anche ogni responsabilità del venditore verso la sua banca mutuante.
Mi meraviglierei inoltre se la Sua banca non consentisse la surroga almeno ad un suo dipendente, in oltraggio al decreto Bersani.
La saluto.

 

[andrea boschini]

Bosco,qui ci diamo tutti del TU..siamo cosi' informali ,cmq. non conoscevo le corresponsabilita' in caso di accollo, e avendo partecipato a molti atti dello stesso tipo non ho mai sentito di questa responsabilita' solidale ,ma non si finisce mai di imparare ( cmq. verifichero' ).
In merito al quesito...mi chiedo qual'e' il vantaggio di pagare un 5,1 fisso con i variabili al 2,1/2,3%??
fai un mutuo con possibilita' di fare switch al fisso nei prossimi due anni e risparmierai un sacco di ...o almeno io farei cosi'

 

[Antonio Troise]

andrea,
le banche non dicono mai tutta la verità!
Con un accollo, si garantiscono due volte!

 

[robertobosco]

Hai ragione Boschini, devo abituarmi al "tu" che certamente è più opportuno. Troise ha ragione, le banche(ma non solo loro, per ovvia convenienza) non hanno interesse a dare chiarimenti "non richiesti", in quanto due corresponsabili sono meglio di uno (non considerando i garanti eventuali !). A Troise aggiungo che la scelta del mutuo è sempre cosa molto delicata.Il mutuo deve principalmente tener conto della qualità del reddito del mutuatario.Ad un reddito fisso modesto "andava" (non sempre fatto dagli operatori) adottato un tasso fisso (il CAP sino a 5/6 anni addietro era molto penalizzante nei tassi massimi. Oggi fortunatamente non più). Mentre chi possedeva un reddito medio alto poteva consentirsi il rischio di un variabile puro.
Da tener conto che ogni opzione (cap,switch ecc.) comportano sempre un maggior costo nello spread.
E tutto questo va sempre ben considerato.
Cordiali saluti.