Facciamo chiarezza sui debiti condominiali del vecchio proprietario

[Andrea Occhiodoro]

Voglio divulgare una recentissima sentenza della Corte di Cassazione riguardante l'impossibilità di accollare al nuovo proprietario i debiti condominiali pregressi ed anteriori al biennio di solidarietà. Leggendola attentamente si chiarisce che nemmeno un regolamento di natura contrattuale può prevedere una clausola del genere in quanto sarebbe di fatto incompatibile con l'art. 63 disp. att. c.c. che è norma inderogabile.

 

[Miciogatto]

Grazie, molto interessante!
Ne avevo sentito parlare all'inizio di quest'anno ma non avevo ancora avuto modo di leggere la sentenza.

E' servita la cassazione per chiarire che:
- un regolamento di condominio non può disporre norme contro la legge
- passerei sopra al tentativo di difesa secondo cui i due anni di spese sono da interpretarsi come un minimo e non in misura fissa


Quello che ha attirato la mia attenzione è anche la seguente frase, riferendosi al nuovo condomino:

"Quest'ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo -prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative"


Ne deduco (parte che ho messo in grassetto) che il regolamento non era trascritto quindi non conoscibile all'acquirente in asta.

Mi domando cosa avrebbe deciso la SC in caso contrario, con la trascrizione nei pubblici registri l'acquirente non può non sapere. Leggendo il seguito delle motivazioni mi viene da pensare che non sarebbe cambiato nulla, cosa ne pensi?

 

[Andrea Occhiodoro]

Grazie, molto interessante!
Ne avevo sentito parlare all'inizio di quest'anno ma non avevo ancora avuto modo di leggere la sentenza.

E' servita la cassazione per chiarire che:
- un regolamento di condominio non può disporre norme contro la legge
- passerei sopra al tentativo di difesa secondo cui i due anni di spese sono da interpretarsi come un minimo e non in misura fissa


Quello che ha attirato la mia attenzione è anche la seguente frase, riferendosi al nuovo condomino:

"Quest'ultimo, giova ricordare, è comunque estraneo -prima dell'acquisto- al regolamento condominiale, la cui autonomia non può mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilità voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all'evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilità de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che è bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative"


Ne deduco (parte che ho messo in grassetto) che il regolamento non era trascritto quindi non conoscibile all'acquirente in asta.

Mi domando cosa avrebbe deciso la SC in caso contrario, con la trascrizione nei pubblici registri l'acquirente non può non sapere. Leggendo il seguito delle motivazioni mi viene da pensare che non sarebbe cambiato nulla, cosa ne pensi?

Dalla lettura della sentenza non si evince, in quanto non espressamente indicato, se il regolamento di natura contrattuale fosse stato trascritto o meno. Però, da quello che capisco, la questione non ruota attorno all'opponibilità a terzi futuri acquirenti del regolamento stesso; viene invece ribadito il concetto che un accordo di natura privatistica tra i partecipanti ad un condominio non può contraddire norme di interesse pubblicistico (e quindi inderogabili), a pena di nullità dell'accordo stesso. E quindi in ultima analisi l'escamotage che qualche collega pensava di poter utilizzare, suggerendo l'approvazione di clausole regolamentari che accollassero tutte le morosità condominiali al nuovo acquirente, è stato dichiarato inammissibile.