Fattibilità operazione immobiliare

[Mari8]

Sera Gentilissimi,
Mi trovo a scrivere per avere da voi un parere su la fattibilità di un operazione immobiliare, ringrazio anticipatamente chi perderà 2 minuti a leggere e magari a darmi una risposta.
Quesito:
Valutazione immobili (svariati box auto) 800k
Prezzo di acquisto: 750k
Reddito generato dai suddetti box tutti a reddito con contratti separati: 70k
Richiesta mutuo ipotecario: 550k
Restante parte: accordo rateale tra le parti.
Reddito acquirenti: 35k (reddito da partecipazioni)
Nessun altra garanzia.
Durata non specificata.
Secondo voi è un operazione fattibile ?

 

[francesca63]

No.
A parte altre considerazioni sul reddito, che mi pare decisamente insufficiente, la banca non concede il mutuo se il pagamento del prezzo non avviene a rogito per intero.

 

[cristian casabella]

Sera Gentilissimi,
Mi trovo a scrivere per avere da voi un parere su la fattibilità di un operazione immobiliare, ringrazio anticipatamente chi perderà 2 minuti a leggere e magari a darmi una risposta.
Quesito:
Valutazione immobili (svariati box auto) 800k
Prezzo di acquisto: 750k
Reddito generato dai suddetti box tutti a reddito con contratti separati: 70k
Richiesta mutuo ipotecario: 550k
Restante parte: accordo rateale tra le parti.
Reddito acquirenti: 35k (reddito da partecipazioni)
Nessun altra garanzia.
Durata non specificata.
Secondo voi è un operazione fattibile ?

Mi sembra un'operazione irrealizzabile sia per il mutuo sia per l'eventuale accordo "privato" per il pagamento dopo l'intestazione dei box...
Tra l'altro con redditi di 35K voler fare operazioni per 750K mi sembra una cosa fuori da ogni logica

 

[Mari8]

La mia domanda è stata forse troppo specifica.
Mi interessa sapere se esiste una valutazione di merito in base, oltre che al valore di ipoteca, anche sulla redditività che l’investimento apporta all’acquirente.

 

[davideboschi]

A parte altre considerazioni sul reddito

Qualche considerazione sul reddito la faccio io.
Ho difficoltà a credere che un investimento immobiliare renda il 9% del suo valore. Ci sono le tasse, ci sono le manutenzioni, ci sono i periodi sfitti.

Ad esempio: valore di un box singolo 12.000 euro, canone annuo lordo 720-840 euro, di cui il 21% se ne va in tasse, un altro 10% almeno in spese. Grosso modo ti trovi in tasca poco più della metà di quel 9% che hai ipotizzato. E non ho contato i periodi sfitti che, sui grandi numeri, ti capiteranno sempre.

Se vuoi un ritorno in 10-12 anni, devi comprare moooooooolto al disotto del valore di mercato, e in una zona almeno un po' appetibile..

 

[cristian casabella]

Ho difficoltà a credere che un investimento immobiliare renda il 9% del suo valore. Ci sono le tasse, ci sono le manutenzioni, ci sono i periodi sfitti.

Possiamo essere d'accordo con la tua disanima, ma basta un 6/7% di resa per essere un buon investimento....d'altronde dove altro investi per avere tali rese? In borsa direi di no...troppo rischioso....altro? Non credo, sempre meglio un investimento immobiliare soprattutto spalmato su più unità, visto che un paio di unità sfitte per un po' non creerebbero un danno irreparabile

 

[brina82]

Sera Gentilissimi,
Mi trovo a scrivere per avere da voi un parere su la fattibilità di un operazione immobiliare, ringrazio anticipatamente chi perderà 2 minuti a leggere e magari a darmi una risposta.
Quesito:
Valutazione immobili (svariati box auto) 800k
Prezzo di acquisto: 750k
Reddito generato dai suddetti box tutti a reddito con contratti separati: 70k
Richiesta mutuo ipotecario: 550k
Restante parte: accordo rateale tra le parti.
Reddito acquirenti: 35k (reddito da partecipazioni)
Nessun altra garanzia.
Durata non specificata.
Secondo voi è un operazione fattibile ?

Non sembra un acquisto a sconto. Strano che nessun altro ci sia ancora arrivato. Sicuro che i numeri sono corretti?

Comunque, tutto si può fare, basta essere consapevoli che con queste cifre si sta "giocando" a rosso o nero: se va bene si fa una buona operazione, ma se va male si va sul lastrico.

Con 35k di reddito mi concentrerei su cose più piccole di almeno un ordine di grandezza.

 

[davideboschi]

Possiamo essere d'accordo con la tua disanima, ma basta un 6/7% di resa per essere un buon investimento....d'altronde dove altro investi per avere tali rese? In borsa direi di no...sempre meglio un investimento immobiliare soprattutto spalmato su più unità, visto che un paio di unità sfitte per un po' non creerebbero un danno irreparabile

Sono d'accordo, ma rimane il fatto che per avere tali rese non puoi acquistare al prezzo di mercato o leggermente sotto. come vuole fare @Mari8 .
Comunque tu la giri, per un affitto puoi chiedere all'anno circa il 5 - 6% del valore dell'immobile, il che si traduce in un ritorno di poco meno di 30 anni (quindi un rendimento del 3.5 - 4%) considerate le tasse e le spese che spettano al proprietario. Poi ammetto che ci siano aree messe meglio e altre peggio, ma i numeri sono questi.
Per questo dico che l'investimento si fa conveniente se si acquista ben al di sotto del prezzo di mercato.
Il tutto senza considerare l'alea dei prezzi che aumentano o diminuiscono col tempo, delle tasse che piovono ogni tanto qua e là, delle manutenzioni straordinarie che non si possono prevedere.

 

[Matt123]

Se potessi fare operazioni da 750k con il mio reddito infimo...