Fondo rustico - Salvaguardare acquirente e venditore

[Simo4563]

Buongiorno,

avrei trovato un possibile acquirente per un mio terreno con annesso fabbricato.
La provenienza è per successione, regolarmente registrata.
Il possibile acquirente però teme rivendicazioni di proprietà da parte di terzi, che più volte
in passato hanno violato la proprietà utilizzando il fabbricato in modo non continuativo, adesso però sembra tutto in stato di abbandono e inutilizzato.

Avevamo pensato di fare, presso un notaio, un contratto preliminare subito, e il rogito tra un anno e un mese, lasciando al futuro acquirente l'uso del fondo in comodato, in modo da interrompere per oltre un'anno l'ipotetico uso continuativo da parte di terzi, riservandoci di recedere dal contratto definitivo qualora ci fossero rivendicazioni di diritti di proprietà da parte di terzi.

Ma l'atto preliminare non si fa solo quando si è sicuri?
Qual'è l'alternativa alla soluzione sopra descritta, che tuteli entrambe le parti?
Come ci si comporta in fatto di caparre e di prezzo finale in questo caso?

Grazie in anticipo per la risposta!
Simo

 

[Wile]

Un preliminare puo' avere clausole sospensive. Se sono accettate da entrambi non ci sono problemi a sospenderne l'efficacia fino al soddisfacimento di tali clausole.

Ora non ho ben capito il titolo di queste rivendicazioni, anche erche' se in questo momento l'occupazione si e' interrotta non c'e' piu' titolo per usucapioni, che devono essere, per l'appunto, continuative. Se invece si tratta di prelazioni di carattere agrario, l'unica soluzione sarebbe quella dell'affitto all'acquirente per almeno 2 anni (e che questo sia coltivatore diretto) per renderla inefficace. Alcuni dicono ancora meno, ma non sono sicuro.

Attenzione al fatto che deve trattarsi di affitto, non so se il comodato sia ammissibile e l'affittuario deve essere coltivatore diretto, cosi' come chi intende esercitare la prelazione. Ah, tenere conto che l'"occupazione" non da' titolo per la prelazione, e' l'adiacenza al terreno.

 

[Simo4563]

Grazie,
Ho chiesto il parere ad altre persone e mi hanno detto che secondo loro non ci sono i presupposti per l'usucapione, L'acquirente deve valutare e verificare tutto bene prima ed arrivare ad un contratto preliminare di acquisto con delle condizioni più definite, in poche parole: la caparra deve essere confirmatoria.

 

[Wile]

Grazie,
Ho chiesto il parere ad altre persone e mi hanno detto che secondo loro non ci sono i presupposti per l'usucapione, L'acquirente deve valutare e verificare tutto bene prima ed arrivare ad un contratto preliminare di acquisto con delle condizioni più definite, in poche parole: la caparra deve essere confirmatoria.

Non riesco a capire l'ultima frase: quando hai versato la caparra, sia essa confirmatoria o penitenziale, il preliminare e' perfezionato. E stop. A meno che, come detto prima, non ci sia scritta espressamente una clausola sospensiva per accertamenti, che a mio parere (e non sono un legale) andrebbe stabilita come passo precedente al versamento della caparra, con una clausola penale che preveda la sospensione degli effetti del preliminare tramite il pagamento di una somma a titolo di penale che in caso di verifiche non andate a buon fine per responsabilita' del venditore preveda il versamento da parte di quest'ultimo della somma data come penale. A sua volta l'acquirente perde a penale se nonostante i controlli andati a buon fine si rifiuta di versare la successiva caparra confirmatoria.

Viceversa, se si versa la caparra allora, verifiche o non verifiche, il contratto va avanti, ci siano o meno pregiudizievoli a carico dell'acquirente. E questi puo' recedere solo versando la caparra, salvo il diritto del venditore di pretendere l'esecuzione del contratto.
Unica "scappatoia" il verificarsi di irregolarita' tali da non rendere piu' vendibile l'oggetto.

 

[Simo4563]

Mi sono senz'altro espressa male. Intendevo dire che vorrei arrivare al contratto preliminare, che coinciderebbe con il versamento della caparra, con più certezze da parte dell'acquirente. Mi piacerebbe anche abbreviare i tempi tra preliminare e rogito...