Fondo spese straordinarie deliberato prima della compravendita

[Bobb]

Buongiorno a tutti

Ho visto che la materia in oggetto è molto dibattuta e anche la giurisprudenza è alternante.

Spiego i fatti :
1-in sede di compromesso e di rogito, viene esplicitamente scritto che le spese staordinarie (rateizzate su due anni) deliberate prima degli stessi, sono a carico del venditore.
2-il venditore arriva al rogito con dichiarazione dell'Amministratore che ha saldato tutto quanto dovuto.
3-Viceversa , mi trovo ancora una decina di rate pari a circa 850€ che sono definite come fondo spese starordinarie
4-mi risulta che varie spese straordinarie sono già state effettuate attingendo a questo fondo, se non tutte (l'amministartore non è stato chiaro, ha ovviamente tirato in ballo l'art. 63 con minacce di pignoramento per confondere mia moglie , ma su questo poi avrà a che fare con me).

Da quello che ho capito , dovrei pagare e poi rivalermi sulla parte venditrice, ma il comportamento dell'amministratore (che ha altri "legami" professionali con il venditore) meriterebbe qualche rampogna visto che si sarebbe comportato scorrettamente non richiedendo il pagamento delle spese al venditore.


Ringrazio in anticipo per un chiarimento
Roberto B.

 

[ccc1956]

Cassazione e recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicembre 2010 n.24654).
L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea.
sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .

 

[Bobb]

Molto chiaro, mi resta il dubbio che l'amministratore abbia favorito scientemente e non oggettivamente il venditore per non avere grane.

 

[Procicchiani]

non credo che abbia voluto favorire il venditore
il suo cliente ora sei tu e sucuramente causa questa storia tu non sarai un cliente "facile"

ha sicuramente fatto la dichiarazione velocemente, probabilmente richiesta il giorno stesso del rogito


non sò se la presenza di una dichiarazione scritta dell'amministratore che ti ha impedito di "tutelarti" possa essere motivo di non diritto d'avvalersi dell'art. 63 d.a.c.c., non credo che sull'argomento ci siano precedenti

 

[Bobb]

Grazie, ma si sa a pensar male si fa peccato ma ci prende...Quando il notaio all'atto del compriomesso ha specificato questa clausola e che doveva esserne data prova con una lettera dell'amministratore , la venditrice ha protestato, poi ha detto che le andava bene visto che è la prassi , ma si è ben guardata dal pagare. E in ogni caso il rogito è chiaro su questo punto, per cui proverò a rifarmi sul venditore

non credo che abbia voluto favorire il venditore
il suo cliente ora sei tu e sucuramente causa questa storia tu non sarai un cliente "facile"

ha sicuramente fatto la dichiarazione velocemente, probabilmente richiesta il giorno stesso del rogito

 

[Procicchiani]

se devo giudicare delle richieste che ricevo nel mio ufficio, non è la prassi
nonostante l'accordo fatto fra anaci ass amministratori e il notariato Guide Pratiche

hai scelto un buon notaio

 

[massimoca]

Cassazione e recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicembre 2010 n.24654).
L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea.
sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .

si,tutto bello, ma qui si parla di :

fondo spese starordinarie

e, quindi, interpretando, di spese non ancora deliberate ma un semplice accantonamento per eventuali spese future.
Almeno, io l'ho letta così.Massimo

 

[Bobb]

Massimo
Le spese sono state già tutte deliberate, l'hanno chiamato così ma di fatto è una rateazione.

 

[massimoca]

Massimo
Le spese sono state già tutte deliberate, l'hanno chiamato così ma di fatto è una rateazione.

vero, ma l'hanno chiamato fondo spese, ed è questo, a mio parere, che vale.Massimo

 

[Bobb]

Se le spese starordinarie sono state già fatte e il fondo è stato utilizzato in anticipo, non è un fondo. Verificherò lo stato patrimoniale del condominio....