Frazionamento immobile e donazione

[ops74]

Salve,

In famiglia siamo 4 componenti: i miei genitori, io e mia sorella. I miei genitori hanno redatto entrambi testamento dove dispongono che la loro quota disponibile sia destinata a me. Dunque, quando entrambi non ci saranno più, la spartizione sarebbe 25% a mia sorella e 75% a me, se non ho capito male.
L'eredità è composta da un immobile dove attualmente viviamo io e i miei genitori.

L'immobile è composto da un garage (120 m quadri), piano terra (120 m quatri), primo piano (120m quadri), mansarda (60 m quadri + terrazzo 60 mquadri). Valore catastale dei 3 piani abitabili 456.

Io vorrei avere un anticipo della parte che mi spetterebbe con la successione, attraverso la donazione. Vorrei avere il primo piano e la mansarda, mentre al piano terra abitano e continuerebbero ad abitare i miei genitori.
Questo richiederebbe un frazionamento dell'immobile in due unità (la prima composta da garage e piano terra; la seconda composta da primo piano e mansarda) e le due donazioni da parte dei miei genitori.

So che i costi di frazionamento variano da comune a comune, ma orientativamente vorrei avere una stima del costo complessivo che include imposte, certificati, parcella dell'esperto etc. (ed esclusi i costi di voltura e modifiche da fare all'immobile).

Vorrei anche sapere più o meno il costo per le due donazioni.

Grazie

 

[marcanto]

So che i costi di frazionamento variano da comune a comune, ma orientativamente vorrei avere una stima del costo complessivo che include imposte, certificati, parcella dell'esperto etc. (ed esclusi i costi di voltura e modifiche da fare all'immobile).

Vorrei anche sapere più o meno il costo per le due donazioni.

Dare un indicazione o quantificare anche approssimativamente è arduo in quanto dipende dall'immobile e dalle sue relative rendite catastali.

per il frazionamento puoi chiedere un preventivo ad un tecnico : ingegnere, architetto, geometra

per quello che concerne le imposte vive e l'onorario del notaio per le donazioni, vale lo stesso discorso ossia chiedi un preventivo al notaio.
quando dici "parcella dell'esperto" a chi ti riferisci, al notaio che stila l'atto di donazione ?

 

[ops74]

quando dici "parcella dell'esperto" a chi ti riferisci, al notaio che stila l'atto di donazione ?

no..intendevo il tecnico

Dare un indicazione o quantificare anche approssimativamente è arduo in quanto dipende dall'immobile e dalle sue relative rendite catastali.

per il frazionamento puoi chiedere un preventivo ad un tecnico : ingegnere, architetto, geometra

per quello che concerne le imposte vive e l'onorario del notaio per le donazioni, vale lo stesso discorso ossia chiedi un preventivo al notaio.
quando dici "parcella dell'esperto" a chi ti riferisci, al notaio che stila l'atto di donazione ?

sono perfettamente consapevole che posso chiedere preventivi ad un tecnico e ad un notaio..ma volevo farmi un'idea approssimativa..

 

[francesca63]

Dunque, quando entrambi non ci saranno più, la spartizione sarebbe 25% a mia sorella e 75% a me, se non ho capito male.

Corretto, ma possono in ogni momento cambiare il testamento.

Io vorrei avere un anticipo della parte che mi spetterebbe con la successione, attraverso la donazione.

I tuoi sono d’accordo ?

Questo richiederebbe un frazionamento dell'immobile in due unità (la prima composta da garage e piano terra; la seconda composta da primo piano e mansarda) e le due donazioni da parte dei miei genitori.

Impossibile ipotizzare dei costi, perché dipendono anche dalla concreta fattibilità e dalla regolarità urbanistica attuale dell’immobile.
Devi farti fare un preventivo da un tecnico del posto.
Ma il problema da non sottovalutare sono le donazioni: un immobile frutto di donazione è molto più difficile da vendere , e questo aspetto non va sottovalutato, anche se ora non sei interessata alla eventuale rivendita.

 

[Jan80]

L'unico consiglio che mi sento di darti è quello di dividere anche il garage e darne parte a un appartamento e parte all'altro per poter essere conforme, altrimenti dovrai monetizzare, se possibile, i posti auto previsti dagli strumenti urbanistici del tuo comune.
Ti servirà una pratica architettonica per poter sdoppiare le unità immobiliari (che dovranno rispettare tutta la normativa attuale, compresi i rapporti aeroilluminanti) e verificare che questo sia ammesso a livello locale.
Dovrai verificare anche che il fabbricato corrisponda allo stato legittimo presente in Comune, altrimenti potresti dover presentare prima una pratica in sanatoria o riportare allo stato legittimo l'immobile.

Come vedi non è semplice farti un preventivo non conoscendo come stanno le cose, però posso dirti come procedere da un punto di vista tecnico (sul resto non mi pronuncio, ma terrei a mente quanto ha già scritto @francesca63 :

- inquadramento urbanistico-edilizio dell'immobile;
- ricerca dei precedenti edilizi, catastali, strutturali, autorizzazioni varie (agibilità, scarico, passi carrabili, ...);
- rilievo dello stato di fatto.

A questo punto un tecnico potrà indirizzarti su come sia meglio procedere.