Frazionamento immobile

[gorgiagorgia]

Possiedo un terratetto su quattro livelli (T/1/2/3) ereditato nel 1995. Nel 1999 ho provveduto a farlo frazionare in quattro sub distinti, UNO PER PIANO, da unica unità che era prima.
Ho il sospetto che il geometra che ha effettuato a suo tempo il nuovo accatastamento non abbia richiesto con DIA la variazione urbanistica al comune.
Ciascun piano misura 41 mq circa. Vorrei vendere un piano, ma l'agenzia mi ha detto che ci potrebbero essere dei problemi nell'ottenere il certificato di conformità obbligatorio per il rogito, vista anche la ridotta dimensione delle singole unità.
Nel caso come potrei sanare la situazione per poter vendere? C'è qualche possibilità di agganciarsi al condono 2004, visto che ne ho usufruito per lavori effettuati in passato?
Altrimenti è invendibile a porzioni?
Si consideri che da 10 anni e più le singole unità sono state affittate regolarmente, e che ciascuna ha impianti autonomi di luce e riscaldamento e che per ciascuna unità è stata pagata l'ICI separatamente così come la Nettezza.
Grazie a chi mi vorrà aiutare

 

[enrica agnelli]

ciao...
se il permesso di costruire prevede 4 appartamenti diversi era sbagliato l'accatastamento e per cui e' tutto ok!!

se il permesso di costruire prevedeva i piani collegati fra di loro da una scala e tu li hai separati e fatti diventareunita' a se stanti senza chiedere la concessione del comune ma facendo solo l'accatastamento e' un abuso!!!

per i 41 mq devi vedere il regolamento edilizio del tuo comune e il piano regolatore...esempio a roma prima del
nuovo piano regolatore un monolocale doveva essere minimo di 38mq, cosi' e' ancora scritto sul regolamento edilizio, con il nuovo piano sono diventati 45mq!!!

 

[gorgiagorgia]

L'immobile ereditato nel 1995 era accatastato come unica unità immobiliare. Ogni piano, però, era ed è dotato di tutti i servizi e impianti autonomi e di una porta di ingresso che dava e dà sul pianerottolo delle scale, come avviene in ogni condominio. Il nuovo accatastamento operato nel 1999 ( stessa particella con 4 sub) fu fatto da un geometra. L'abuso, se non fu presentata la DIA, ci sarebbe lo stesso? E consisterebbe nella mancanza di presentazione della DIA? Sarebbe, comunque, sanabile oggi? Come?
Nel caso, poi, che il frazionamento non fosse possibile e si dovesse ritornare all'unica unità immobiliare iniziale, potrei, comunque, legittimamente affittare separatamente le quattro porzioni di fatto indipendenti?
Grazie per la disponibilità dimostrata e per quella (che spero) futura. Buon anno!

 

[enrica agnelli]

capito che e' stato ereditato nel 1995 ma qualcuno avra' chiesto i permessi per costruirlo, di solito trovi tutto sull'atto, devi confrontare l'immobile con il permesso di costruire richiesto se vuoi avere sicurezza assoluta che siano sempre stati concepiti come 4 unita' differenti...comunque se sono sempre stati distinti era sbagliato l'accatastamento e il geometra non doveva fare nessuna dia!!!

se erano quattro unita' distinte gia' autorizzate che dia doveva fare??????!!!!!

la dia l'avrebbe dovuta fare se doveva frazionare fisicamente le 4 unita'...esempio una villa di due piani accatastata con un unico sub...il permesso di costruire richiesto consentiva di costruire la villa con i due piani comunicanti con una scala...voglio farne due appartamenti allora faccio una dia per frazionamento pago gli oneri e accatasto con due sub diversi sopprimendo l'unico sub precedente!!!!

se il permesso di costruire consentiva di fare il terratetto con i 4 appartamenti che dia c'e' da fare se e' stato gia' realizzato con appartamenti separati...ha sbagliato chi ha accatastato l'immobile che doveva fare gia' 4 sub enon uno!!!

 

[gorgiagorgia]

Scusi se La disturbo ancora.
La costruzione è antecedente al 1942 e forse molto più vecchia. Si tratta di un unico immobile su 4 piani (T/1/2/3. Il terzo, fra l'altro è stato aggiunto nel 1957 con regolare licenza.
Era proprietà e residenza di un'unica famiglia ed era considerato almeno catastalmente (ho la visura) come UNICA unità immobiliare, censita con particella unica e nessun sub.
La successiva variazione catastale del 1999 è stata fatta da noi eredi per affittare i singoli piani che attualmente risultano sub della stessa particella passata.
Oggi, volendo vendere un piano (appartamento), mi si contesta di aver fatto la variazione catastale senza il permesso di costruire o la DIA.
Aldilà di chi ha sbagliato, se ha sbagliato, c'è una via di uscita?
E se non c'è, posso comunque affittare , separatamente, i singoli piani?
Grazie e mi scusi per il disturbo.

 

[enrica agnelli]

non disturbi non ti preoccupare e dammi assolutamente del tu!!!

diciamo che se e' ante '47 probabilmente non si hanno licenze edilizie da poter confrontare...sottolineo probabilmente...leggi anche bene cosa ti dice l'atto di proprieta'...comunque si, se e' sempre stata concepita ed e' "nata" come unica unita' bisognava, prima di fare l'accatastameno del 1999, andare al tuo comune ad informarsi bene perche' c'era da fare prima un frazionamento e poi l'accatastamento!!

si, puoi risolvere probabilmente la cosa, se nel tuo comune sono previsti, da regolamento edilizio o prg, monolocalidi 41mq...con una sanatoria ma sempre prima parlare con l'uffico tecnico!!!

si, diciamo che e' un controsenso affittare/vendere un appartamento che in realta' non e' un appartamento perche' lo e' solo catastalmente ma non per il comune!!!
e' come se utilizzassi un abuso...e non si puo' fare ovviamente!!

 

[vabbene]

Vendere senza aver prima sistemato il frazionamento (sempre che sia possibile) non si può, ma affittare credo proprio di sì.
Infatti in tutti i documenti relativi alla locazione si parla sempre di "immobile o porzione di immobile" dato in locazione.
Si veda per esempio il modulo reperibile al seguente indirizzo:
http://www1.agenziaentrate.it/inglese/forms/pdf/mod1.pdf

 

[enrica agnelli]

vendere assolutamente no, ma affittare sarebbe meglio nemmeno... perche' e' vero che tu scrivi solo gli estremi nella dichiarazione dell'agenzia delle entrate e nel contratto di locazione,per cui essendo 4 sub diversi perche' no, ma comunque per il comune sei in abuso edilizio e se c'e' un locatario un po' puntiglioso, un vicino rompi, qualche famigliare un po' serpente che magari controlla ti manda pure i vigili...!!

mai essere in difetto su queste cose perche' se succede di essere scoperti poi sono dolori...quando c'e' un abuso edilizio si deve essere prudenti!!!

 

[Much More]

Io credo che tu possa fare una dia in sanatoria per il frazionamento già avvenuto, per quanto riguarda la superficie minima degli appartamenti, per la legge nazionale è 28 mq.

 

[enrica agnelli]

per la sanatoria concordo...per i 28 mq bisogna stare attenti perche' la legge nazionale sara' pure 28 ma a roma, per esempio, da regolamento sono 38mq modificati dal prg in 45mq per cui se devi frazionare il modulo minimo e' 45mq...se lo fai di 28mq si mettono a ridere!!!!

per cui sempre meglio controllare regolamento edilizio e piano regolatore del comune prima di fare un lavoro inutile o dare false speranze!!!!!