Frazionamento non corrisponde al Piano di Lottizzazione

[mario63]

Buongiorno,

vorrei il vostro parere relativamente ad una questione alla quale vari professionisti mi hanno dato risposte confuse e contrastanti.
Un comune ha approvato un piano di lottizzazione autorizzando l'edificabilità di 18 lotti.
E' stata stipulata una convenzione e sono state realizzate le opere di urbanizzazione.
All'atto del frazionamento, la società proprietaria dei terreni e quindi lottizzante, ha frazionato i 18 lotti e le aree standard in modo diverso dal P.d.L. approvato.
Le variazioni tra P.d.L. approvato e frazionamento sono state fatte per motivi prettamente commerciali (valorizzare al meglio alcuni lotti).
I lotti sono rimasti 18, la superfice di ogni lotto è rimasta quasi la stessa, la superficie delle aree standard è rimasta quasi le stesse ma le forme, sia dei lotti che delle aree standard, sono state cambiate in modo rilevante (senza nessuna giustificazione, ad esempio problematiche tecniche).
Per quanto ne so, il P.d.L. è un atto pubblico approvato e come tale deve essere rispettato anche all'atto del frazionamento, però non ho trovato alcun riferimento di legge a conferma di questo.
Le mie domande sono 3:
- Il frazionamento depositato dal lottizzante deve rispettare il P.d.L. oppure può essere differente nelle forme dei lotti senza alcuna giustificazione tecnica?
- Se è stato fatto un frazionamento non corrispondente al P.d.L. quali sono le responsabilità del tecnico comunale, del tecnico del lottizzante che ha depositato il frazionamento e dell'amministratore unico della società lottizzante?
- Se è un obbligo che il frazionamento corrisponda al P.d.L. e, come nel mio caso non lo è, come si può rimediare?
Sarebbe utile anche un rifermento normativo.
Mi auguro di aver proposto un argomento di discussione interessante anche perchè vari professionisti che ho interpellato mi hanno dato pareri contrastanti ma sempre senza riferimenti legali.
Ringrazio tutti anticipatamente per le vostre opinioni e per il vostro tempo.

 

[marcanto]

....... vari professionisti mi hanno dato risposte confuse e contrastanti.

........ vari professionisti che ho interpellato mi hanno dato pareri contrastanti ma sempre senza riferimenti legali.

Si potrebbe cominciare con il mettre a fuoco quali siano stati i pareri espressi sino ad ora !!!
In parole povere cosa ti è stato detto ?

 

[mario63]

Buongiorno,
grazie per la risposta.
Premesso che nessuno dei soggetti interpellati è coinvolto nel P.d.L. o nel frazionamento.
1° parere - Geometra che si occupa solo di cartografia mi ha detto:
Il frazionamento deve rispettare gli strumenti urbnistici approvati (tra i quali il piano di lottizzazione).
Pertanto il tecnico del comune ha sbagliato a non verificare congruità tra frazionamento e piano di lottizzazione.
Pertanto l tecnico che ha depositato il frazionamento al catasto ha sbagliato a non farlo conforme al piano di lottizzazione.
Il lottizzante deve "riallineare" il frazionamento al piano di lottizzazione approvato dopodichè, se necessario, andrà ad "accorpare" ai lotti i mappali nel modo che riterra più opportuno commercialmente ma il frazionamento deve rispettare il P.d.L..
2° parere - Tecnico del comune
E' ammessa una discordanza tra piano di lottizzazione e frazionamento a condizione che non vengano alterate le aree standard che andranno cedute come da convenzione e che vengano rispettate le norme tecniche di attuazione del P.d.L.
Quando gli ho fatto notare che le area standard cambiano di forma e di dimensione mi ha risposto "cosa vuole che siano poche centinaia di metri".
3° parere - Architetto
Il piano di lottizzazione approvato deve corrispondere al frazionamento occorre fermare tutto e chiedere una variante al piano di lottizzazione per renderlo conforme al frazionamento approvato.
4° parere - Architetto che si occupa di piani di lottizzazione.
Alla fine delle differenze di forme tra il P.d.L. e il frazionamento, sono tuttosommato accettabili anche perchè catasto e comune non si parlano.
Nessuno mi ha dato un riferimento di Legge.

Scusate ma io mi occupo di meccanica e nel mio lavoro 1 mm è 1 mm e ci sono delle regole che definiscono il mm (millesima parte del metro campione).
Per questo dopo 4 pareri ho le idee più confuse di prima di sentirli.
Se sbaglio qualche termine scusatemi.

 

[marcanto]

Io non parlerei tanto di "risposte confuse e contrastanti" da parte degli interpellati.
Parlerei di risposte di parte e non di parte.
Se noti > l'unica voce fuori dal coro è quella del 2° parere - Tecnico del comune.
Mentre gli altri pareri sembrano confluire tutti in una direzione :
> piano di lottizzazione approvato e frazionamento devono corrispondere.

Il Piano di Lottizzazione è un piano urbanistico di dettaglio o particolareggiato e non ammette variazioni, anche se solo fosse nella morfologia dei lotti o delle zone a standard.
Queste ultime, le variazioni, si pongono in essere solo dopo una variante, anche essa sempre approvata!

In merito ai riferimento di Legge, questi sono impliciti:
"Il Piano di Lottizzazione è un piano urbanistico di dettaglio o particolareggiato e non ammette variazioni"
si potrebbe sopperire con riferimenti della giurisprudenza ........ma non saprei se vi siano state pronunce in tal direzione.

non hai chiarito tu in che termini entri in gioco, ma se sei uno dei soggetti che acquisisce uno dei 18 lotti .........fossi in te non accetterei il frazionamento divergente e pretenderei il rispetto del piano approvato

 

[marcanto]

Chiamiamo qualche altro tecnico per altri pareri
@cafelab
@Jan80

 

[mario63]

Io sono uno degli acquirenti di uno dei 18 lotti che è stato frazionato in modo diverso rispetto al P.d.L.
In questo contesto, essendo ignorante in materia, vorrei capire bene le norme, i diritti/doveri reciproci e le responsabilità/conseguenze dei soggetti coinvolti (lottizzante, tecnico del lottizzante, tecnico del comune).
E' per questo che mi sono rivolto a voi che siete esperti, perchè credo che i miei interlocutori abbiano approfittato del solito "buco" legislativo poichè è vero che :
"Il Piano di Lottizzazione è un piano urbanistico di dettaglio o particolareggiato e non ammette variazioni"
ma se non mi attengo a questa "indicazione" (è una legge? è una indicazione ? ) cosa succede ai soggetti coinvolti ?
Se il frazionamento deve corrispondere al P.D.L., come ripristino la condizione corretta (ulteriore frazionamento ? Variante al piano di lottizzazione ?)
Cosa succede nel frattempo alle concessioni edilizie pendenti ?
Cosa succede ai lotti in fase edificatoria ?
Spero che queste mie domande diventino vostre "curosità" professionali.
Grazie ancora.

 

[marcanto]

Se sei uno degli acquirenti, vuol anche dire che hai acquistato a frittata già fatta.

Da quello che scrivi si comprende che non si tratta di una situazione ancora embrionale.
vi sono già titoli edilizi rilasciati
vi sono già lotti in fase di edificazione

in tale contesto credo che la sola strada percorribile sarebbe una Variante al piano di lottizzazione approvato in precedenza.

Quello che è certo è che non è un contesto semplice:
> vi sono dei lotti già alienati, che fanno riferimento al frazionamento (divergente) ma gli stessi lotti sono "legittimati" dal pino approvato
> idem per i titoli edilizi già rilasciati.

Ne consegue che la Variante sarebbe postuma alle date di queste operazioni già acclarate.

vorrei capire bene le norme, i diritti/doveri reciproci e le responsabilità/conseguenze dei soggetti coinvolti (lottizzante, tecnico del lottizzante, tecnico del comune).

sono contesti non semplici da qualificare .......francamente anche per gli addetti ai lavori.
Dovresti porre in essere un contenzioso di natura legale, ma poi alla fine ne varrebbe la pena, e poi con quali esiti ?
sicuramente esiti incerti, non determinabili in fase iniziale ..........

 

[mario63]

Io ho sottoscritto compromesso registrato per lotto ben definito, in un piano di lottizzazione in fase di approvazione.
Dopo 12 mesi circa il PdL viene approvato come da compromesso.
Dopo 12 mei circa il terreno viene frazionato in modo diverso dal P.d.L.
Solo 1 mese fa mi dicono che il frazionamento non corrisponde al P.d.L. e devo modificare il progetto della mia villa per “soddisfare” il frazionamento.
A fronte di richiesta di spiegazioni il lottizzante mi dice che aveva il diritto di farlo.
Da quanto mi dite, come al solito, con una variante si “sistema” tutto senza responsabilità per nessuno.
Se voglio fare causa l’esito probabilmente è “incerto”.
Vista da un meccanico:
- Il P.d.L. si fa per avere delle regole.
- Il tecnico comunale non controlla il rispetto delle regole e da là conformità richiesta per legge per depositare il frazionamento.
- Il professionista che usa il codice deontologico come zerbino consegna il frazionamento difforme alle regole.
- Il lottizzante “sguazza” in questo contesto e valorizza i lotti che tiene per se o quelli invenduti.
In questo contesto non esistono norme chiare e se decidi in un ambiente “mafioso” di far valere i tuoi diritti l’esito è “incerto”.
Credetemi meglio la meccanica dov’è 1+1 fa 2 con basi matematiche certe.
Non invidio le vostre professioni.
Grazie comunque a tutti.

Ps Nessun problema, da svizzero venderò il mio lotto nella vostra bella Puglia e costruirò la mia bella villa in Francia e consiglierò a tutti i miei amici di fare lo stesso visto l’incertezza del vostro sistema legale.
Venderò perché non voglio avere nulla a che fare con dei poveri di spirito che per 4 soldi non rispettano gli impegni presi.
Peccato perché ho trovato molti professionisti validi, onesti e rispettosi delle leggi.
Grazie ancora per il tempo che mi avete dedicato.

 

[francesca63]

Io ho sottoscritto compromesso registrato per lotto ben definito, in un piano di lottizzazione in fase di approvazione.

Nessun problema, da svizzero venderò il mio lotto nella vostra bella Puglia e costruirò la mia bella villa in Francia e consiglierò a tutti i miei amici di fare lo stesso visto l’incertezza del vostro sistema legale.

Se hai “solo” firmato un contratto preliminare di acquisto per un lotto ben definito, e ora il venditore ti vuole vendere qualcosa di diverso, non sei obbligato a comprare, e il venditore sembra essere inadempiente.
Quindi non devi vendere il “tuo lotto”, perché non è ancora tuo.
A meno che nel contratto si faccia riferimento a possibili variazioni dell’oggetto promesso in vendita, avresti diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata, o a chiedere il risarcimento dei danni dimostrabili ( compreso eventuali spese di progetto dell’immobile).

 

[marcanto]

....... costruirò la mia bella villa in Francia e consiglierò a tutti i miei amici di fare lo stesso visto l’incertezza del vostro sistema legale.

pensi che la Francia sia un paradiso di legalità, che l'essere umano li abbia solo orientamenti angelici e propensioni alla santificazione .................