Frazionamento villa acquistata da due distinti soggetti

[Alessandro Frisoli]

Fermo restando che 19 "teste" su 44 non è maggioranza (di alcun tipo)... Giustissimo

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 972/2006) in tema di condominio, ha stabilito che "la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini". I Giudici di Piazza Cavour hanno però aggiunto che "è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno". E' interpretabile quindi anche a favore del frazionamento, ma anche no

ma vi rendete conto il voto al 50%!!!! come si conterebbero le teste soprattutto se i due voti sono contrari o peggio uno si astiene.....
ma dai!!! mai sentito!

A proposito sto cercando la normativa che obblighi l'amministratore -- che gestisce la cosa comune -- a pronunciarsi in caso di frazionamento immobiliare in condominio.

E' suo compito stabilire se l'Assemblea costituità ha validità o meno giusto? deve sapere il munero di teste a cui deve far riferimento..... quindi, secondo me ha l'obbligo/dovere di metter bocca! D'accordo

 

[diavolina]

ah ah ah ......
"....a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari,...."

con la creazione di una UI in più mi spieghi come il rapporto di equilibrio non si altera?

 

[Alessandro Frisoli]

Difatti, è interpretabile, adesso vado a ricercarla, ma avevo letto un'altra sentenza che diceva praticamente il contrario, ovvero che in un frazionamento l'uso più intenso delle parti comuni era ammesso, e non faceva assolutamente riferimento all'alterazione del rapporto di equilibrio precedentemnte sussistente ed alterato dal frazionamento. Poi si sa, ogni caso va applicato al concreto

 

[giomonte]

Rispondo a Diavolina ringraziandola sentitamente per la disponibilità
ma esiste un documento in cui si dichiara esplicitamente che c'è la piscina...il giardino ...e 44 ville, o meglio unità immobiliari?
Si.
Il documento a cui mi sto riferendo deve essere un documento di natura contrattuale e che deve essere stato accettato al momento in cui ciascun partecipante alla cosa comune è venuto in possesso del proprio bene
Si tratta, in effetti, dell’atto di compravendita che ha, in allegato, il regolamento di condominio

Stralcio dall’atto di compravendita
“………….................……………………si premette…...…………………………………………..
-Che il complesso immobiliare si compone di numero quarantaquattro villini, tutti composti di piano interrato e pianterreno con giardinetti pertinenziali sul fronte e sul retro;
-Che ogni villino partecipa per quota proporzionale alle parti comuni del complesso quali previste e come disciplinate dal regolamento di condominio che trovasi allegato sub “C” ………...”
…………………………………………………………………………………………………………………

“L’immobile in oggetto è assolutamente indipendente dall’intero complesso, salvo che per le recinzioni fra i lotti di terreno limitrofi che sono in comproprietà, e viene quindi trasferito nella sua intera consistenza ...……………………...... e coi proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni dell’intero complesso quali risultanti e disciplinate dal regolamento di condominio in premessa richiamato che la parte acquirente dichiara di accettare integralmente..............”


Stralcio dal regolamento di condominio
............................................................................................................................................................................
“Sono beni comuni: la recinzione dell’intero centro residenziale, la superficie destinata a verde attrezzato con piscina ed annesso volume per deposito, le tubazioni e le condutture tutte sistemate sotto la superficie viaria, le fosse settiche, tutto sino alla diramazione verso i singoli lotti;”
...............................................................................................................................................................................
“Per quanto non previsto nel presente regolamento, l’uso dei beni comuni è disciplinato secondo le regole dettate dal vigente Codice Civile in materia di condominio. Ogni intervento sui beni comuni è subordinato all’approvazione dell’Assemblea dei Condomini.”
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“Le spese si ripartiscono come appresso: a)-spese generali del centro residenziale (come: amministrazione, personale di servizio, assicurazione, manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni, ecc.), nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi;”
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L'alterazione del rapporto originario di natura contrattuale come il numero di unità immobiliare e di conseguenza del numero max (la giurispudenza parla sempre di potenzialità) di teste deve necessariamente passare attraverso l'approvazione dell'unanimità dei proprietari, altrimenti il signolo proprietario può procedere in sede civile per rivendicare la lesione di un suo diritto reale sulla cosa comune perchè gli viene imposto un aggravamento di servitù non dovuto.
Mi sono capita da sola?[/i]
Il tuo ragionamento è giusto (sembra una sentenza della Cassazione) e condivisibile, ma, dovendo io concretizzare una contestazione alla delibera dell’assemblea che considera sempre un’unica villa quella frazionata ed accatastata in due unità immobiliari di proprietà di due diversi soggetti, ho bisogno di supportare la contestazione stessa con riferimenti legislativi per non correre nel rischio di un rigetto.
Posso io contestare la validità di questa delibera presa con 19 presenze su 44 ritenendola “nulla”?

dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati.* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch. loc. e cond. 1993, 744.
La nuova unità immobiliare è stata allacciata alla fogna non pregiudicando, peraltro, il normale utilizzo dell’impianto da parte degli altri condomini (ricordo che si tratta di un “condominio orizzontale”); però tale operazione è stata effettuata senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea dei Condomini come richiesto dal regolamento del condominio.
A proposito sto cercando la normativa che obblighi l'amministratore -- che gestisce la cosa comune -- a pronunciarsi in caso di frazionamento immobiliare in condominio.
E' suo compito stabilire se l'Assemblea costituita ha validità o meno giusto? deve sapere il munero di teste a cui deve far riferimento..... quindi, secondo me ha l'obbligo/dovere di metter bocca

Giusta considerazione, ed è quello che fa la differenza tra un amministratore professionista ed uno improvvisato.
Giovanni