Garbuglio immobiliare

[SuperGiampaolo]

Buongiorno a tutti. Io e mia moglie possediamo una casa in comunione dei beni. Recentemente ho avuto in eredità nello stesso comune un piccolo terreno edificabile dove vorrei costruire una nuova abitazione. Ora, se eseguissi le seguenti operazioni:

1-atto di separazione dei beni
2-vendita del 50% della vecchia casa a mia moglie
3-appalto e accatastamento nuova abitazione con agevolazioni prima casa.

farei qualcosa di irregolare?
E' comunque un'operazione conveniente?
La vecchia casa è affittabile, anche se risulta prima casa di mia moglie?

Un grazie in anticipo. GP.

 

[francesca63]

farei qualcosa di irregolare?

No

E' comunque un'operazione conveniente?

Devi fare i conti di quanto spenderesti per IVA normale sull'appalto, invece del 4% agevolato, e quanto invece ti costerebbe l'atto notarile di vendita a tua moglie, e le relative imposte.
Aggiungo che , se vendi il tuo 50%, devi incassare il relativo prezzo da tua moglie.

La vecchia casa è affittabile, anche se risulta prima casa di mia moglie?

Confondi prima casa ( concetto che riguarda il momento dell'acquisto), e abitazione principale ( che riguarda il posto dove si vive ).
La vecchia casa resterebbe di tua moglie, acquistata come prima casa, ma , se lei verrà a vivere con te nella casa nuova, non sarà più la sua abitazione principale.
Quindi potrà affittarla, ma dovrà pagare IMU.

 

[Gherardo5]

Aggiungo, anche se da alcuni ritenuto "rischoso" ma secondo me non lo è, che la mezza-casa invece di essere venduta può essere donata ed i costi sono assai inferiori

 

[francesca63]

Aggiungo, anche se da alcuni ritenuto "rischoso" ma secondo me non lo è, che la mezza-casa invece di essere venduta può essere donata ed i costi sono assai inferiori

Giusto, l'entità del rischio dipende anche dalla situazione famigliare; presenza di figli , di altri beni...
C'è anche l'alternativa di vendere la casa vecchia, se eventuali figli non sono interessati nemmeno in prospettiva ad utilizzarla.

 

[SuperGiampaolo]

Ringrazio per le risposte. Approfitto: perchè "rischioso"? Inoltre penso non avrebbe senso la vendita della vecchia casa che andrebbe fatta prima della costruzione, perchè il costruttore fatturerebbe con IVA al 4 o al 10% a seconda si tratti di prima o seconda casa.... quindi dove andremmo a vivere nel frattempo ?? ...

 

[Gherardo5]

Un pezzo alla volta.
Perché rischioso ?
Perchè una donazione potrebbe essere contestata a postriori al momento di una eredità (come se chi ha donato avesse voluto togliere la mezza parte donata dall'asse erditario)
Quando la donazione/vendita della mezza-proprietà ?
Certamente prima dell'acquisto di quella nuova ma nessuno vieta di rimanere in quella casa ospite del coniuge in attesa che sia pronta (e comprata) la seconda

 

[francesca63]

perchè "rischioso"?

La donazione può essere un problema dal punto di vista successorio ; perché potrebbe aver leso i diritti ereditari dei legittimari ( figli, coniuge e ascendenti); cosa che si può valutare solo alla morte del donante, dando adito a lunghi periodi di incertezza.
Inoltre, proprio per i problemi su descritti, le banche non erogano facilmente mutui su immobili donati, la cui restituzione potrebbe essere chiesta dai legittimari lesi; ma oggigiorno tale problema si supera abbastanza facilmente grazie a polizze assicurative pensate per proteggere da tali rischi.

Inoltre penso non avrebbe senso la vendita della vecchia casa che andrebbe fatta prima della costruzione, perchè il costruttore fatturerebbe con IVA al 4 o al 10% a seconda si tratti di prima o seconda casa.... quindi dove andremmo a vivere nel frattempo ?? ...

Hai tempo un anno dalla consegna della casa nuova per "liberarti" della vecchia.

Costruzione della "prima casa" e vendita dell'immobile preposseduto

IL CASO Tizio è proprietario di un’abitazione acquistata beneficiando delle agevolazioni cd. “prima casa”; egli sta iniziando la costruzione di una nuova abitazione che destinerà a propria prima casa ed è intenzionato a vendere l’altra in cui attualmente risiede non appena terminati i lavori di...

www.fiscalitapatrimoniale.info

 

[SuperGiampaolo]

Quindi il costruttore "in fiducia" fattura al 4%.... poi dopo la consegna (suppongo corrisponda all'accatastamento .... ?) ho un anno di tempo per "vendere/donare" l'altra....

 

[francesca63]

Non credo “sulla fiducia”, penso serva una tua dichiarazione in merito.
Notaio o commercialista (o il costruttore stesso) per i dettagli.

 

[Gherardo5]

Può darsi che io non abbia capito o che mi sbagli, però .........
Il primo post parla di far diventare l'attuale casa al 100% di uno dei due coniugi (oggi è 50/50) ed avere costi al 4% di IVA per la nuova.
Che problema c'é sulla "fiducia".
Oppure ora si parla su ipotesi diverse? Tipo rimnere 50/50 e poi venderla a terzi ?