Gestire immobile come srl: vantaggi e svantaggi?

[Marlon]

Buongiorno,
Quali sono i costi fiscali per allocare un immobile come srl? Dato che spesso ciò avviene immagino che dei vantaggi ci siano rispetto ad affittare direttamente come proprietari, ma quali sono, escluse le spese di costituzione?
Grazie

 

[brina82]

Buongiorno,
Quali sono i costi fiscali per allocare un immobile come srl? Dato che spesso ciò avviene immagino che dei vantaggi ci siano rispetto ad affittare direttamente come proprietari, ma quali sono, escluse le spese di costituzione?
Grazie

Riscuotendo il canone, intanto togli il 22% di IVA. Poi occorrerà considerare altre tassazioni tipiche delle società di capitali.

Infine, sui dividendi i soci pagheranno la tassazione come persona fisica.

Da persona fisica con cedolare secca si arriva a pagare il 10% del canone d'affitto.

Penso che la differenza sia notevole.

Credo che se ci si riferisce ad affittare normali appartamenti, convenga intestarli a persone fisiche, al di là dei vari "scaricamenti" di IVA e varie.

 

[Marlon]

Riscuotendo il canone, intanto togli il 22% di IVA. Poi occorrerà considerare altre tassazioni tipiche delle società di capitali.

Infine, sui dividendi i soci pagheranno la tassazione come persona fisica.

Da persona fisica con cedolare secca si arriva a pagare il 10% del canone d'affitto.

Penso che la differenza sia notevole.

Credo che se ci si riferisce ad affittare normali appartamenti, convenga intestarli a persone fisiche, al di là dei vari "scaricamenti" di IVA e varie.

Ma il 10% si applica solo nel caso di canone concordato, altrimenti come persona fisica arriverei, considerando tutte le entrate, a pagare il 43%... In tal caso converrebbe lo stesso affittare come persona fisica?

 

[brina82]

Ma il 10% si applica solo nel caso di canone concordato, altrimenti come persona fisica arriverei, considerando tutte le entrate, a pagare il 43%... In tal caso converrebbe lo stesso affittare come persona fisica?

Sì scusa avevo dimenticato di indicarlo. Volevo esporre il limite in cui si ha la minima tassazione per persona fisica.

Cedolare secca e basta (quasi tutti fanno questa) si aggira intorno al 20%, perchè 43%?

Coi locali commerciali prima del 2020 si cumulavano come reddito, mentre adesso dovrebbe esserci la cedolare secca anche per questi tipi di contratto.

In ogni caso ritengo che se non si ha la possibilità di scaricare molte spese, la società non conviene.

 

[Marlon]

Sì scusa avevo dimenticato di indicarlo. Volevo esporre il limite in cui si ha la minima tassazione per persona fisica.

Cedolare secca e basta (quasi tutti fanno questa) si aggira intorno al 20%, perchè 43%?

Coi locali commerciali prima del 2020 si cumulavano come reddito, mente adesso dovrebbe esserci la cedolare secca anche per questi tipi di contratto.

In ogni caso ritengo che se non si ha la possibilità di scaricare molte spese, la società non conviene.

Avevo detto 43 perché non sapevo di questa bella novità del 2020 e credevo che l'entrata dovesse essere messa in dichiarazione dei redditi per essere tassata a seconda dello scaglione irpeff. Se però io come persona fisica affitto l'immobile alla mia srl e, in quanto soggetto giuridico separato, la srl lo subaffitta lo stesso immobile all'inquilino effettivo per una cifra leggermente maggiore (in modo che sia affitto che subaffitto siano coerenti col valore di mercato), allora la srl avrebbe entrate bassissime da cui potrebbe però dedurre alcuni costi. In questo modo l'imponibile della srl tenderebbe a zero, mentre il mio ammonterebbe all'entità dell'affitto con la srl e ci pagherei le imposte di cui sopra. Così in tutto pagherei le tasse solo come persona fisica-né più né meno- ma allo stesso tempo beneficerei delle deduzioni che spettano alle srl ma non alla persona fisica. C'è qualcosa di sbagliato in questo o è tutto legalmente fattibile? Forse a questo punto dovrei aprire una discussione separata...
Mi scuso se ci sono errori di scrittura ma con l'italiano faccio quel che posso

 

[brina82]

Avevo detto 43 perché non sapevo di questa bella novità del 2020 e credevo che l'entrata dovesse essere messa in dichiarazione dei redditi per essere tassata a seconda dello scaglione irpeff. Se però io come persona fisica affitto l'immobile alla mia srl e, in quanto soggetto giuridico separato, la srl lo subaffitta lo stesso immobile all'inquilino effettivo per una cifra leggermente maggiore (in modo che sia affitto che subaffitto siano coerenti col valore di mercato), allora la srl avrebbe entrate bassissime da cui potrebbe però dedurre alcuni costi. In questo modo l'imponibile della srl tenderebbe a zero, mentre il mio ammonterebbe all'entità dell'affitto con la srl e ci pagherei le imposte di cui sopra. Così in tutto pagherei le tasse solo come persona fisica-né più né meno- ma allo stesso tempo beneficerei delle deduzioni che spettano alle srl ma non alla persona fisica. C'è qualcosa di sbagliato in questo o è tutto legalmente fattibile? Forse a questo punto dovrei aprire una discussione separata...
Mi scuso se ci sono errori di scrittura ma con l'italiano faccio quel che posso

Occhio che per i commerciali vale solo per i nuovi contratti.

Per il resto, ritengo che artifizi del genere siano inutili; prova a spiegarti con un esempio numerico se vuoi.

 

[Marlon]

Occhio che per i commerciali vale solo per i nuovi contratti.

Per il resto, ritengo che artifizi del genere siano inutili; prova a spiegarti con un esempio numerico se vuoi.

Poniamo che la locazione valga sul mercato 30k/anno. Io come persona fisica sono proprietario dell'immobile e lo affitto alla srl (sempre mia) per 20k/anno, e la srl subaffitta lo stesso immobile all'inquilino per 30k (prezzo di mercato). Così il ricavo mio come p. fisica è 20k, mentre quello della srl è 10k. Mettiamo ora che la srl riesca a dedurre 5k, così che il suo imponibile sia di 5k. In questo modo io pago il mio 20% su 20k invece che su 30k, e in più posso portare a deduzione 5k di spese della srl che altrimenti avrei pagato per intero. Le cifre sono inventate e su questi numeri la convenienza sarebbe limitata, ma quello che mi interessa è se tutto ciò è fattibile. In quel caso se si parla di cifre più alte potrebbe diventare conveniente...se legale ovviamente

 

[brina82]

Poniamo che la locazione valga sul mercato 30k/anno. Io come persona fisica sono proprietario dell'immobile e lo affitto alla srl (sempre mia) per 20k/anno, e la srl subaffitta lo stesso immobile all'inquilino per 30k (prezzo di mercato). Così il ricavo mio come p. fisica è 20k, mentre quello della srl è 10k. Mettiamo ora che la srl riesca a dedurre 5k, così che il suo imponibile sia di 5k. In questo modo io pago il mio 20% su 20k invece che su 30k, e in più posso portare a deduzione 5k di spese della srl che altrimenti avrei pagato per intero. Le cifre sono inventate e su questi numeri la convenienza sarebbe limitata, ma quello che mi interessa è se tutto ciò è fattibile. In quel caso se si parla di cifre più alte potrebbe diventare conveniente...se legale ovviamente

Senza contare l'IMU.

Caso A:
Persona fisica 30k. Utile in cedolare secca pari a circa 24k.

Caso B:
Persona fisica utile netto 16k
Per la persona giuridica, intanto 30k compresa IVA sono circa 24.5k senza IVA. Quindi intanto puoi scaricare circa 5k di IVA e 5k di imponibile.
Per chiudere a 0 come imponibile, devi scaricare tutti e 5 mila, e circa 1k di IVA, quindi andresti a credito di IVA che non so bene come potresti recuperare.
Poniamo che anche se riuscissi a scaricare 5k di IVA e 5k di imponibile (ma penso sia impossibile riuscirci, per quanto detto prima), in pratica è come se avessi a disposizione 16k+10k ovvero 26k, 2k in più... Costo minimo della contabilità della srl pari a circa 3k annui, quindi comunque andresti in perdita.

Questo è il mio "conto della serva", che non tiene conto di altri artifizi quali compenso senza tasse per l'amministratore per ogni trasferta (poniamo che hai immobili sparsi su tutto il territorio nazionale), stipendio amministratore, eventuale tfr ecc..., ma è sufficiente a me per evitare di fare questa cosa.

 

[davideboschi]

Credo anche che come titolare e/o amministratore di una srl dovresti anche pagare i contributi INPS, a meno che non li paghi già con un altro lavoro.
Inoltre avresti dei costi (deducibili certo, ma dei costi) come il commercialista che fa il bilancio e la dichiarazione dei redditi alla srl.

 

[silviavr001]

Avevo detto 43 perché non sapevo di questa bella novità del 2020 e credevo che l'entrata dovesse essere messa in dichiarazione dei redditi per essere tassata a seconda dello scaglione irpeff. Se però io come persona fisica affitto l'immobile alla mia srl e, in quanto soggetto giuridico separato, la srl lo subaffitta lo stesso immobile all'inquilino effettivo per una cifra leggermente maggiore (in modo che sia affitto che subaffitto siano coerenti col valore di mercato), allora la srl avrebbe entrate bassissime da cui potrebbe però dedurre alcuni costi. In questo modo l'imponibile della srl tenderebbe a zero, mentre il mio ammonterebbe all'entità dell'affitto con la srl e ci pagherei le imposte di cui sopra. Così in tutto pagherei le tasse solo come persona fisica-né più né meno- ma allo stesso tempo beneficerei delle deduzioni che spettano alle srl ma non alla persona fisica. C'è qualcosa di sbagliato in questo o è tutto legalmente fattibile? Forse a questo punto dovrei aprire una discussione separata...
Mi scuso se ci sono errori di scrittura ma con l'italiano faccio quel che posso

Non risulta che né la Legge 157 del 19/11/2019 di conversione del D.L. 124 del 26/10/2019 né la Legge 160 del 27/12/2019 abbiano riproposto quanto previsto dal comma 59 dell'articolo 1 della Legge 145/2018; tale disposizione ammetteva l'opzione per la tassazione con il regime della cedolare secca del 21% dei canoni di locazione relativi ad unità immobiliari di proprietà di persone fisiche "private" (che non agivano quindi in qualità di imprenditori o lavoratori autonomi) classificate nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) sino a 600 metri quadrati di superificie (oltre eventuali pertinenze classificate in C/3 laboratori per arti e mestieri - C/6 stalle, scuderie, rimesse, autorimesse - C/7 tettoie chiuse o aperte), limitatamente ai contratti stipulati nell'anno 2019.

Sparita la cedolare secca dal 2020 sulle locazioni dei C/1

Non risulta che né la Legge 157 del 19/11/2019 di conversione del D.L. 124 del 26/10/2019 né la Legge 160 del 27/12/2019 abbiano riproposto quanto previsto dal comma 59 dell'articolo 1 della Legge 145/2018; tale disposizione ammetteva l'opzione per la tassazione con il regime della cedolare...

www.ateneoweb.com

.