Gestire tempistiche di compravendita (Preliminare e Atto)

[peterpan78]

Sono vicino al dunque.
Mi sono rivolto al costruttore che vende direttamente, quindi capite bene che la cosa è delicata.

La casa, è in costruzione da 1 anno, per settembre dovrebbero finirla.
In questo momento hanno completato il tetto, manca l'intonaco esterno e tutto l'interno con impianti annessi.

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La situazione è:
- la casa è messa in vendita a 100
- la liquidità che ho deciso di usare ce l'ho in scadenza in 3 momenti: inizio giugno, luglio, e settembre più o meno divisa equamente per un totale che copre l'80% circa della richiesta di prezzo.
Voi come vi muovereste e quali professionisti tirereste in ballo in merito alle tempistiche e proporzioni preliminare/atto?

Io pensavo un cosa fluida e regolare del tipo:
- 20/25 di compromesso a giugno (previa fidejussione giusto?)
- il resto a settembre (appoggiandomi anche ad un piccolo mutuo)

Ma la società costruttrice mi ha detto che vorrebbe fare direttamente l'atto in luglio di 70, con la casa incompleta, e poi man mano che la portano avanti essere pagata dino al completamento dei lavori.

Che ne pensate?

 

[antoniapalma]

Sono giuste le tue proposte; se il costruttore non le accetta vuol dire che c'è qualcosa che non va.

Io, comunque, mi farei assistere da un agente immobiliare di fiducia o da un avvocato. Non avere paura a rivolgerti ad un agente immobiliare : non devi pagare la provvigione ma solo la consulenza immobiliare( per tranquillità fattelo mettere per iscritto).

Non sottovalutare il rischio di acquisto da un costruttore che oggi è più alto rispetto ad un privato.
I controlli da fare sono numerosi :
1) controllare la posizione CCIAA della società e verificare se è solida,
2) verificare se la società è in regola con gli obblighi di assicurazione rischi,
3) verificare se sul suolo ci sono mutui fondiari,
4) verifica di eventuali vincoli sulla costruzione,
5) verificare il rilascio del certificato di agibilità, che il Comune dovrebbe rilasciare appena ultimata la costruzione e che ti dovrebbe garantire la conformità al progetto edilizio.
6) altro.....

Tieni presente che il mio è un consiglio sommario visto che i costruttori nel mio paese non ci fanno lavorare!!
Colleghi che seguono le nuove costruzioni sicuramente ti daranno consigli più precisi.
A me non è chiaro il motivo per cui la socieà voglia farti fare l'atto a luglio con la casa incompleta!!!.......attenzione, dunque !!

 

[peterpan78]

Ciao , grazie mille !

Il motivo dovrebbe essere "semplicemente" questo:

Fanno l'atto dichiarando il 60% del valore e poi con un'altra società ti finiscono i lavori fatturando su quella la differenza.
E' un modo elegante per evadere le tasse.

 

[giorgino]

Dalle mia parti non si fanno nuove costruzioni, quindi la mia pratica è davvero relativa. Per cui prendi quello che dico con le pinze.

Io senz'altro non farei l'atto di acquisto prima di avere la consegna definitiva dell'immobile.
Se fai l'atto anche se non paghi tutta la cifra maturi comunque un dovere a versarla che equivale a darglieli in mano.

Non mi presterei in linea di principo a giochetti fiscali.
Un bel compromesso registrato e trascritto per avere "data certa" e rogito alla consegna delle chiavi. Punto.

g

 

[Sandro 7942]

Peter, tieni presente ovviamente che la cifra sul compromesso dev'essere quella poi dichiarata in atto (o inferiorie tuttalpiù), se no se ti arriva un controllo sono dolori.
Confermo che quella di andare in atto a lavori in corso sia una pratica abbastanza diffusa per far risparmiare qualcosa al cliente, ma bisogna che ci sia un ALTISSIMO livello di fiducia tra le parti.
In ogni caso, se così volessi procedere, SIA nel compromesso CHE nell'atto vedi di inserire una clausola che preveda che: se il costruttore non proceda con le dovute tempistiche all'esecuzione dei lavori restanti, tu possa rivolgerti ad altri, oppure chiedere una penale per ogni giorno di ritardo sui termini fissati.

 

[Maurizio Zucchetti]

.. io comunque non mi fiderei! :x
Ci sono troppe variabili incontrollate, ed ho ancora negli occhi i proprietari di Allumiere (Roma) che furono costretti a comprare una seconda volta la loro casa dalla banca a causa del fallimento del costruttore (è vero che oggi sono obbligatorie assicurazioni e fidejussioni, ma ..... :? )

Io seguirei la solita strada: prima preliminare e poi il rogito, con il trasferimento di proprietà ed il saldo-prezzo (dopo aver verificato ovviamente l'agibilità e tutto il resto!)

 

[peterpan78]

se il costruttore non proceda con le dovute tempistiche all'esecuzione dei lavori restanti, tu possa rivolgerti ad altri, oppure chiedere una penale per ogni giorno di ritardo sui termini fissati.

Una penale in che senso?
Che mi "pagano" un tot per ogni giorno che ritardano?

Ovvio che insisterò molto per percorrere la strada "tradizionale" come voi tutti mi state consigliando, mi preoccupa solo il discorso dello sconto.... se mi concedono un bello sconto solo seguendo le modalità imposte da loro potrei vacillare.... non credete?

 

[giorgino]

Esatto. Una penale che l'imprenditore si impegna a pagare nel caso in cui ritardi con la consegna dei lavori. Ovviamente va integrata nel contratto di appalto, e può subire dei ritardi per cause di forza maggiore o meterologiche.

Se l'imprenditore è in buona fede ed è solido non ha motivo di scontarti delle cifre per la formula "abbreviata". E' la prima cosa che dovrebbe metterti nel sospetto

g

 

[peterpan78]

Grazie anche a te girgino! Senti ma non credi possa essere vero quanto ho scritto sopra e cioè...

"Fanno l'atto dichiarando il 60% del valore e poi con un'altra società finiscono i lavori fatturando su quella la differenza.
E' un modo elegante per evadere le tasse."

Insomma.... loro evadono e a me scontano.
Per carità.... per correttezza dovrei già rifiutare anche se solo fosse così.... però magari proponendo la formula abbreviata non per forza c'è sotto qualcosa se non la loro evasione.

O sbaglio?

 

[giorgino]

Grazie anche a te girgino! Senti ma non credi possa essere vero quanto ho scritto sopra e cioè...

"Fanno l'atto dichiarando il 60% del valore e poi con un'altra società finiscono i lavori fatturando su quella la differenza.
E' un modo elegante per evadere le tasse."

Insomma.... loro evadono e a me scontano.
Per carità.... per correttezza dovrei già rifiutare anche se solo fosse così.... però magari proponendo la formula abbreviata non per forza c'è sotto qualcosa se non la loro evasione.

Diciamo che se si trattasse di casa mia, sarei più interessato alle garanzie che agli sconti
Poi vedi tu

g