Gli immobili datati da ristrutturare diventano invendibili se intermediati ?

[Overlook Hotel]

Ciao a tutti.

Parlo di case popolari costruite attorno agli anni '60,max primi anni '70.
Mi riferisco a episodi di vita vissuta personalmente.
Questo tipo di immobile,quasi sempre datatissimo in quanto mai neppure sfiorato da purchessia ristrutturazione,diventa FORSE vendibile a solo 2 condizioni:abbatterne drasticamente il prezzo e attirare il compratore con la lusinga del risparmio-mediazione.
Neppure così vi è certezza di piazzare il quasi rudere,diciamo però che essa è l'unica via percorribile.
Diciamo pure che ogni giorno perduto alla vendita si trasforma in ulteriori problemi a collocarlo,fermatevi al bar in centro e provate a scrutare le epigrafi colà esposte,soffermatevi sulle vedove fra gli 80 e i 90 ivi figuranti,io dico che ogni 3(max 4)di quelle dipartite un NUOVO "mai ristrutturato" appartamento si affaccia sul mercato a ulteriormente svalutare e rendere difficile la vostra vendita,per l'ovvia legge della domanda e dell'offerta,si da il caso che i vegliardi di cui sopra avessero ormai figli più che adulti e che hanno abbondantemente provveduto nel frattempo alle proprie esigenze abitative e che i loro nipoti non entrerebbero in quelle case in maggioranza fatiscenti neanche sotto tortura.

Allora il target è uno solo:indovinate quale.

Buonasera e ben trovati.

 

[Umberto Granducato]

Ė un analisi molto acuta. Pensa invece che qualcuno ha perfino pensato fossi un troll

 

[specialist]

Ha ragione lui, nonostante tutto quello che hanno fatto Jack Torrance ed i suoi predecessori è più facile vendere l'Overlook Hotel che non quelle stamberghe fatiscenti delle case popolari

 

[PyerSilvio]

Ciao a tutti.

Parlo di case popolari costruite attorno agli anni '60,max primi anni '70.
Mi riferisco a episodi di vita vissuta personalmente.
Questo tipo di immobile,quasi sempre datatissimo in quanto mai neppure sfiorato da purchessia ristrutturazione,diventa FORSE vendibile a solo 2 condizioni:abbatterne drasticamente il prezzo e attirare il compratore con la lusinga del risparmio-mediazione.
Neppure così vi è certezza di piazzare il quasi rudere,diciamo però che essa è l'unica via percorribile.
Diciamo pure che ogni giorno perduto alla vendita si trasforma in ulteriori problemi a collocarlo,fermatevi al bar in centro e provate a scrutare le epigrafi colà esposte,soffermatevi sulle vedove fra gli 80 e i 90 ivi figuranti,io dico che ogni 3(max 4)di quelle dipartite un NUOVO "mai ristrutturato" appartamento si affaccia sul mercato a ulteriormente svalutare e rendere difficile la vostra vendita,per l'ovvia legge della domanda e dell'offerta,si da il caso che i vegliardi di cui sopra avessero ormai figli più che adulti e che hanno abbondantemente provveduto nel frattempo alle proprie esigenze abitative e che i loro nipoti non entrerebbero in quelle case in maggioranza fatiscenti neanche sotto tortura.

Allora il target è uno solo:indovinate quale.

Buonasera e ben trovati.

Posto che per ogni piede vi e' la rispettiva scarpa.

Le case al giusto prezzo, in tempi ragionevoli, si vendono sempre.

Mentre quelle sottoprezzo, per ovvi motivi di speculazione, quei tempi li bruciano.
A generare la prima attivita' di intermediazione.

Quegli immobili a cui si fa' riferimento, vengono acquisiti a prezzi contenuti.

Riattati e riproposti in vendita dagli speculatori, tecnici, muratori e colleghi compresi.
Che si costituiscono in vere e proprie cordate di investitori.

Generando una seconda opportunita' di intermediazione.

Altroche' se questi prodotti non trovano mercato.

C'e' un mercato intero che si muove su quei prodotti, a formare una vasta domanda.
Alimentata da profitti e speculazioni con risultati ancora soddisfacenti, o adfirittura ottimi, quando queste iniziative vengono effettuate con particolare oculatezza.

Pure quei privati, che non temono affrontare radicali interventi di ristrutturazione e che hanno sufficienti risorse proprie da impiegare, nella manovra acquisto - ristrutturazione, sono alla ricerca di questo tipo di prodotto.
Questi fanno pure concorrenza agli operatori presenti su quel mercato.

Da qui l'evidenza della buona "qualita'" del cliente finale, che e' da considerare in quella di buona fascia.
Anche in caso di notevole necessita' di intervento mutuante.

In questo contesto, chiaro e', che dove c'e' fauna, che offre e domanda.
Dove si vende e si compra, l'intermediazione e la sua ragione di essere, si trova nel proprio territorio naturale.

Confesso di non aver bene afferrato la ratio della discussione quindi.

Per quale ragione si afferma " invendibili se intermediati..?"

Sono anni che dalle epigrafi prendo nota.

Mi ci reco appositamente e con puntualita', senza dovermi fermare in alcun bar per accorgermene.

Molto spesso quegli alloggi popolari, sono ubicati in zone centrali, sono di metratura egenerosa, hanno poche spese di gestione condominiali, sono termoautonomi; perche' molti di questi sono scaldati ancora con vecchie stufe a metano.

Oltre al prezzo contenuto, come si vede elencato, seppur in tutta la loro "ratio modesta", questi alloggi hanno solo pregi.

Occorre precisare che la semplice circostanza, per cui quel prodotto non "passa di mano", se non al verificarsi di una "mortis causa", sancisce d'autorita', ovvero eleva ad "honoris causa", la bonta' commerciale di quel prodotto.

Ovvero non lo lascio " finche' crepo".

Esposto quanto sopra e ritornando alla ratio della discussione:

La domanda qual'e...?

 

[Overlook Hotel]

Posto che per ogni piede vi e' la rispettiva scarpa.

Le case al giusto prezzo, in tempi ragionevoli, si vendono sempre.

Mentre quelle sottoprezzo, per ovvi motivi di speculazione, quei tempi li bruciano.
A generare la prima attivita' di intermediazione.

Quegli immobili a cui si fa' riferimento, vengono acquisiti a prezzi contenuti.

Riattati e riproposti in vendita dagli speculatori, tecnici, muratori e colleghi compresi.
Che si costituiscono in vere e proprie cordate di investitori.

Generando una seconda opportunita' di intermediazione.

Altroche' se questi prodotti non trovano mercato.

C'e' un mercato intero che si muove su quei prodotti, a formare una vasta domanda.
Alimentata da profitti e speculazioni con risultati ancora soddisfacenti, o adfirittura ottimi, quando queste iniziative vengono effettuate con particolare oculatezza.

Pure quei privati, che non temono affrontare radicali interventi di ristrutturazione e che hanno sufficienti risorse proprie da impiegare, nella manovra acquisto - ristrutturazione, sono alla ricerca di questo tipo di prodotto.
Questi fanno pure concorrenza agli operatori presenti su quel mercato.

Da qui l'evidenza della buona "qualita'" del cliente finale, che e' da considerare in quella di buona fascia.
Anche in caso di notevole necessita' di intervento mutuante.

In questo contesto, chiaro e', che dove c'e' fauna, che offre e domanda.
Dove si vende e si compra, l'intermediazione e la sua ragione di essere, si trova nel proprio territorio naturale.

Confesso di non aver bene afferrato la ratio della discussione quindi.

Per quale ragione si afferma " invendibili se intermediati..?"

Sono anni che dalle epigrafi prendo nota.

Mi ci reco appositamente e con puntualita', senza dovermi fermare in alcun bar per accorgermene.

Molto spesso quegli alloggi popolari, sono ubicati in zone centrali, sono di metratura egenerosa, hanno poche spese di gestione condominiali, sono termoautonomi; perche' molti di questi sono scaldati ancora con vecchie stufe a metano.

Oltre al prezzo contenuto, come si vede elencato, seppur in tutta la loro "ratio modesta", questi alloggi hanno solo pregi.

Occorre precisare che la semplice circostanza, per cui quel prodotto non "passa di mano", se non al verificarsi di una "mortis causa", sancisce d'autorita', ovvero eleva ad "honoris causa", la bonta' commerciale di quel prodotto.

Ovvero non lo lascio " finche' crepo".

Esposto quanto sopra e ritornando alla ratio della discussione:

La domanda qual'e...?

La domanda è:indovinate chi compra quel tipo di immobile?
Tu hai risposto se ho capito bene che sono acquisiti da simil-cordate di addetti ai lavori che li riatta e poi li rivende presumibilmente guadagnandoci.
La mia personale esperienza mi dice invece che praticamente gli UNICI interessati a comprare sono ragazzi 30-40enni dell'est europeo qui residenti da una decina d'anni,spesso impiegati nell'edilizia e quindi in grado di autoassolvere ai lavori di inevitabile ammodernamento,sostenendo loro la spesa quasi esclusivamente riguardo ai materiali ed essendo nullo o quasi il costo della manodopera, ecco che in breve ne esce un immobile perfettamente abitabile e rivalutato almeno del 20-30%.

Tutta gente peraltro che neppure prende in considerazione l'idea di avvalersi di una qualunque mediazione,tratta direttamente col privato e frequentemente incappa nell'affare della vita.
Io allorchè contattai l'agenzia per conferire loro l'incarico mi sentii sparare 3% +IVA e mi dissero che mi avrebbero applicato tale tariffa a causa del basso prezzo di vendita,alle mie rimostranze risposero che "dal momento che i costi sono per noi uguali sia per l'appartamento low cost che per la villona da un miglione di euri" giocoforza dovevo sobbarcarmi quell'onere.
Pure il 3% più IVA doveva scucire l'acquirente,la cosa mi parve eccessiva e non senza grande fatica riuscii a piazzare il pezzo e dopo più di un anno(valore appena sotto i 100K).
Io,gli immigrati che ci comprano gli stabili anni '60-70 li adoro,diversamente credo che dovremmo partire con un grande piano di demolizione di parecchi isolati,molto meglio cederli a loro salvaguardando così anche un patrimonio storico che andrebbe per sempre perduto.

 

[Graf]

Già, meglio ristrutturare immobili disabitati e già esistenti, posti in quartieri centrali o semicentrali delle nostre città, piuttosto che continuare a cementificare zone verdi di campagna per costruire altre case che rimarranno in gran parte invendute....

 

[Overlook Hotel]

Ha ragione lui, nonostante tutto quello che hanno fatto Jack Torrance ed i suoi predecessori è più facile vendere l'Overlook Hotel che non quelle stamberghe fatiscenti delle case popolari

Credo che col termine "case popolari" siano tranquillamente assimilabili pure tutte quelle case(anche unifamiliari)che furono costruite dai privati attorno a quegli anni,ve ne sono in giro una pletora e quasi sempre mai fatte oggetto di radicali ristrutturazioni,così non è infrequente vedere immobili sui quali si sono accaniti con piccole "migliorie" di fatto aggravando la situazione estetica degli stessi.
D'altro canto quelle costruzioni furono erette in tempi in cui la povertà era assai diffusa,quindi si viaggiò al risparmio ottenendone spesso dei veri e propri obbrobri(i cosiddetti piani regolatori erano peraltro ben al di là da venire).

Vendere TUTTO il vecchio di questo tipo sarà pressochè impossibile,molti resteranno col cerino in mano dal momento che anno dopo anno andremo a grandi passi verso l'invendibilità di quella tipologia,ne sono convinto al punto che ho svenduto pur di liberarmi della patata bollente che avevo tra le mani(dico 1.200 euri di sola IMU per complessive quasi 2.000 euro-anno di spese complessive a tenerla chiusa),può essere che fra qualche tempo il mercato ripartirà alla grande e allora sarò lì a mangiarmi le mani.

Ma molto razzianamente io "questo non credo",non vedo spiragli,credo invece che prima o poi verrà il tempo delle ruspe,la crisi dell'immobiliare ancora deve dispiegarsi nella sua interezza e sarà uno spettacolo indimenticabile....purtroppo.

 

[PyerSilvio]

La domanda è:indovinate chi compra quel tipo di immobile?
Tu hai risposto se ho capito bene che sono acquisiti da simil-cordate di addetti ai lavori che li riatta e poi li rivende presumibilmente guadagnandoci.
La mia personale esperienza mi dice invece che praticamente gli UNICI interessati a comprare sono ragazzi 30-40enni dell'est europeo qui residenti da una decina d'anni,spesso impiegati nell'edilizia e quindi in grado di autoassolvere ai lavori di inevitabile ammodernamento,sostenendo loro la spesa quasi esclusivamente riguardo ai materiali ed essendo nullo o quasi il costo della manodopera, ecco che in breve ne esce un immobile perfettamente abitabile e rivalutato almeno del 20-30%.

Tutta gente peraltro che neppure prende in considerazione l'idea di avvalersi di una qualunque mediazione,tratta direttamente col privato e frequentemente incappa nell'affare della vita.
Io allorchè contattai l'agenzia per conferire loro l'incarico mi sentii sparare 3% +IVA e mi dissero che mi avrebbero applicato tale tariffa a causa del basso prezzo di vendita,alle mie rimostranze risposero che "dal momento che i costi sono per noi uguali sia per l'appartamento low cost che per la villona da un miglione di euri" giocoforza dovevo sobbarcarmi quell'onere.
Pure il 3% più IVA doveva scucire l'acquirente,la cosa mi parve eccessiva e non senza grande fatica riuscii a piazzare il pezzo e dopo più di un anno(valore appena sotto i 100K).
Io,gli immigrati che ci comprano gli stabili anni '60-70 li adoro,diversamente credo che dovremmo partire con un grande piano di demolizione di parecchi isolati,molto meglio cederli a loro salvaguardando così anche un patrimonio storico che andrebbe per sempre perduto.

Si',

Ma e' una storia vecchia come il cucu'.

Una volta gli immigrati provenienti dal sud Italia, acquistavano le case vecchie, che quei " nativi locali" ponevano in vendita, per andare ad acquistare case nuove.

Per lo stesso effetto e flusso migratorio, oggi quelle case ancora piu' vecchie e vetuste, passano di mano, entrando nelle proprieta' di questi migranti.

Se una casa e' in vendita, prima o poi qualcuno arriva e se la compra.

Puo' accadere che il cliente arrivi da dietro l'angolo, oppure che arrivi dall'est dell' Europa, da quello asiatico, dall'indonesia o dal medio oriente, poco importa.

L'importante e' la pecunia.

Negli anni di mercato drogato, ovvero dal 2001 al 2006, quegli immobili venivano STRA venduti, a quei migranti, che si STRA indebitavano per acquistarli.

Generando una economia "dopata", un discreto stato di liquidita' e interi quartieri si tramutavano in vere proprie kashba al profumo di carry o in chinatown dagli olezzi di fritto.

Con i maxi ricavati da quelle vendite, si andava ad acquistare le case nuove.

I cui prezzi ad un certo punto erano alle stelle.
Aumentavano a vista d'occhio, di sei mesi in sei mesi, fino a raggiungere l'inevitabile collasso.

Sistema che non poteva reggere ed infatti e' crollato su se stesso e sotto gli occhi di tutti.

Paghiamo salato oggi le conseguenze dei gravi errori di ieri.

Ci vorrano ancora anni per rivedere tempi d'oro.

Ma siamo sulla strada giusta.

Infatti, piu' giusto e' ora, rispetto a quegli anni di convergenza lira/euro.

Quegli alloggi oggi si vendono a 60 - 70 k, i vecchi 120/130 milioni di lire.

Mentre allora si vendevano a 130 - 140.
Impensabile oggigiorno.

Detto tutto cio', in qualsiasi momento che sia di difficolta' o di buon rendimento economico, quei prodotti trovano mercato ed acquirenti.

Come scarpe che si infilano nei piedi giusti.

A dimostrazione che non tradiscono mai e che grazie alla loro "plastica flessibilita' ", in quel terreno da giuoco che e' la commerciabilita', l'usato batte il nuovo dieci a zero.

Altro che demolirli ma piuttosto valorizzarli.

In conclusione, per me che quei prodotti vado cercandoli; il 3% piu IVA e' troppo poco.

Piuttosto non vendo o faccio un'affitto.

5k forfettario e' il giusto.

Diversamente il rumeno te lo cerchi e te lo finanzi da solo.

 

[Overlook Hotel]

Si',

Ma e' una storia vecchia come il cucu'.

Una volta gli immigrati provenienti dal sud Italia, acquistavano le case vecchie, che quei " nativi locali" ponevano in vendita, per andare ad acquistare case nuove.

Per lo stesso effetto e flusso migratorio, oggi quelle case ancora piu' vecchie e vetuste, passano di mano, entrando nelle proprieta' di questi migranti.

Se una casa e' in vendita, prima o poi qualcuno arriva e se la compra.

Puo' accadere che il cliente arrivi da dietro l'angolo, oppure che arrivi dall'est dell' Europa, da quello asiatico, dall'indonesia o dal medio oriente, poco importa.

L'importante e' la pecunia.

Negli anni di mercato drogato, ovvero dal 2001 al 2006, quegli immobili venivano STRA venduti, a quei migranti, che si STRA indebitavano per acquistarli.

Generando una economia "dopata", un discreto stato di liquidita' e interi quartieri si tramutavano in vere proprie kashba al profumo di carry o in chinatown dagli olezzi di fritto.

Con i maxi ricavati da quelle vendite, si andava ad acquistare le case nuove.

I cui prezzi ad un certo punto erano alle stelle.
Aumentavano a vista d'occhio, di sei mesi in sei mesi, fino a raggiungere l'inevitabile collasso.

Sistema che non poteva reggere ed infatti e' crollato su se stesso e sotto gli occhi di tutti.

Paghiamo salato oggi le conseguenze dei gravi errori di ieri.

Ci vorrano ancora anni per rivedere tempi d'oro.

Ma siamo sulla strada giusta.

Infatti, piu' giusto e' ora, rispetto a quegli anni di convergenza lira/euro.

Quegli alloggi oggi si vendono a 60 - 70 k, i vecchi 120/130 milioni di lire.

Mentre allora si vendevano a 130 - 140.
Impensabile oggigiorno.

Detto tutto cio', in qualsiasi momento che sia di difficolta' o di buon rendimento economico, quei prodotti trovano mercato ed acquirenti.

Come scarpe che si infilano nei piedi giusti.

A dimostrazione che non tradiscono mai e che grazie alla loro "plastica flessibilita' ", in quel terreno da giuoco che e' la commerciabilita', l'usato batte il nuovo dieci a zero.

Altro che demolirli ma piuttosto valorizzarli.

In conclusione, per me che quei prodotti vado cercandoli; il 3% piu IVA e' troppo poco.

Piuttosto non vendo o faccio un'affitto.

5k forfettario e' il giusto.

Diversamente il rumeno te lo cerchi e te lo finanzi da solo.

eccellente disamina,complimenti.

consentimi però di eccepire su quel "5k forfettario",a meno che la tua non sia solo una succosa e spiritosissima battuta.......
ciao.

 

[PyerSilvio]

eccellente disamina,complimenti.

consentimi però di eccepire su quel "5k forfettario",a meno che la tua non sia solo una succosa e spiritosissima battuta.......
ciao.

Mah guarda...

Ne ho appena venduto uno.

Tre locali, 55 k mila netti al venditore, su 60k offerti dall'acquirente.

Acquisto in assenza di mutuo.

Anche parte acquirente naturalmente paghera' l'intermediazione.

Che si sommera' a quanto hai visto sopra.

Se e' cosi' difficile vendere, come hai esposto tu, tanto da invocare ruspe e scenari immobiliar - catastrofici, 7 - 8k euro, ce li siamo meritati se ti abbiamo fatto vendere un alloggio vetusto, velocemente e lontano dai rischi.
O no..?