Gravi motivi nel contratto di locazione

[riccardo12345678]

il diritto di recesso dal contratto di locazione per “gravi motivi” è sempre valido? Oppure c’è un modo per levarlo? Con una clausola, oppure di “ridurlo” con una penale?

Grazie a tutti.

 

[Andrea Occhiodoro]

Buonasera @riccardo12345678, l’articolo 4, secondo comma, della legge 392/1978, dispone che «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» . Si tratta dunque di una norma imperativa e quindi non limitabile da clausole apposite inserite nel contratto di locazione.

 

[riccardo12345678]

Buonasera @riccardo12345678, l’articolo 4, secondo comma, della legge 392/1978, dispone che «indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata» . Si tratta dunque di una norma imperativa e quindi non limitabile da clausole apposite inserite nel contratto di locazione.

Perfetto. La ringrazio per la risposta. Speravo di ricevere il riferimento normativo.

 

[brina82]

Buongiorno. Che io sappia è possibile modificare le disposizioni normative, qualora avvantaggino il conduttore.

Io ho sempre inserito la disdetta di 3 mesi e senza i gravi motivi, in pratica a piacimento del conduttore.

Nel caso in cui si inserisse nel contratto una clausola che faccia decadere il contratto di affitto qualora il proprietario venda, questa sarebbe inutile, poichè sfavorevole al conduttore.

Aggiungo che quando mi è capitato di essere conduttore, nel contratto indicammo la disdetta di 15 giorni, senza gravi motivi.

 

[riccardo12345678]

Buongiorno. Che io sappia è possibile modificare le disposizioni normative, qualora avvantaggino il conduttore.

Io ho sempre inserito la disdetta di 3 mesi e senza i gravi motivi, in pratica a piacimento del conduttore.

Nel caso in cui si inserisse nel contratto una clausola che faccia decadere il contratto di affitto qualora il proprietario venda, questa sarebbe inutile, poichè sfavorevole al conduttore.

Aggiungo che quando mi è capitato di essere conduttore, nel contratto indicammo la disdetta di 15 giorni, senza gravi motivi.

Si, lo può inserire. Ma se l’affittuario poi decide di fare quello che vuole usando i gravi motivi può farlo. Articolo 4 legge 392/1978 alla fine dice quello.
Credo funzioni così. Perché rimuovere i gravi motivi non è a vantaggio dell’affittuario.
Riguardo alla vendita invece credo si possa con la clausola. È chiamata clausola risolutiva espressa e quella dovrebbero essere valida anche in caso di contenzioso.

 

[riccardo12345678]

Vediamo se qualcuno più ferrato sull’argomento ci chiarisce i dubbi

 

[brina82]

Si, lo può inserire. Ma se l’affittuario poi decide di fare quello che vuole usando i gravi motivi può farlo. Articolo 4 legge 392/1978 alla fine dice quello.
Credo funzioni così. Perché rimuovere i gravi motivi non è a vantaggio dell’affittuario.
Riguardo alla vendita invece credo si possa con la clausola. È chiamata clausola risolutiva espressa e quella dovrebbero essere valida anche in caso di contenzioso.

Sì, sarebbe a favore dell'affittuario, che ricordo è sempre la parte più debole.

La clausola sulla vendita dovrebbe essere nulla, se cerchi in questo forum già se ne è parlato abbondantemente.

 

[francesca63]

Si, lo può inserire. Ma se l’affittuario poi decide di fare quello che vuole usando i gravi motivi può farlo. Articolo 4 legge 392/1978 alla fine dice quello.
Credo funzioni così. Perché rimuovere i gravi motivi non è a vantaggio dell’affittuario.
Riguardo alla vendita invece credo si possa con la clausola. È chiamata clausola risolutiva espressa e quella dovrebbero essere valida anche in caso di contenzioso.

Rimuovere i gravi motivi (cioè permettere disdetta anche per motivi non gravi) è a vantaggio dell'affittuario.
Per la vendita nessuna clausola sarà valida.

 

[il_dalfo]

-Il diritto di recesso del conduttore per gravi motivi è sempre valido e non può essere levato.
-Puoi aumentare il numero di mesi previsti ad esempio da 6 a 12 ma sta al conduttore decidere se rispettare l'accordo (sarebbe nulla più che un "gentlemen's agreement": in caso il conduttore decidesse di non rispettarlo sarebbe comunque suo diritto dare disdetta coi 6 mesi di anticipo anziché 12, 18 o o altro superiore a 6 mesi).
-Clausole di tipo affermativo, negativo, sospensivo, risolutivo, potestativo etc etc sono nulle se sfavorevoli all'inquilino.
-La penale, immagino intesa a coprire gli ulteriori canoni fino alla scadenza naturale del contratto o quale spauracchio per non recedere dal contratto se non alle condizioni del locatore, puoi scriverla ma sarebbe comunque nulla.

-La "clausola risolutiva espressa" (art 1456 cc) non può essere usata per obbligare il conduttore a ledere un proprio diritto: puoi scriverla ma è nulla.

In pratica: se vuoi usare un contratto di locazione/affitto ti tocca accettare "rischi e pericoli" imposti dall'art. 4 legge 392/1978. Se invece vuoi essere più libero e decidere quali sono le condizioni che meglio rispettano i tuoi interessi potrai usare un contratto per uso di spazi e servizi, tenendo conto però che ha una fiscalità diversa e che probabilmente avrai un imposizione fiscale maggiore rispetto al contratto di locazione previsto dalla legge.

 

[riccardo12345678]

-Il diritto di recesso del conduttore per gravi motivi è sempre valido e non può essere levato.
-Puoi aumentare il numero di mesi previsti ad esempio da 6 a 12 ma sta al conduttore decidere se rispettare l'accordo (sarebbe nulla più che un "gentlemen's agreement": in caso il conduttore decidesse di non rispettarlo sarebbe comunque suo diritto dare disdetta coi 6 mesi di anticipo anziché 12, 18 o o altro superiore a 6 mesi).
-Clausole di tipo affermativo, negativo, sospensivo, risolutivo, potestativo etc etc sono nulle se sfavorevoli all'inquilino.
-La penale, immagino intesa a coprire gli ulteriori canoni fino alla scadenza naturale del contratto o quale spauracchio per non recedere dal contratto se non alle condizioni del locatore, puoi scriverla ma sarebbe comunque nulla.

-La "clausola risolutiva espressa" (art 1456 cc) non può essere usata per obbligare il conduttore a ledere un proprio diritto: puoi scriverla ma è nulla.

In pratica: se vuoi usare un contratto di locazione/affitto ti tocca accettare "rischi e pericoli" imposti dall'art. 4 legge 392/1978. Se invece vuoi essere più libero e decidere quali sono le condizioni che meglio rispettano i tuoi interessi potrai usare un contratto per uso di spazi e servizi, tenendo conto però che ha una fiscalità diversa e che probabilmente avrai un imposizione fiscale maggiore rispetto al contratto di locazione previsto dalla legge.

Vi ringrazio per la risposta, ho sbagliato termine non volevo dire clausola risolutiva espressa. Mi riferivo all'art 1603 del codice civile.
In base all'art 1603 sembra si possa. Il venditore e proprietario inserisce la clausola nel contratto e vende l'immobile locato, sarà poi il compratore a scegliere se tenere l'affittuario o no. Almeno io la ho intesa così.