Guida alla Trascrizione del Preliminare di Compravendita

[Midia]

è necessario che tale originale contratto preliminare riceva l'autentica delle sottoscrizioni da parte di un notaio oppure che venca ripetuto il preliminare stesso sempre con l'autentica notarile che cmq è la più semplice ..........sarà il notaio che provvederà alla registrazione e trascrizione

Grazie Armando, procedo con la trascrizione dal notaio.

 

[Midia]

... prima di procedere con la trascrizione dal notaio vorrei fare una visura per verificare se vi sono pignoramenti in atto. E' possibile farla online? Avrei bisogno che mi indicaste, per cortesia, quale visura chiedere ed eventualmente un sito esempio che la può fornire online.

ps: come si fa a ringraziare delle risposte ricevute?

 

[Maurizio Zucchetti]

Puoi ringraziare semplicemente scrivendolo o, meglio, cliccando sulla manina con scritto "grazie!" che trovi sotto ogni messaggio. In questo modo chi ha scritto il messaggio si vedrà aumentare il punteggio di "reputazione".

La visura ipotecaria la puoi richiedere direttamente all'Agenzia del Territorio o tramite uno dei tanti siti che puoi trovare utilizzando un motore di ricerca con le parole "visura ipotecaria".

 

[barsotti armando]

certamnete si ma si perde l'effetto prenotativo della trascrione del contratto preliminare .la registrazione ha solo effetto di data certa e di pagamento imposte

 

[topcasa]

Con il D.L. 669 del 31/12/1996 è stata istituita la possibilità di trascrivere il contratto preliminare di compravendita.
Precedentemente , il contratto preliminare, non potendo essere “trascritto” era destinato a rimanere confinato nei rapporti interni tra venditore ed acquirente, con il rischio di grave pregiudizio per il compratore.
Le nuove normative consentono di trascrivere il contratto preliminare presso l’Ufficio del Territorio competente-Servizio di Pubblicità Immobiliare, a condizione che il contratto sia redatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.
La trascrizione conserva la sua efficacia per un anno dopo la scadenza del termine convenuto per la stipula del contratto definitivo e, comunque, per non oltre tre anni dalla data di trascrizione del preliminare.
Con la trascrizione del preliminare vi è per così dire, una forma di “prenotazione” a favore dell’acquirente. Tale “prenotazione”, in quanto risultante da un Registro Pubblico, è opponibile ai terzi.
Ciò mette al riparo l’acquirente anche da malaugurati rovesci di fortuna del venditore atteso che eventuali successive trascrizioni o iscrizioni potenzialmente pregiudizievoli per l’acquirente gli sono innopponibili ove queste siano, come detto, successive alla trascrizione del preliminare.
Se si tratta di porzioni di fabbricati plurifamiliari da costruire o in corso di costruzione occorre che nel preliminare venga specificata la “superficie utile” della porzione di edificio oggetto di vendita e la quota di diritto spettante all’acquirente, espressa in quota millesimale.
Per i fabbricati in corso di costruzione occorre quindi una preventiva e corretta predisposizione della “tabella millesimale”.
Le eventuali differenze di superfici, contenute nel limite di un ventesimo rispetto a quella di riferimento, non producono effetti.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita


Il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) può essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipulazione.

Per la registrazione del contratto sono necessarie due copie dello stesso; meglio se entrambe con firme in originale, la copia con firma in originale verrà comunque trattenuta dall’Agenzia delle Entrate.

E’ consigliabile registrare il compromesso per essere tutelati, nei confronti del venditore ma non dei terzi (per questo è necessaria la trascrizione del contratto), nel lasso di tempo che intercorre tra la stipula del preliminare e del rogito definitivo. Soprattutto se trattasi di imprenditore che potrebbe fallire.

COSA BISOGNA PAGARE?

Attraverso il modello F23
Bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di € 168,00. Se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra. Se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a IVA) bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.

Se si acquista da un soggetto assoggettato ad IVA è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. Si applicherà così il criterio di alternatività il quale prevede che le operazioni soggette ad IVA non siano imponibili agli effetti dell’imposta di registro. Non si dovrà versare in questo modo l’imposta aggiuntiva dello 0,5% ma sarà dovuta la sola imposta fissa.

Se la registrazione avviene dopo i 20 giorni bisognerà versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.

Dovranno poi essere versati anche dei “Tributi speciali”.

Altre spese
Oltre agli importi sopra indicati vanno aggiunte le marche da bollo da applicare su ogni copia presentata per la registrazione.

Su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da € 14,62; per essere in regola con la marca da bollo ogni facciata deve contenere al massimo 25 righe.

Bisognerà poi applicare su ogni piantina una marca da bollo di € 1,00.

Va ricordato che anche se presso l’Agenzia delle Entrate vi aiuteranno a compilare il modello F23 è responsabilità del contribuente ciò che viene versato. Aggiungo che al momento del rogito il 3% già versato del preliminare inteso come caparra sarà dedotto dal totale da versare in quanto considerato acconto. Infine ebbene chiarire quanto segue:

la cosa non è tanto semplice:nelle spese per la registrazione del preliminare ci sono le marche da bollo ( 1da 14.62 ogni 100 righe del contratto) e queste sono a carico dell'acquirente, lo 0.50 sulla caparra versata ( e questo viene stornato al momento dell'atto) e sono a carico dell'acquirente, per quanto riguarda i 168,00 € tassa fissa per la registrazione + 3.72 ogni copia che viene registrata queste si dovrebbero pagare a metà perchè è interesse di entrambi registrare il preliminare... poi si sa che le imprese non ci sentono proprio a spendere soldi...se si tratta di imprese..... se invece uno vuole fare il preliminare dal notaio e lo vuole trascrivere le spese dello stesso sono a carico della parte che lo richiede..... attenzione una cosa.... il primo punto che riguarda la caparra viene tassato 0.50 ma se ci dovessero essere acconti prezzo successivi questi vengono tassati il 3% e non vengono recuperati.... se poi si acquista da impresa e questa ci fa la fideiussione anche questa viene tassata del 0.50% e non recuperata.... la legge non stabilisce con chiarezza a chi vanno addebitate le spese ma impone la registrazione! ciao

Fonte: Chi paga le spese di registrazione del preliminare? | propit.it - Forum per la Casa
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[Manovale]

Quando mi occupavo di amministrazioni condominiali
Il tentativo di far sottoscrivere una tabella millesimale ed un regolamento di condominio
potava essere considerato " Clausola vessatoria " il venditore potava inserire patti a suo favore: Tabelle e regolamento condominiale dovevano essere approvate dall' assemblea.
Ha senso trascrivere una tabella millesimale predisposta dal Costruttore ?

 

[Bagudi]

Quando mi occupavo di amministrazioni condominiali
Il tentativo di far sottoscrivere una tabella millesimale ed un regolamento di condominio
potava essere considerato " Clausola vessatoria " il venditore potava inserire patti a suo favore: Tabelle e regolamento condominiale dovevano essere approvate dall' assemblea.
Ha senso trascrivere una tabella millesimale predisposta dal Costruttore ?

@Manovale apri una discussione in merito, anche perchè questa non è attinente all'oggetto del 3D